20. Расторжение (изменение) договора аренды

Прекращение договора аренды возможно путем его расторжения или одностороннего отказа.

Односторонний отказ допускается если договор аренды заключен на неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе отказаться от исполнения договора в любой момент, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для обеспечения стабильности отношений закон предусмотрел довольно большой срок для предупреждения – 1 месяц для движимых вещей и 3 месяца при аренде недвижимости, либо иной срок, установленный законом.

Расторжение договора аренды возможно как по инициативе арендатора, так и арендодателя:

1. Досрочное прекращение по инициативе арендатора:

   1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору;

   2. Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом;

   3. Имущество имеет заранее неоговоренные недостатки о которых арендатор не знал и не мог знать или обнаружить во время осмотра имущества. Такие недостатки должны создавать препятствие в пользовании имуществом;

   4. Арендодатель не производит капительный ремонт имущества;

   5. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования;

2. Досрочное прекращение по инициативе арендодателя:

   1. Ненадлежащее использование имущества – с нарушением условий договора, назначение имущества или неоднократными нарушениям;

   2. Существенно ухудшает имущество;

   3. Более двух раз подряд не вносит арендную плату;

   4. Не производит капительный ремонт, когда он обязан его производить.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данный перечень оснований не является исчерпывающим и может быть расширен договором.

Расторжение договора, в отличие от одностороннего отказа, осуществляется в судебном порядке.

21. Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Основные отличия:

1. Вещь передается только одновременно во владение и пользование;

2. В качестве предмета только движимое имущество;

3. Главной причиной выделения проката в качестве отдельного вида договора аренды является осуществление арендодателем сдачи вещей в аренду на постоянной основе в качестве предпринимательской деятельности;

4. По общему правилу предмет договора передается в потребительских целях – если иное не предусмотрено договором или законом (бытовой прокат), соответственно применяются правила Закона «О защите прав потребилей».

Особые правила устанавливаются также и в интересах арендодателя:

1. Недопущение правил о возобновлении проката на неопределенный срок;

2. Недопущение права преимущественной аренды;

3. Особые правила относительно форм и порядка уплаты платежей – в твердой денежной форме, при этом взыскание задолженностей с арендатора осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.;

4. Запрет на цессию, делегацию, субаренду, предоставление имущества в безвозмездное пользование.

Форма и порядок:

1. Публичный договор;

2. Письменная форма – несоблюдение не влечет недействительности;

3. Срок договора не более года.

Стандартная обязанность передать товар здесь дополнена обязанностью проверить качество товара в присутствии арендодателя и объяснить правила эксплуатации или выдать инструкцию по его применению. В случае передачи товара ненадлежащего качества арендатор извещает об этом арендодателя, а последний в 10-дневный срок обязан устранить недостатки или заменить товар, если же недостатки возникли по вине арендатора, то тот обязан оплатить ремонт и перевозку.

Распределение капитального и текущего ремонта при прокате иное, то есть арендодатель осуществляет оба вида ремонтов. При этом поддержание имущества в исправном состоянии и несение расходов на его содержание все равно остается на арендодателе.

Возможен досрочный отказ от договора по инициативе арендатора, который обязан уведомить об этом арендодателя не менее чем за 10 дней. Арендная плата в таком случае возвращается пропорционально неиспользованному времени.