2. Социальный наем

Условия получения имущества по договору социального найма:

1. Категория населения:

   1. Малоимущие граждане, отнесенные к данной категории решением органа местного самоуправления – оценивается доход, имущество и прочее;

   2. Граждане, прямо указанные в законе – прокурорские работники, судьи, сотрудники ОВД, военнослужащие и пр.

2. Нуждаемость:

   1. Не имеет жилого помещения в собственности или на основании договора найма, а также не является членом семьи такого лица;

   2. Имеет такое жилое помещение, но при этом общая площадь жилого помещения меньше нормы на одного человека;

   3. Проживание в помещении, которое не соответствует установленным для него требованиям;

   4. В случае, если в семье присутствует тяжело больное лицо, совместное проживание с которым может быть опасно для здоровья.

Производится учет граждан, которым требуется предоставление жилья. Учтенные ставятся впоследствии в очередь:

1. Общая очередь – все те, кто не входят во внеочередную очередь;

2. Внеочередная очередь:

   1. Малоимущие, проживающие в помещениях, признанных непригодными;

   2. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения;

   3. Лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Учет граждан производится в пределах муниципального образования, поэтому если гражданин улучшил свои условия либо уехал из муниципального образования, то он исключается из учета. В случае если имущество было предоставлено малоимущему гражданину, но впоследствии он потерял данный статус, имущество за ним все равно сохраняется.

Договор социального жилищного найма по большей части регулируется ЖК РФ. В соответствии с договором одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального фонда или управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне – гражданину – жилое помещения во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях.

Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным. Безвозмездным является в том случае, если имущество предоставлено малоимущим, при этом плата за коммунальные услуги взимается.

Требование к жилому помещению:

1. Находится в черте населенного пункта;

2. Общая площадь должна быть не менее нормы предоставления – норма устанавливается органом местного самоуправления (для Томска – 11 м² для совместно проживающих и 17 м² для одиноко проживающего);

3. Заселение одной комнаты лицами разного пола допускается только с их согласия, если только речь не идет о супругах;

4. Свободное от других лиц.

Сторонами договора являются наниматель и наймодатель. В качестве нанимателя может выступать только гражданин, а в качестве наймодателя юридическое лицо.

В жилом помещении могут проживаться также члены семьи нанимателя:

1. Супруги, дети и родители – требуется только согласие проживающих лиц;

2. Другие родственники и нетрудоспособным иждивенцы – приобретают статус членов семьи, если наниматель планирует их вселить в таком качестве. Данные лица должны вести совместное хозяйство с нанимателем. Для их вселения требуется согласие проживающих лиц и наймодателя;

3. Иные граждане, которые могут признаваться членами семьи нанимателя - в исключительных случаях по решению суда. По сути, ни родственных, ни свойственных связей не имеют, т.е. обычные граждане.

Статус членов семьи равен статусу нанимателя и фактически они являются стороной договора, также несут солидарную ответственность.

Наниматель может вселять в помещение временных жильцов, статус временных жильцов ничем не отличается от статуса при коммерческом найме.

Срок договора бессрочный, что является одной из гарантией реализации конституционного права на жилище.

Заключается в письменной форме, установленной Правительством РФ – договор присоединения.

1. Обязанности наймодателя:

   1. Передать предмет договора нанимателю – сложный юридический состав, включающий в себя решение о предоставлении имущества и заключаемый в соответствии с ним договор;

   2. Капитальный ремонт жилого помещения, а также ремонт общего имущества жилого помещения;

   3. Обеспечить предоставление коммунальных услуг;

2. Обязанности нанимателя:

   1. Использовать помещение только для проживания;

   2. Обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт;

   3. Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги – плата вносится не позднее 10 числа следующего месяца, при этом малоимущие граждане не платят за пользование помещением;

   4. Информировать наймодателя об изменении условий проживания;

3. Права нанимателя:

   1. Требовать предоставления имущества;

   2. Требовать капитальный ремонт и ремонт общего имущества;

   3. Пользоваться общим имуществом;

   4. Права по распоряжению:

      1. Вселение других лиц;

      2. Сдача помещения в поднаем – с согласия наймодателя и проживающих лиц передается все помещение или его часть;

      3. Обмен жилого помещения – обмен производится на другое помещение социального найма, производится добровольно или принудительно. Обмен производится с согласия наймодателя и членов семьи, если в семье присутствуют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то требуется согласие органа опеки и попечительства. Обмен не допускается в следующих случаях:

         • К нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

         • Обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

         • Принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;

         • Принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;

         • В результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний;

      4. Замена жилого помещения – если площадь превышает норму представления, то наниматель с согласия остальных членов семьи вправе потребовать замену жилого помещения на помещение меньшего размера;

      5. Право на постоянное изменение договора социального найма:

         • В случае проживания граждан в одной квартире по разным договорам социального найма вправе требовать объединение договоров в один, если они становятся членами одной семьи;

         • Замена нанимателя другим дееспособным членом семьи;

      6. Право на временное изменение договора социального найма – в том случае, если производится капитальный ремонт помещения или его реконструкция и проживание нанимателя в помещении невозможно, ему предоставляется помещение из маневренного фонда. Расходы на переезд берет на себя наймодатель.

Все права нанимателя сохраняются за ним в том числе и в период его отсутствия. Ранее период отсутствия устанавливался максимум в течение 6 месяцев, сейчас он неограничен.

Расторжение договора социального жилищного найма может производиться по согласию сторон, инициативе одной из сторон, по независящим обстоятельствам.

1. По независящим обстоятельствам:

   1. Разрушение жилого помещения;

   2. Смерть одиноко живущего нанимателя;

2. По требованию любой из сторон – имущество более непригодно для проживания;

3. По инициативе нанимателя – производится в любое время по любой причине, необходимо только получить согласие членов семьи;

4. По инициативе наймодателя – только в судебном порядке и только в следующих случаях:

   1. Невнесение платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение 6 месяцев подряд;

   2. Разрушение или повреждение помещения нанимателем или членами семьи;

   3. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

   4. Использование жилого помещения не по назначению;

   5. Самовольное переустройство или перепланировка – расторжение лишь в случае, если суд отказался сохранить помещение в новом виде, а наниматель отказался переоборудовать помещение обратно.

Обязательным условием является предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения.

В зависимости от разновидности расторжения договора у наймодателя может возникнуть обязанность:

1. Предоставление другого благоустроенного жилища – в случае реконструкции или капитального ремонта;

2. Предоставление другого помещения, в том числе и худшего качества – в случае невнесения платы в течение 6 месяцев, ограничение – помещение предоставляется в черте населенного пункта.

3. Иные случаи предоставления:

   1. Снос дома, в котором находится жилое помещение;

   2. Перевод жилого помещения в нежилое;

   3. Признание жилого помещения непригодным для проживания;

   4. Капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления

В остальных случаях другое помещение не предоставляется. Подобный способ расторжения рассматривается как санкция.