МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ИЖЕВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

Кафедра экономики АПК

Контрольная работа

по дисциплине: Оценка земельных ресурсов.

Тема: «Оценка земельного участка методом распределения»

Проверила: доцент к.э.н.

Конина Елена Аркадьевна

Выполнила: Мымрина

Наталья Александровна

ЭКУ, Менеджмент

Курс 3, шифр 11020

ФЗО

Ижевск 2014

Содержание

1. Введение…………………………………………………………………….3

2. Нормативная правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель………………………………………………………………….5

3. Основные принципы оценки стоимости земли. Факторы, влияющие на стоимость……………………………………………………………………….12

4.Порядок проведения оценки………………………………………………..19

5. Оценка земельного участка методом распределения…………………….25

6. Заключение…………………………………………………………………..32

7. Список литературы………………………………………………………….34

Введение

Актуальность темы исследования. На всех уровнях общественного развития владение землей воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. В России владение землей и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. В современных условиях развития экономики в России большое значение земли в сферу товарно-денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Возможность купли-продажи земли, необходимость платы за пользование земельными ресурсами потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

Опыт оценки стоимости земельных участков, по которым совершены реальные сделки, позволил сделать выводы о том, что главной проблемой является не адаптация хорошо известных «классических» методов оценки к условиям реально существующего рынка, а неполноценность информационного обеспечения, т.е. получение адекватных исходных данных для оценки в виду неразвитости рынка земли.

Цель и задачи работы. Цель работы состоит в осуществлении комплексного изучения методов проведения кадастровой и рыночной оценки земельного участка, а также их практического применения.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие взаимосвязанные задачи:

- изучить содержание и методы проведения рыночной оценки объектов недвижимости;

- проанализировать эффективность изученных методов в практическом аспекте;

Нормативную базу исследования составили Федеральные законы Российской Федерации, постановления Правительства и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.

Нормативная правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель

По итогам заседания Президиума Государственного совета Российской Федерации, проходившего 9 октября 2012 года, Правительству Российской Федерации дано поручение установить административные штрафы занеиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения, определяемые в процентах от их кадастровой стоимости. Показатели кадастровой стоимости уже используются для определения земельного налога и арендной платы за землю (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Предложенный способ их применения также представляется очень важным. Кадастровая оценка - это массовая оценка, при которой одновременно оцениваются десятки и сотни тысяч объектов в границах субъекта Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель. За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения. Она включает следующие документы: 1) Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 2) Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66); 3) Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель"; 4) Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"; 5) Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; 6) Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки"; 7) Федеральный стандарт оценки (ФСО N 2) "Цель оценки и виды стоимости"; 8) Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке"; 9) Федеральный стандарт оценки (ФСО N 4) "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости"; 10) Федеральный стандарт оценки (ФСО N 5) "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения". Кроме того, за эти годы была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки, на основе которой проведены два тура оценки по следующим категориям земель: - земли сельскохозяйственного назначения (не включая земли садоводческих, огороднических и дачных объединений); - земли населенных пунктов; - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; - земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных вне черты населенных пунктов (на землях сельскохозяйственного назначения); - земли особо охраняемых природных территорий и объектов; - земли лесного фонда; - земли водного фонда. Первый тур государственной кадастровой оценки земель был проведен на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, второй - с 2006 по 2010 год, а начиная с 2011 года и по настоящее время выполняются работы третьего тура кадастровой оценки земель.

Кадастровая и рыночная оценка земель

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО N 4) "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" "под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки". В этом определении фактически приравнены как два вида оценки, так и два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Вместе с тем между ними существует ряд отличий:

Различия рыночной и кадастровой оценки земель

Показатель	Рыночная оценка	Кадастровая оценка
Вид оцениваемой стоимости (в соответствии с ФСО N 2)	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
Цель оценки (как правило)	Купля-продажа	Налогообложение, аренда
Нормативная правовая база	Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Земельный кодекс Российской Федерации; Градостроительный кодекс Российской Федерации; законы субъекта Российской Федерации; подзаконные акты субъекта Российской Федерации; другие законы и подзаконные акты	Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Земельный кодекс Российской Федерации; Постановления Правительства Российской Федерации: - от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель"; - от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"; - от 11.04.2006 N 206 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель"
Нормативная методическая база	Методические подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный); Федеральные стандарты оценки: ФСО N 1, ФСО N 2 ФСО N 3	Федеральные стандарты оценки: ФСО N 1, ФСО N 2 ФСО N 3, ФСО N 4; методические указания (рекомендации, методики) по государственной кадастровой оценке земель (по категориям земель)
Количество применяемых подходов (как правило)	2	1
Статус оценки	Негосударственная	Государственная
Дата оценки	Любая, по согласованию с заказчиком	1 января года проведения работ
Вид оценки	Индивидуальная	Массовая
Продолжительность выполнения работ (как правило)	до 3-х месяцев	до 7-ми месяцев
Срок действия (актуальность) полученных результатов оценки	6 месяцев	от 1 до 5 лет (как правило, 5 лет)
Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования	Применяется	Не применяется, рассматривается фактический (текущий) вид использования
Обязательные процедуры придания результатам легитимности	Экспертиза (не во всех случаях)	Согласование, экспертиза, утверждение
Согласование (сведение) результатов, полученных с использованием различных подходов	Проводится	Не проводится
Использование программного продукта при проведении расчетов	Как правило, не используется	Как правило, используется
Форма отчета	В соответствии с ФСО N 3	В соответствии с ФСО N 3 и специальными обязательными требованиями к отчету
Обследование в натуре, фотографирование объекта	Проводится	Не проводится
Стоимость работ по оценке одного объекта (в среднем)	15 - 150 тысяч рублей	15 - 150 тысяч рублей

Таким образом, между рыночной и кадастровой оценками земель существует довольно много отличий, в том числе существенных, что не позволяет поставить между ними знак равенства.