10. 3. 2 Доходный подход к оценке земельного участка

Теоретической основой доходного подхода определения стоимости земельного участка является принцип ожидания получения дохода, который реализуется на фоне принципов замещения, спроса и предложения. Данный подход применим только к земе-льным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка опреде-ляется исходя из способности земельного участка приносить доход в будущем на протя-жении всего срока эксплуатации.

В зависимости от целевого назначения земельный участок может принести его вла-дельцу следующие виды доходов:

• арендную плату за земельный участок;

• часть дохода от единого объекта недвижимости,приходящуюся на земельный учас-

ток;

• расчетный рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земельных участков;

• доход от прироста стоимости земельного участка при его возможной перепродаже или залоге.

Методы доходного подхода к оценке земельного участка:

• метод капитализации земельной ренты;

• метод остатка для земли.

В отличие от методов сравнительного подхода методы доходного подхода основаны на прогнозируемых показателях.

Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования ден-ежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, т.к. это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хоро-шо прогнозируемые. Таким образом, при делении чистого дохода (Д) на коэффициент капитализации (К) получается стоимость земельного участка (С).

Если известны величина чистого дохода и коэффициент капитализации (К), то мож-но определить стоимость земельного участка (С) по формуле:

Д

С = ───,

К

Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земельного участка. А коэффициент капитализации – это ставка, с помощью которой осу-ществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. По величине он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по анало-

гичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки

отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в

оцениваемый земельный участок.

Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:

1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений

по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькуляция расходов на будущий год.

3. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчет-ной суммы к действительному валовому доходу.

4. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Определение стоимости земельного участка.

Этот метод в казахстанских условиях пока не получил широкого распространения, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время найти непросто ввиду отсутствия активного земельного арендного рынка.

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшения-ми, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Данный метод оценки стоимости земельного участка отли-чается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капи-тализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и строения, возведенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

Для проведения оценочных работ необходимы следующие исходные данные:

• общий чистый годовой доход от единого объекта недвижимости включающего земельный участок;

• ставки одной из составляющих недвижимого объекта, капитала или права собс-твенности;

• информация о сделках по сдаче в аренду строений на застроенных и сопоставим-ых с оцениваемым земельным участком.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

ЧОД – (Су х Ку)

Сз = ───────────,

Кз

где ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

С – рыночная стоимость улучшений;

Ку – коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз – коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

• выбор наиболее типичных для оцениваемой территорий видов коммерческого ис-пользования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом градо-строительных, юридичсеких и других условий;

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих

наиболеее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за опре

деленный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет доли чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или заме-щения улучшений на соответсвующий коэффициент капитализации доходов от улучшен-

ий;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от

единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционно-

го дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.