23. Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Особенность договора заключается в предмете договора – здания и сооружения, которые являются разновидностями недвижимости. Учитывая, что земельным законодательством установлен общий режим недвижимости и земельных участков, то по договору переходит также право на земельный участок.

Спорным в литературе является вопрос о допустимости применения данных положений к аренде помещений. Спор заключается в том являются помещения разновидностями зданий и сооружений или же являются отдельной разновидностью объектов. Если признавать их в качестве разновидности зданий и сооружений, то применяются правила аренды зданий и сооружений, в противном случае по общим правилам.

Договор аренды зданий и сооружений составляется в письменной форме в виде единого документа и подлежит государственной регистрации, если заключается на срок более 1 года (по общему правилу аренда недвижимости подлежит государственной регистрации). Договор, заключенный с нарушением формы, считается недействительным. Если договор продляется по окончании его действия, то совокупный срок составляет более 1 года, но это уже является новым договором, а не продлением старого, потому регистрация в таких случаях не требуется.

Другой особенностью договора является то, что арендная плата является существенным условием, при этом правила цены по аналогии не применяются. Арендная плата по общему правилу включает в себя плату за пользование земельным участком. Форма арендных платежей любая.

Особенности обязанностей сторон связываются только с передачей имущества, которая оформляется передаточным актом. При этом передаточным актом оформляется как передача, так и возврат имущества. Таким образом, передача имущества по данному договору включает две составляющих: фактическая и юридическая.

24. Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату и во временное владение и пользование основные средства предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и прочее), оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и прочего), имущественные права (права пользования водой, землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другие), исключительные права (право на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие), а также уступить права требования и передать долги предприятия.

Применение правил аренды обосновывается тем, что имущество передается во временное пользование и владение, что определяет специфику договора как договора аренды.

Особенности аренды предприятия:

1. Предмет договора, который включает также имущественные и иные права и обязанности;

2. Широкие полномочия пользования, включающие также возможность отчуждать материальные ценности – данное положение на первый взгляд противоречит сущности договора аренды, но следует понимать, что передается в пользование имущественный комплекс в целом, а потому и возвращен он должен быть сам, «начинка» значения не имеет, значение имеет лишь то, что стоимость предприятия не должна упасть. Природные ресурсы и земельный участок, а также иные предметы не подлежат отчуждению;

3. Право произведения неотделимых улучшений, реконструкции и прочего без согласия арендодателя – арендодатель в таком случае возмещает расходы арендатора, если только не докажет, что стоимость улучшений несоразмерна увеличению качества или эксплуатационных свойств, либо были нарушены принципы добросовестности и разумности:

   1. Нарушение добросовестности – не в целях улучшения предприятия, а в целях покрытия затрат;

   2. Нарушение разумности – когда арендатор не проявил заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по условиям договора.

Предмет договора:

1. Основные средства предприятия – передаются в полном объеме;

2. Оборотные средства – передаются на условиях, определенных в договоре;

3. Имущественные права – могут передаваться по условиям, установленным в договоре и в соответствии с законом;

4. Делегация – осуществляется после уведомления кредиторов:

   1. В течение 3 месяцев сохраняется право потребовать досрочного прекращение или исполнения обязательств с возмещением убытков;

   2. Если не был уведомлен, то право сохраняется в течение года;

   3. Ответственность арендатора и арендодателя является солидарной;

5. Права, полученные на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче по общему правилу – обязанной стороной в данном случае остается арендодатель.

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного двумя сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Условие о цене является существенным и договор считается незаключенным в случае его несогласования. Общие правила аренды в данном случае не применяются, а применяются правила аренды зданий и сооружений.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, который оформляется и осуществляется за счет средств арендодателя. Возврат предприятия осуществляется аналогично, только обязанности по оформлению и оплате возлагаются на арендатора.

Арендатор осуществляет капитальный и текущий ремонт, поддерживает предприятие в надлежащем техническом состоянии, а также оплачивает расходы по страхованию.

Учитывая социально-экономическое значение аренды, к нему не применяются правила о недействительности сделок, изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат и взыскание полученного в натуре, если это существенно нарушает права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.