Тема 2. Основы управления недвижимостью

Тема 3. Facility management (управление службами жизнеобеспечения здания).

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление. Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [1] .Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним. Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.). Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Формирование службы фасилити менеджмента.

Рост предложений на рынке коммерческой недвижимости и, как следствие, повышение конкуренции между офисными и торговыми центрами способствуют увеличению спроса на профессиональное управление объектами. Передача всех непрофильных функций в руки аутсорсеров дает собственникам недвижимости не только защиту от основных рисков, но и ряд значительных выгод. Однако, несмотря на все преимущества, собственники не торопятся переложить на управляющую компанию заботы о своем бизнесе. Вполне возможно, что появление в России нового направления в управлении коммерческой недвижимостью – фасилити-менеджмента (facilities management), технологии которого позволяют повысить прибыльность бизнеса клиента, значительно снизив внутренние затраты на обслуживание и эксплуатацию систем здания, одновременно поддерживая высокое качество услуг, – поможет решить эту проблему.

 Такое устоявшееся на Западе понятие, как фасилити-менеджмента (ФМ), до сих пор остается практически неизвестным российской аудитории. Этимология слова «фасилити» восходит к латинскому facilitas – удобный, благоприятный (Александр Талонов. «Управление инфраструктурой организации»). В современном менеджменте английское facilities имеет несколько значений: удобства, средства обслуживания, возможности; оборудование, устройства; сооружения. В сочетании с другими словами facilities образует целый ряд терминов, помогающих уяснить отдельные аспекты этого понятия: • community facilities – районные предприятия бытового обслуживания; • educational facilities – средства обслуживания учебного процесса; • housing facilities – жилищные условия; • office facilities – служебные помещения. В современном русском языке слово «фасилити» используется в основном в значении «удобства», к примеру, при описании категории гостиниц сообщается, что в отеле есть номера с ванной, спальней, кухней и другими фасилити. Следует отметить, что все эти понятия отражаются в словосочетании «инфраструктура организации». А понятие «управление инфраструктурой организации» намного шире. Задачи, которые могут ставиться перед командой управленцев ФМ, довольно разноплановы – начиная с технического обеспечения жизнедеятельности объекта и заканчивая ведением отношений с арендаторами, вопросами управления финансовыми потоками, максимизации прибыли, увеличения капитализации объекта. Чтобы успешно справляться с этими задачами, нужно правильно организовать процесс управления. Поэтому то, насколько конкурентоспособна управляющая компания, насколько выгодно с ней работать клиенту, во многом зависит от технологий управления.