Тема 4. Концепция управления объектами коммерческой недвижимости.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числездания сооружения, объекты незавершенного строительства. В России с 1 февраля 1998 г. действует единая система регистрации прав на недвижимость. Теперь государственная регистрация является един­ственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейших цели:

1) обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, областей и регионов;

2) формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею устанавливаются отношения между двумя группами участников: с одной стороны – обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой – учреждения по регистрации, органы власти и управления, действия которых достаточно четко регламентированы законом.Регистрация уже имеющегося права на недвижимость – это не обязанность собственника или иного владельца, а его право. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации, т.е. с 1 февраля 1998 г. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То же самое относится и к сделкам с недвижимостью: они подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основные Операции на рынке недвижимости

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости – это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей. Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

- эмиссионные операции;

- инвестиционные операции;

- клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

• Выпуск объектов недвижимости;

• Размещение объектов недвижимости;

• Купля-продажа;

• Сдача в аренду или наем;

• Операция по обмену объектов недвижимости;

• Регистрация или перерегистрация владельцев объектов недвижимости;

• Траст;

• Страхование;

• Дарение и наследование;

• Залог недвижимости;

• Получение доходов по договорам ренты;

• Оказание риелторских и жилищно-комунальных услуг;

• Маркетинг;

• Девелопмент;

• Бухгалтерский учет и аудит;

• Налогообложение;

• Оценка объектов недвижимости, ценообразование;

• Оценка инвестиционного риска;

• Инвестиционное проектирование;

• Консалтинг;

• Иные операции.

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей». Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление – внешнее выражение воли.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и осуществимым.

Ипотека и ее виды.

ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

 Виды ипотеки

 Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:

1.        кредит на недвижимость

2.        ипотека на дом 

3.        ипотека на жилье

4.        ипотека на загородный дом

5.        ипотека на квартиру

6.        ипотека на квартиру в новостройке

7.        ипотека на комнату

8.        ипотека на коттедж

9.        ипотека на новостройки

10.     ипотека на покупку квартиры в новостройке

11.     кредит на покупку жилья

12.     кредит на покупку квартиры

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.