32. Договор строительного подряда

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется по заказу другой стороны (заказчик) построить определенный объект или выполнить иные строительные работы, а другая сторона обязуется создать необходимые условия заказчику, принять результат и оплатить обусловленную цену.

Предмет договора строительного подряда является альтернативным и может выражаться в строительстве или реконструкции предприятия, здания или сооружения, а также в создании монтажных, пусконаладочных и иных работ, которые неразрывно связано со строительством. Предметом договора может выступать также и проведение капитального ремонта.

Квалифицирующими признаками подряда являются:

1. Выполнение работы на объекте, неразрывно связанном с землей;

2. Сложность и значимость работ, влияющие на прочность и нормальное функционирование сооружения.

Предмет заказа определяется самим заказчиком, но формируется обычно подрядчиком в соответствии с указаниями заказчика, а затем также подписывается самим заказчиком. Окончательное формирование предмета договора определяется в технической документации. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В результате, только после согласования проектной документации можно считать условие о предмете согласованным.

Документом, подтверждающим соответствие проектной документации предъявляемым требованиям, является разрешение на строительство. По общему правилу проектная документация также должна пройти экспертизу.

В качестве подрядчика могут выступать только юридические лица или индивидуальные предприниматели, которые:

1. Являются членами одной из саморегулируемых организаций строителей, созданных на территории РФ;

2. Имеют допуск на выполнение работ, выданной этой организацией.

Цена договора, исходя из определения договора, является существенным условием и определяется, как правило, путем составления сметы. Но если цена не указана, то она определяется на основании сборника цен Госстроя, поэтому существенный характер цены является спорным.

Смета является строгой, изменению не подлежит, за исключением следующих случаев:

1. Были обнаружены неучтенные в технической документации работы;

2. Происходит подорожание материалов строительства, в результате чего стоимость строительства повышается более чем на 10%.

Порядок изменения сметы:

1. Извещение заказчика об изменении условий;

2. Получение ответа от заказчика в течение 10 дней – последствия не получения ответа;

   1. Если ответ отсутствует, то приостанавливает работы, а простой оплачивается за счет заказчика, если только тот не докажет отсутствие необходимости приостановления деятельности;

   2. Если работы не были приостановлены, то подрядчик лишается права требовать оплаты дополнительных работ – кроме случаев, когда приостановить работы были невозможно.

Другим существенным условием является срок. В соответствии с понятием договора строительного подряда, подрядчик выполняет работы в установленный срок.

Правовое регулирование договора подряда:

1. Гражданский кодекс – в том числе нормы бытового подряда;

2. Градостроительный кодекс;

3. ФЗ «О техническом регулировании»;

4. ФЗ «Об архитектурной деятельности»;

5. ФЗ «Об инвестиционной деятельности»;

6. Закон РФ «О защите прав потребителей»;

7. Постановление РФ «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»;

8. СНиПы – строительные нормы и правила, бывают 3 видов:

   1. Обязательные – применяются вне зависимости от указания на них в договоре;

   2. Рекомендуемые;

   3. Справочные.

Права и обязанности сторон:

1. Подрядчик:

   1. Обязан выполнять работу в соответствии с проектно-технической документацией;

   2. Подрядчик обязуется обеспечить качество работы в срок не менее 5 лет (гарантийный срок);

   3. Обеспечивает строительными материалами, если иное не предусмотрено договором;

   4. Действовать в соответствии с требованиями специального технического законодательства, СНИПами и пр., а также не допускать ухудшения состояния окружающей среды;

2. Заказчик:

   1. Вправе в любое время изменить проектно-техническую документацию – ограничения:

      • После изменений стоимость работ не может быть увеличена более чем на 10%;

      • Не допускается изменение характера работ – вместо капитального ремонта строительство, т.к. в данном случае меняется предмет договора;

   2. Если в результате проверки заказчик обнаруживает недостатки работ, то он обязан незамедлительно уведомить о них подрядчика, в противном случае он теряет право ссылаться на недостатки в будущем;

   3. Заказчик вправе давать указания подрядчику;

   4. Обязанность по обеспечению условий работы – предоставление земельного участка, если предусмотрено договором, то также обеспечивать транспортировку груза, обеспечить подвод воды и пр.;

   5. Сотрудничать с подрядчиком – означает, что если обнаруживается проблемы и недостатки и заказчик может своими действиями повлиять на них, то он должен предпринять данные действия. Если он не предпринимает, то лишается права требовать возмещения убытков.

Порядок окончания строительного подряда:

1. Подрядчик направляет извещение заказчику о завершении работ;

2. Заказчик, получив извещение, обязан немедленно приступить к приемке:

   1. Рабочей комиссией – присутствует заказчик и подрядчик;

   2. В два этапе – рабочей комиссией и государственными органами (такой способ применяется в случаях, прямо предусмотренных законом);

3. Заказчик не вправе отказаться от приемки результата работ – исключением составляют случаи, когда построенное имущество не может быть использовано по назначению и недостатки не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком;

4. Если заказчик отказывается подписывать акт приемки, то подрядчик подписывает его самостоятельно – такой акт имеет юридическую силу подписанного двумя сторонами акта, если только он не будет оспорен в судебном порядке;

5. Оплата – по общему правилу по окончании работ, хотя обычно оплачивается заранее, потому как строительство представляет собой дорогостоящую деятельность, на которую подрядчику необходимы денежные средства.