Тема 6: Земля як об’єкт оцінки (нерухоме майно)

Нерухоме майно – це насамперед земля і земельні поліпшення, пов’язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема розміщення на них будинків, споруд, об’єктів інфраструктури

Земля – специфічний засіб в-ва, що функціонує у всіх галузях нар госп-ва

Особливості землі:

• не є результатом попередньої праці

• просторово обмежена

• не змінюється іншими засобами в-ва

• має незмінне місце розташув

• не схильна до зносу при правильному викор

• територіал різноякісна

• х-єть специф тільки для нею корисністю

• майже у всіх сферах (крім с/г і лісов/г) вистоупає як просторовий операційний базис

Будинки та споруди:

• нерозривно пов’язані з землею

• зношуються

• в процесі їх оцінки доцільно викор технічні х-ки: 1м² площі, 1 м погонний довжини і т д

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земел ділянки, визначений за встановленими і затвердж нормативами

Проводиться у разі:

• визначення розміру земел податку

• визнач розміру орендної плати за зем ділянки держ та комун власності

• визнач розміру держ миті при міні, спадкуванні та даруванні

• визначення втрат с/г та лісов/г в-ва

• розробки показників та механізмів ек-го стимулювання раціонал викор та охорони земель

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земел ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту

Проводиться у разі:

• відчуження та страхув земел ділянок, що належать до держ та комун власності

• застави зем ділянки відповідно до закону

• визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиц проекту на земел поліпшення

• визнач варт зем ділянки що належ до держ чи комун власності, якщо вона вноситься до статут фонду госп тов-ва

• визнач варт зем ділянки при реорганізації, банкрутстві або ліквід госп тов-ва з держ часткою чи часткою комун майна, яке є власником зем ділянки

• виділення або визначення частки держави чи територ громади у складі зем ділянок, що перебув у спільній власності

• відображ варт зем ділянок та права користув зем ділянками у бухобліку

• визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встанов законом або договором

• рішення суду

Порівняльні характеристики

Нормативно-грошова оцінка	Експертна оцінка
Земельна ділянка розглядається окре­мо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній	Земельна ділянка розглядається як єди­ний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості
Ураховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки	Ураховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і на ній самій
Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва	Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки
Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом	Оперує реальним орендним доходом.
Не враховує кон’юнктури ринку та економічної ситуації в країні	Ураховує реальну соціально-еконо­мічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки
Вартість визначається похідною від площі земельної ділянки величиною	Вартість розглядається як похідна від показників дохідності виду діяльності локалізованого в межах ділянки
Має тільки нормативний характер	Має ринковий характер
Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціонального землекористування	Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу і землекористування

Методи оцінки зем ділянок:

Капіталізація чистого операційного або рентного доходу – визначення розміру вартості зем ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень

Чистий операційний дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання зем ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати від землі як фактора в-ва залежно від якості та місця розташув зем ділянки

Пряма капіталізація – грунт на припущенні про постійність та незмінність грош потоку від викор зем ділянки

Непряма капіталізація – припущ про обмеженість та змінність грош потоку від викор зем ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок – викор в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналог зем ділянок за останні 6 міс

Врахування витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування) – викор для оцінки поліпшених зем ділянок або поліпш яких передбачається, за умови найбільш ефектив їх викор

Вз=До-Вп

Модифікації методів:

Метод залишку для землі – виділення та капіталізація чистого операц доходу від викор зем ділянки. Що входить до складу нерухом майна. Викор якого створ дохід для власника

ЧОД_буд=В_буд*k_капбуд k_капбуд=k_пов+k_з ЧОД_з=ЧОД – ЧОД_буд В_з=ЧОД_з/k_з

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації – грунт на пайовому підході до оцінки

k_{кап ср}=k_буд*д_буд+k_з*д_з В_НМ=ЧОД/k_{кап ср} В_з=В_НМ*д_з

Метод розбивки зем ділянки – визнач к-ть і розміри зем діл, вартість за допом методу порівняних продажів, склад графік освоєння, визнач величину виручки, чиста виручка, ставка дисконту, дисконтується чиста виручка

Будівлі і споруди:

Підходи:

Дохідний:

-метод капіталізації доходів – викор для оцінки буд і спор які є джерелами доходу власника

ПВД=S*C_o+Д_ін ДВД=ПВД-В ЧОД=ДВД-ОВ_{(без амортиз відрах)} В_он=ЧОД/k_кап

потенц вал дохід дійсний вал дох чистий операц дох варт об’єкта нерухом

-метод дисконтованих грошових потоків – застосов при визначенні поточної вартості майб доходів, які можуть бути отримані від викор буд і споруд і можливого їх продажу

Реверсія – вартість об’єкта у післяпрогнозний період

Модель Гордона

Витратний: (коли нове будівництво, вибір найкращого способу викор зем діл)

Відновлювальна вартість – варт будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки поточної копіїоб’єкта оцінки з викор таких же архітектурних рішень, буд конструкцій і матеріалів, з тією ж якістю робіт

Вартість заміщення – варт будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з викор сучасних матеріалів відповідно до нових стандартів

-метод кошторисного розрахунку – передбачає складання кошторисної документації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку буд-монтаж робіт і витрат за кожним видом робіт на зп, матеріали, ел енергію і т д

-метод питомих витрат – розроб нормативи витрат на будів роботи

-поелементний метод – будівлі розбивають на окремі компоненти: фундамент, стіни. Перегородки, покрівля і т д

Знос:

Сукупний знос – втрати вартості об’єкта, викликані фіз руйнуванням, функціонал застаріванням і різними зовн факторами

Методи визнач сукупного зносу: метод «строку життя»

метод розбивки

Фізичний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, що відображає зміну його фіз властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об’єкта

Фіз знос може бути усувним і неусувним

Методи розрахунку фіз зносу: -експертний

-вартісний

-нормативний(бухгалтерський)

Функціональний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, пов’язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності

Технологічне застарівання - втрата вартості об’єкта нерухомості викликана змінами в технології. Через які об’єкт стає більш дорогим у використанні

Зовнішній знос (ек-не застарівання) - втрата вартості об’єкта нерухомості, викликана зовн факторами, наприкл, скороченням ділової активності, діями місцевої адміністрації, незручним розташув

Порівняльний (коли розвинутий ринок нерухомості)

-метод порівняння продажів – зіставлення й аналіз інформації про продаж аналог об’єктів нерухомості

Поправка – коректування, яке вводиться в ціну продажу об’єкта-аналога в процесі проведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об’єкта. Поправки можуть бути процентні і грошові

Методи розрахунку поправок: -аналіз парних продажів

-прямий аналіз характеристик

-регресійний аналіз

-експертний метод розрахунку

-метод валового рентного мультиплікатора

Валовий рентний мультиплікатор – відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості

ВРМ=Цаналог/ПВД