26. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, элементы, права и обязанности сторон

1. Коммерческий наем

По договору коммерческого жилищного найма одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату в пользование и владение для проживания в нем.

Характеристика договора:

1. Консенсуальный;

2. Двустороннеобязывающий;

3. Возмездный;

4. Срочный – не более 5 лет.

Форма письменная, при этом на практике применяют по аналогии положения аренды зданий и сооружений, чем обосновывают необходимость государственной регистрации, если на срок более 1 года.

Предметом договора является жилое помещение:

1. Жилой дом – отдельно стоящее строение, предназначенное для проживания людей;

2. Квартира – часть жилого дома, используемая и предназначенная для проживания, при этом такая часть должна иметь отдельный выход и кухню;

3. Комната – часть квартиры (или комнаты), обособленная от остального помещения постоянными стенами и являющаяся изолированной от других помещений.

Признаки жилого помещения:

1. Зарегистрирован в органах технической инвентаризации, сдан в эксплуатацию;

2. Помещение пригодно для постоянного проживания:

   1. Соответствие установленным техническим и санитарных нормам;

   2. Пригодность для круглогодичного использования;

3. Изолированность – имеет собственный выход в места общего пользования и отделено постоянными стенами.

Цена не является существенным условием, ее особенностью является ее частое включение в коммунальные платежи.

Срок:

1. Краткосрочный – менее года, ограниченные права нанимателя по общему правилу;

2. Долгосрочный – от года до 5 лет.

Лица, постоянно проживающие с нанимателем, по общему правилу не являются сторонами договора (сонанимателями). В качестве таких лиц могут выступать любые лица – как члены семьи, так и иные. Данные лица могут вселяться в помещение как при заключении договора, так и во время его действия, за исключением краткосрочных договоров (менее года), где по общему правилу вселение не допускается.

Для того, чтобы вселить постоянно проживающих с нанимателем лиц необходимо получить согласие наймодателя и всех остальных, проживающих совместно с нанимателем, лиц (исключение составляют несовершеннолетние). Объяснение получению согласия иных лиц заключается в том, что они обладают теми же правами, что наниматель, правда они не несут ответственность перед наймодателем (по общему правилу). В случае принятия решения о том, что данное лицо станет стороной (сонанимателем), то речь идет о множественности лиц, то есть сонайме, сонаниматели несут солидарную ответственность.

Помимо лиц, постоянно проживающих, возможно также вселение временных жильцов, которые вправе проживать не более 6 месяцев. Согласие наймодателя требуется и в данном случае.

Стороны договора:

1. Наймодатель – собственник или иное управомоченное лицо;

2. Наниматель – только физическое лицо, если в таком качестве желает выступать юридическое лицо, то речь идет о договоре аренды.

Права и обязанности сторон:

1. Права наймодателя:

   1. Производство переоборудования жилого помещения, если же это существенно изменяет условия, то необходимо получить согласие нанимателя;

   2. Запрет проживания и выселение временных жильцов, если после их заселения стали нарушаться санитарно-гигиенические нормы;

   3. Отказать в заселении новым жильцам по тем же основаниям, за исключением несовершеннолетних;

   4. Требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2. Права нанимателя:

   1. Использовать жилое помещение для собственного проживания и проживания всех лиц, заселенных в установленном порядке;

   2. Вселение лиц для постоянного проживания при соблюдении ранее указанных условий;

   3. Вселение временных жильцов в установленном порядке;

   4. С согласия наймодателя вправе передать все или часть имущества в поднаем;

   5. Преимущественное право заключения договора на новый срок (не распространяется на краткосрочный договор);

   6. С согласия наймодателя передать свои права иному лицу, совместно проживающему с нанимателем, при этом если наниматель выбывает из договора, то нанимателем становится либо один из совместно проживающих (определяется по соглашению между проживающими), либо все они становятся сонанимателями (если не пришли к согласию);

   7. С согласия наймодателя вправе производить переустройство и реконструкцию помещения;

3. Обязанности наймодателя:

   1. Передать установленное договором свободное имущество в состоянии, пригодном для проживания;

   2. Осуществлять надежную эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое имущество. Обязан предоставлять и обеспечивать предоставление коммунальных услуг за плату;

   3. Проведение капитального ремонта – если возникла необходимость его проведения, то договор расторгается и нанимателю возмещаются убытки;

   4. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора обязан предложить заключить договор на новый срок или известить о том, что не желает больше сдавать помещение в наем (хотя бы в течение года), если же ни одна из сторон не выразила желание прекратить или изменить договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Неисполнение обязанности дает право нанимателю обратиться с иском о признании договора недействительным и возмещении убытков;

4. Обязанности нанимателя:

   1. Использовать жилое помещения исключительно для проживания – присутствуют исключения (профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность);

   2. Сохранение жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;

   3. Вносить плату за жилое помещение и за коммунальные услуги;

   4. При прекращении договора освободить помещение и вернуть его.

Договор может быть расторгнут в любое время с письменным уведомлением наймодателя за 3 месяца. Обращение в суд не требуется (односторонний отказ).

По инициативе наймодателя договор расторгается только в судебном порядке в следующих случаях:

1. Невнесение платы за наем или коммунальные услуги:

   1. За 6 месяцев при долгосрочном договоре;

   2. За 2 месяца при краткосрочном договоре;

2. Разрушение или порча жилого помещения действиями самого нанимателя или иными лицами, за действия которых он отвечает;

3. Использование жилого помещения не по назначению;

4. Систематическое нарушение прав или законных интересов соседей своими действиями или действиями лиц, за которых он отвечает.

Закон устанавливает льготные периоды для того, чтобы наниматель смог устранить установленные нарушения. Данный срок предоставляется судом и не может превышать 1 год. Если в течение льготного периода нарушения не устраняются, то суд расторгает договор при повторном обращении. Исключение составляет то, что суд может отсрочить исполнение договора сроком на 1 год.

Договор может быть расторгнут любой из сторон в следующих случаях:

1. Помещение перестало быть пригодным для проживания;

2. Помещение находится в аварийном состоянии;

3. Иные случаи, указанные в жилищном законодательстве (самовольное переустройство, перевод жилого помещения в нежилое).

Последствия расторжения договора распространяются на нанимателя и всех лиц совместно с ним проживающих. Обязанность освободить помещение исполняется добровольно, если же добровольно она не исполнена, то исполняется принудительно.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения договора, в таком случае к новому собственнику переходят права наймодателя.