10. 2 Экономические принципы оценки стоимости земельных участков

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принцип-ов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. В основу принципов определения стоимости земельных участков положены правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Учитывая это эконо-мические принципы оценки земли условно можно разделить на четыре группы:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, кото-

рые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В процессе оценки конкретного земельного участка могут быть задействованы сразу

несколько принципов или отдельным из них придано большоу значение.

Принципы пользователя. К ним относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель-ного участка различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость. Именно полезность формирует потребтельскую стоимость земельного участка. Оценщик должен установить, в чем состоит и насколько высока полезность земельного участка для типичного покупателя.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.

Необходимо отметить, что земля выступает в качестве общественного блага, поско-льку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую эколо-гическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объек-том коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, кото-рые удовлетворяют на только индивидуальные, но и общественные потребности.

Принцип замещения означает, что средний (рациональный) покупатель не заплатить за земельный участок больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, то есть при наличий определенного количества однородных земельных участ-ков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость земли.

Это универсальный принцип: он применяется в практике оценки земельного участка во всех трех подходах, им руководствуются люди во многих жизненных ситуациях. Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градо-строительных проектов и преобладают однотипные земельные участки.

Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потен-циальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей буду-щих доходов. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий тенге стоит меньше чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтиро-вания (Кд):

1

Кд = ––––––– ,

(1 + i)^t

где i – процентная ставка, доля единицы (или доли прибыли от вложений через год);

t – количество лет между годом инвестирования и годами поступления денег.

Цена, которую покупатель готов сегодня уплатить за земельный участок, есть плата за право получения в будущем дохода или других выгод от использования участка, т.е определение стоимости ожидаемых доходов и выручки от перепродажи объекта.

По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания прояв-ляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Принципы связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сору-жениям, которые на нем находятся. К этой группе относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Принцип остаточной продуктивности. Согласно теории экономики, разработан-ной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трак-туется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производ-ства (капитал, труд, предпринимательские способности, земля), необходимых для осущес-твления любого вида деятельности. Принцип остаточной продуктивности раскрывает осо-бое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена колебаниям.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, получен-ных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физи-чески недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие произ-водства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента (табл. 10. 1).

Таблица 10. 1

Факторы предпринимательской деятельности и формы их компенсации

№	Факторы производства	Формы возмещения
1	Труд	Заработная плата, премии, комиссионные
2	Капитал	Дивиденды, проценты
3	Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
4	Земля	Земельная рента

Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассив-ный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнитель-ный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особ-ых потребностей.

На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами в любой сфере бизнеса. Например, два одинаковых земельных участка, один из которых при угловом рас-положении может приносить доход в 2 раза больше, чем при внутриквартальном разме-щении. Следовательно, чем выше доходность земли, тем выше ее стоимость.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положен-ие об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиц-ий. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удоб-рений, рекультивация и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость значительно больше, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать раз-нице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что уве-

личение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает проп-орциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости земельного участка, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты исполь-зования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и опреде-

ления на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следую-щем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользует-ся определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип

оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объ-

ектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объек-та недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав

может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверх-ность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожиз-ненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, наследуемого владения;

– разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие земельного участка должны сочетаться между собой в определенной про-порции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максималь-ному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости земельного участка при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, стоимость земельного участка зависить не только от его собственных достоинств (размера, функционального назначения и др.), но и от многочисленных внешних факторов, как климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д.

Основными факторами, определяющими стоимость земельных участков, является их местоположение и наличие инженерных коммуникаций для городских земель, плодородие почв – для сельскохозяйственных угодий. Оценщику необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на стоимость земельного участка и денежный поток путем корректировок методом сравнительного анализа продаж и другими способами.

Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная стоимость земельно-

го участка образуется тогда, когда его параметры и назначение соответствует потребнос-тям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним эффектах прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой

стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных уастков.

Регрессия вызывает уменьшение стоимости участка по двум направлениям:

• при чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;

• когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка, и следовательно – на его стоимость.

Поэтому оценщик должен исследовать тенденции их развития и учитывать при обос-новании будущей стоимости земельного участка.

Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепол-

ьзования в соответствующем районе. При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Разумная архитектурная одно-родность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость земель-ного участка.

Принцип спроса и предложения. Цена на земельный участок, как и на любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.

Предложение – это зависимость между рыночной ценой земли и ее количеством, ко-

торое предлагают продавцы. На земельном рынке реакция объема предложения на повыш-ения цены в краткосрочном периоде незначительная, так площади земли в любом районе ограничена самой природой, а цикл смены собственников сравнительно продолжи-тельной. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается, цена, соответственно, повышается.

Спрос – платежеспособная потребность в земельных участках, выражающая зависи-мость между рыночной ценой товара и его количеством которое покупатели готовы приобрести. Спрос на земельные участки более изменчив и довольно быстро реагирует на уровень цен, чем предложение

Спрос на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, подразделяющихся на:

• экономические – темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транс-порта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др;

• демографические – численность и плотность населения в данном регионе, воз-растной и профессиональный состав, миграция населения, размер семьи и др;

• природно-климатические – продолжительность времен года, водный режим, физи-

ческие характеристики участка (тип почвы, рельеф, формы участка) и др;

• административные – территориально-экономическое зонирование, политика госу-

дарства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирован-ия объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах и за их преде-лами, в центре и на окраине городов.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются по-средством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению

максимальной прибыли.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожи-дается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска путем капитализации прибыли по более высокой ставке. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обосно-вания, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Конкуренции на земельном рынке возможна в основном между:

• различными способами использования одного и того же земельного участка;

• собственниками земельных участков из-за выгодных арендаторов;

• арендаторами из-за одних и тех же земельных участков;

• между различными типами строения на одном и том же земельном участке.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимос-ти и земельного участка. Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недв-ижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого исп-ользования, которое является:

• наиболее вероятным;

• физически возможным;

• разумно оправданным;

• соответствующим требованиям действующего законодательства;

• финансово осуществимым.

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости зем-ельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не сов-падать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует

принимать во внимание:

• его целевое назначение и разрешенное использование;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оценивае-мого земельного участка;

• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

• существующее использование земельного участка

Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земель-ного участка.