34

ЗМІСТ

ВСТУП

Розділ I. Загальна характеристика договору найму (оренди)

1.1. Поняття, елементи та строки договору найму(оренди)

1.2. Права та обов`язки сторін в договорі найму (оренди)

1.3. Порядок укладення та припинення договору найму(оренди)

Розділ II. Види договорів найму (оренди) та особливості їх правового регулювання

2.1. Договір прокату та його основні характеристики

2.2. Договір найму (оренди) земельної ділянки

2.3. Найм будівлі або іншої капітальної споруди

2.4. Найм (оренда) транспортного засобу

2.5. Договір лізінгу та його правова природа

Розділ III. Договори найму (оренди) житла, як один з основних видів договірних зобов’язань у сфері оренди та практичні аспекти його укладання та виконання

3.1. Загальна характеристина договору найму (оренди) житла

3.2. Порядок укладення та припинення договору найму(оренди) житла

Висновки

Список використаної літератури

ВСТУП

Загальновідомо, що договір є однією з найпоширеніших підстав виникнення цивільно-правових зобов'язань. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк ст. 759 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування. У главі 58 ЦК України врегульовуються відносини з договору найму. Слід зауважити, що у законодавстві та науковій літературі поряд з терміном "найм" широко вживаються терміни "оренда", "лізинг", "прокат", якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму.

Договір майнового найму відрізняється від інших (суміжних) цивільно-правових договорів такими ознаками:

1) наймач отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування. Цим договір майнового найму відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, дарування, за якими одержувач майна стає його власником. Крім цього, оскільки користування майном за договором найму є тимчасовим, після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути майно у тому самому стані, в якому він його одержав;

2) оскільки надане наймачеві майно підлягає поверненню, предметом договору найму можуть бути:

- річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються нормами ЦК України та іншими законами;

- майнові права, наприклад земельні паї;

- підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України). Актуальність теми дослідження. Одним із основних та найбільш розгалужених інститутів зобов'язального права є договірне право, під яким слід розуміти сукупність цивільно-правових норм, які регулюють суспільні відносини шляхом досягнення відповідних домовленостей (компромісів) між юридично рівними особами. Основоположною категорією в договірному праві є цивільно-правовий договір - домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну та припинення цивільних прав та обов'язків (ч. І ст. 626 ЦК). Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування.  Договір майнового найму відрізняється від інших (суміжних) цивільно-правових договорів.

Дану тему досліджувало багато науковців, а саме: Є.В. Богданов, В.Я. Бондар, Л.В. Васильченко, І.М. Кучеренко, Н.О. Саніахметова, С.О. Сліпченко, Є.О. Харитонов та ін.

Методологічною основою дослідження є сучасні методи пізнання як загальнонаукові, так і спеціальні: діалектико-матеріалістичний, системний, соціологічний, історичний, порівняльно-правовий, структурно-функціональний.

Предметом дослідження є система правових норм, що визначають сутність права на житло та порядок його реалізації за допомогою укладення договору найму (оренди) житла, а також забезпечення належного виконання такого договору у цивільному законодавстві України.

Метою даного дослідження є створення на базі вітчизняного досвіду, теоретико-методологічної концепції правового регулювання і здійснення визначення та сутності договору майнового найму.

Для досягнення мети необхідно було вирішити такі завдання:

- проаналізувати існуючі в науковий літературі погляди щодо сутності та ролі договору майнового найму, на підставі досліджень та на основі чинного законодавства;

- дати поняття договору майнового найму і основи його правового регулювання;

- визначити істотні умови договору майнового найму;

- встановити права та обов'язки сторін в договорі майнового найму;

- дати характеристику договору оренди;

- встановити права та обов'язки сторін в договорі майнового найму;

- визначити підстави припинення договору.

Курсова робота складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел.

Розділ 1. Загальна характеристика договору найму (оренди)

1. Поняття, елементи та строки договору найму (оренди)

Договір найму (оренди) належить до класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. Римське право знало загальний договір найму (locatio-conductio), до складу якого входили три основні договори: locatio-conductio rеrum, або найм речей; locatio-conductio, або найм послуг; та locatio-conductio operas, або найм робіт чи підряд. Загальним між цими трьома договорами було те, що одна сторона зобов'язувалася надати іншій стороні право користування певним об'єктом, а інша сторона зобов'язувалася сплатити першій стороні за користування певну грошову винагороду [8, c.345].

Найм є найбільш загальним поняттям, що опосередковує передачу майна в користування. Інші форми такої передачі (оренда майна різних форм власності, лізинг тощо) відповідають ознакам найму з урахуванням специфічних ознак, притаманних саме їм. Виходячи з цього, положення § 1 гл. 58 ЦК України "Загальні положення про найм (оренду)" застосовуються в усіх випадках, якщо таке застосування не суперечить спеціальним положенням як, власне, ЦК України, що регулюють різновиди найму, так і спеціальних актів.

Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Виходячи із наведеного визначення, можна виділити основні риси, характерні для даного договору. По-перше, за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно. Згідно зі ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Проте законодавство не обмежується можливістю передання в найм лише речей: ч. 2 ст. 760 ЦК України дозволяє передавати в найм майнові права.

Характерною ознакою класичного договору найму є те, що законодавство не вказує, яке майно може бути предметом найму і на які цілі воно може використовуватися. Це означає, що предметом найму може бути будь-яке майно, що відповідає вищенаведеним ознакам, не обмежене у цивільному обігу (наприклад, громадянин, який має вогнепальну мисливську зброю та відповідний дозвіл на її використання, не може передати її у користування іншій особі, яка не має такого дозволу) та сферою застосування [5, c.198].

Другою ознакою договору оренди є його тимчасовий характер. По закінченні строку оренди майно повертається наймодавцю. По-третє, договір найму завжди оплатний: наймач завжди має сплачувати наймодавцеві за користування майном. Цим договір найму принципово відрізняється від договору позички (безоплатного користування майном).

Зміст ст. 759 ЦКУ дозволяє зробити висновок, що договір найму може бути як консенсуальним, так і реальним правочином. Момент укладення договору визначається самими сторонами або випливає із суті відносин (так, договори найму в побутовій сфері, як правило, є реальними). В разі невизначення сторонами моменту укладення договору найму в самому договорі, практика ділового обороту виходить із консенсуальності цього договору. Тобто договір найму буде вважатися укладеним із моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами [2].

Оскільки права та обов'язки за договором найму виникають як у наймача, так і у наймодавця, договір найму належить до двосторонніх договорів.

Перелік об'єктів оренди (предметів договору найму) в чинному ЦК України закріплений у ст. 760. Новелою сучасного цивільного законодавства є розширення кола об'єктів договору найму в порівнянні із законодавством інших часів. Так, ЦК визначає два основні об'єкти найму - це речі та майнові права.

Річ є класичним об'єктом відносин найму, відомим законодавству різних країн. ЦК України встановлює певні обмеження щодо передачі речей у користування. Так предмет договору найму має бути наділений такими властивостями: по-перше, така річ має бути індивідуально визначеною, а по-друге, - неспоживною. Річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (ст. 184 ЦК України).

Майнове право може бути об'єктом найму тільки у випадках, коли це право може бути передане третій особі. Майнові права, нерозривно пов'язані з особою (право на отримання аліментів, право на відшкодування шкоди, заподіяної каліцтвом, іншим ушкодженням здоров'я тощо), в оренду передаватися не можуть [15, c. 345].

Не допускається передача в оренду грошових коштів, оскільки гроші належать до родових споживних речей, а також фізичних осіб оскільки фізичні особи є суб'єктами цивільних прав та за жодних обставин не можуть визнаватися об'єктами цивільних договорів.

Суб'єктами (сторонами) договору найму (оренди), є дві особи: наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

Згідно з чинним законодавством визначається коло осіб, які можуть бути наймодавцями. За загальними положеннями ЦК України наймодавцями і наймачами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти підприємницької діяльності.

Законодавством можуть передбачатися граничні строки дії договору найму. Так, відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк договору оренди землі не може перевищувати 50 років.

ЦК України також передбачає укладання договору найму на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Для договорів найму зі встановленим граничним строком діють такі правила:

1) якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору;

2) договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку [10, c.458].