3. Порядок укладення та припинення договору найму(оренди)

Фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.

Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об’єкту оренди, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п’ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном [7, c.378].

Крім цього, копії зазначених документів у деяких випадках надсилаються в органи Антимонопольного комітету України. Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище на ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об’єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об’єкту, перевищують показники, визначені законодавством.

Орган, уповноважений управляти відповідним державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим [9, c.198].

Орендодавець протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.

В разі, коли заява про оренду майна не вимагає погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.

Пріоритет в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу надається господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.

За умови відсутності господарського товариства, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.

У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заітересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

Припинення відносин між сторонами договору найму (оренди) може мати місце як на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених гл. 50 ЦК України (виконання зобов'язання, збіг боржника та кредитора в одній особі тощо), так і в разі виникнення спеціальних підстав, зазначених у гл. 58 ЦК.

Спеціальні підстави припинення договору найму можна умовно розділити на дві групи:

1) об'єктивні умови, які не залежать від волі сторін;

2) суб'єктивні умови, які виникають за взаємною волею наймодавця та наймача або за волею будь-якої зі сторін договору найму.

Спеціальні об'єктивні підстави припинення договору найму встановлюються ст. 781 ЦК України. Такими підставами є: смерть фізичної особи-наймача та ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. У даному випадку мається на увазі ліквідація юридичної особи без правонаступництва, що завжди тягне за собою припинення договору найму. Що стосується смерті фізичної особи-наймача, то зазначене положення є диспозитивним; закон або сторони в договорі можуть передбачити продовження дії договору найму і після смерті наймача [13, c.403].

Суб'єктивні підстави припинення відносин майнового найму можна розділити на дві основні форми:

1) відмова від договору майнового найму;

2) розірвання договору на вимогу будь-якої зі сторін.

Одностороння відмова від договору за загальним правилом не допускається. Вона можлива, лише якщо це передбачено законом або угодою сторін. Так, у договорі майнового найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк (ст. 763 ЦК). Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль (ст. 782 ЦК). При припиненні договору майнового найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не вимагається. Договір найму вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

При розірванні договору найму на вимогу однієї зі сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду. Цивільний кодекс України (ст. 783) надає наймодавцеві право вимагати розірвання договору найму у таких випадках:

- якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню майна. Так, якщо договором найму передбачається обов'язок наймача застрахувати найману річ, то невиконання такого обов'язку надає наймодавцю право звертатися до суду з вимогою про розірвання договору майнового найму.

- якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

- якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.

У свою чергу наймач має право розірвати договір найму, у випадку якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, а також якщо наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

До деяких вимог, що випливають із договору майнового найму, ЦК встановлює скорочений строк позовної давності. Так, до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму [16, c.539].