2. Договор пожизненного содержания с иждивением

Данный договор является разновидностью договора пожизненной ренты, а отдельный параграф ему посвящен в связи с его широкой распространенностью.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им третьего лица.

Особенности данного подвида ренты:

1. Предмет – жилая недвижимость;

2. Форма платы – натуральная, т.е. обеспечение потребностей лица. В исключительных случаях допускается денежная форма;

3. Ежемесячный размер – не менее 2-кратного размера прожиточного минимума. В целом непонятно как определить размер содержания, но в исключительных случаях разбирается через суд;

4. Договор предполагает не только имущественные взаимодействия, но также взаимодействия личного неимущественного характера.

Права и обязанности сторон:

1. В случае неподобающего отношения плательщика ренты к получателю получатель вправе требовать выкуп ренты и возврат имущества;

2. Плательщик ренты вправе отчуждать, обременять или сдавать в залог данное имущество только с согласия получателя ренты;

3. Плательщик ренты обязан делать все необходимое для того, чтобы стоимость имущества не понизилась.

Несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником имущества, говорить об абсолютном характере данного вещного права не приходиться и по своему характеру оно несколько ближе к хозяйственному ведению.

18. Понятие и элементы договора аренды

Договор аренды представляет собой обязательство в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору имущество за определенную плату во временное пользование и владение или пользование. В законодательстве понятия аренда и имущественный наем используются как тождественные. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества являются собственностью арендатора.

Аренда появилась в связи с тем, что часто для достижения конкретных целей нет необходимости приобретать товар в собственность. Развитие рыночных отношений привело к возникновению новых форм аренды – лизинг, аренда предприятий.

Главным признаком, выделяющим аренду среди иных договоров, является передача имущества во временное пользование.

1. Конструкция договора купли-продажи схожа с конструкцией договора аренды, предусматривающего выкуп арендованного имущества – с первого взгляда этот договор представляет собой, по сути, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, но здесь следует понимать, что в договоре купли-продажи все-таки главная обязанность продавца заключается в передаче имущества в собственность, а в договоре аренды – передача во временное пользование.

2. Аренда также схожа с наймом жилого помещения – оба направлены на передачу имущества во временное пользование. Квалифицирующими признаками найма жилого помещения являются предмет договора (жилое помещение) и цель (проживание).

Договор является возмездным, консенсуальным (кроме аренды транспортных средств), двустороннеобязывающим.

По договору аренды вещь передается во временное пользование, как правило, помимо пользования, она передается и во владение. Факт передачи вещи во владение свидетельствует о возможности использования вещно-правовых способов защиты.

Сторонами договора аренды могут быть граждане и юридические лица, так как передача имущества в аренду представляет собой распоряжение вещью, то в качестве арендодателя может выступать только собственник или иное управомоченное им лицо.

В качестве арендатора может выступать любое дееспособное лицо, за исключением аренды вещей, ограниченных в обороте.

Форма договора и государственная регистрация:

1. Устная форма – допускается при условиях:

   1. Ни одна из сторон не является юридическим лицом;

   2. Срок аренды составляет меньше года;

2. Письменная форма – в остальных случаях. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность только в случаях, прямо предусмотренных законом;

3. Государственная регистрация аренды недвижимости - по общему правилу необходима, исключения:

   1. Прямо предусмотрено законом – например, аренда воздушных судов;

   2. Аренда зданий и сооружений на срок менее года.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, предусмотренных законом. Такие случаи предусмотрены в отношении договоров аренды зданий (сооружений), предприятия.

Договор аренды, который предусматривает переход права собственности на это имущество в будущем, заключается в той же форме, в которой заключается договор купли-продажи такого имущества.

Предмет договора аренды:

1. Исключительно непотребляемые вещи – арендатор обязан вернуть имущество в том же качестве, в котором он его получил, поэтому потребляемые вещи и имущественные права не могут быть предметом аренды;

2. Исключительно индивидуально-определенные вещи;

3. Не могут сдавать в аренды вещи, изъятые из оборот – ограниченные в обороте могут, но при соблюдении условий их сдачи.

В договоре аренды предмет должен быть конкретно установлен, если определить предмет договора невозможно, то условием считается несогласованным, а договор незаключенным. В то же время предмет договора может быть определен не в самом договоре, а в иных документах, например в акте приема-передачи.

Срок договора:

1. Определенный сторонами срок - по общему правилу;

2. Предельный срок - если в законодательстве имеется предельный срок на который может заключаться договор аренды, то не более этого срока. Если заключен на срок больше предельного, то договор считается заключенным на предельный срок;

3. Неопределенный срок – в случае бессрочной аренды любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую за 1 месяц (недвижимость – 3 месяца):

   1. Если срок не определен сторонами – кроме договором с предельным сроком;

   2. По истечении срока действия договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, при отсутствии возражений арендодателя.