- •Методология оценки, реализуемая в пик «СтОф» Составители: а.П. Ковалев, п.В. Фадеев, б.С. Алихашкин, в.В. Евтюшкин
- •Содержание
- •Глава 1. Подходы и методы оценки, реализуемые в пик «СтОф» 6
- •Глава 2. Определение износа основных фондов в пик «СтОф» 22
- •Глава 3. Применение методов статистического анализа в пик «СтОф» 33
- •Глава 4. Определение ликвидационной стоимости в пик «СтОф» 35
- •Введение
- •Основные понятия и определения
- •Глава 1. Подходы и методы оценки, реализуемые в пик «СтОф»
- •Методы затратного подхода, применяемые в пик «СтОф»
- •Реализация затратного подхода в пик «СтОф»
- •Метод индексации с помощью ценовых индексов
- •Ценовые индексы, применяемые в пик «СтОф»
- •Возможности подготовки исходных данных для построения статистических зависимостей затратного типа
- •Методология этапов сравнительного подхода применяемых в пик «СтОф»
- •Реализация этапов сравнительного подхода в пик «СтОф»
- •Последовательность оценочных работ при определении рыночной стоимости
- •Определение итоговой рыночной стоимости в пик «СтОф»
- •Глава 2. Определение износа основных фондов в пик «СтОф»
- •Метод хронологического возраста при определении износа машин, оборудования и транспортных средств в пик «СтОф»
- •Метод определения среднестатистического износа машин, оборудования и транспортных средств на основе рыночных данных в пик «СтОф»
- •Метод срока службы при определении износа недвижимости в пик «СтОф»
- •Алгоритм определения износа объекта оценки в пик «СтОф»
- •Глава 3. Применение методов статистического анализа в пик «СтОф»
- •Дисперсионный анализ
- •Реализация дисперсионного анализа в пик «СтОф»
- •Определение позиций, вероятно вносящих наибольшую долю в стоимость имущества в пик «СтОф»
- •Глава 4. Определение ликвидационной стоимости в пик «СтОф»
- •Заключение
- •Список использованной литературы
Метод срока службы при определении износа недвижимости в пик «СтОф»
Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:
на первом этапе определяют срок экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
на втором этапе рассчитывают действительный возраст оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
на третьем этапе рассчитывают соотношение действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющегося предельной нормой износа строений.
Для определения износа недвижимости методом срока службы в программе применяется метод ЕНАО линейно и метод пользовательских кривых. Методы основаны на предположении о типичном уровне обслуживания всех оцениваемых объектов оценки, и как следствие совпадении действительного и хронологического возраста недвижимости. В качестве сроков службы в методах используются сроки схожих объектов взятых из классификатора ЕНАО, а также средние нормативные сроки службы (СНСС) основных фондов утвержденных ЦСУ СССР, Министерство финансов, Госстроем и Госпланом. Подробное описание работы с программой смотрите в пункте меню «Помощь по программе».
Метод пользовательских кривых позволяет учесть нелинейный характер износа во времени. Расчет износа в методе осуществляется с помощью линейной интерполяции на основе таблицы соответствия хронологического возраста и срока службы определенному значению износа, загруженной пользователем в программу. Инструкцию по загрузке таблицы в программу можно посмотреть в пункте меню «Помощь по программе».
Алгоритм определения износа объекта оценки в пик «СтОф»
Алгоритм определения износа показывает последовательность операций и привлекаемую информацию по ходу расчета коэффициента совокупного износа (рис.6).
Алгоритм допускает использование двух описанных выше методов.
Объект оценки
Код ОКОФ, ЕНАО или
СНСС
Дата изготовления
Хронологический
возраст Тхр
Отношение
Тхр/Тсл
Коэффициент износа
(в зависимости от выбранного метода)
Выбранный метод
износа
Дата оценки
Среднестатистический
срок службы Тсл
Рис. 6. Схема алгоритма определения среднестатистического износа средствами ПИК «СтОФ»