56. Доходный подход к оценке недвижимости

Современный взгляд на оценку доходности недвижимости допускает 2 источника дохода: Арендная плата, Часть дохода от комм. эксплуат. соб-ти

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости. Рыночная и инвестиционная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Принципы 1) ожидания, 2) замещения – анализ альтернативных инвестиций, 3) спроса и предложения, 4) вклада

«+»: в бОльшей степени отраж. представления инвестора о недвижимости как источнике дохода, ставка дохода, которая используется в доходном подходе, определяется из анализа сопоставимых инвестиций.

«-»: осн. на прогнозных данных и, ориентирован не на факты, а на умозрительные заключения относительно будущего развития, трудности при прогнозировании.

Доходный подход включает 2 метода:

Метод прямой капитализации

V = NOI/R₀ , NOI – репрез. величина ожидаемого ЧОД, Ro – ставка капитализации

Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка, отношение значения арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости, одинакового использования распределяется вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации отражает риски, которым подвержены средства, вложенные в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять 2 группам интересов: физический интерес (земельный участок и улучшения); финансовый интерес (собственный и заемный капитал). Метод прямой капитализации используется, если прогнозир. постоянный или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы.

Метод дисконтирования денежного потока.

V =  _{<k=1, n>} NOI_k/(1+i)^k + FV/(1+i)ⁿ, i – ст. дисконта, k – № платежн. пер., n – пер. владения, FV – цена перепродажи (реверсия)

Стоимость недвижимости по данному методу определяется как сумма текущих стоимостей будущего дохода за каждый период (путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов) и реверсии, рассчитанной по соответствующей ставке. Как и ставка капитализации, ставка дисконтирования, в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы. Метод применяется, когда динамика изменения доход значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер.

По методу капитализации: Этапы расчета NOI: 1. ПВД  ДВД = ПВД - % недозагр. площ и недосбор платежей  ЧОД = ДВД – эксплуатационных расходов за год (операционные расходы (постоянные, переменные), отчисления в фонд замещения). Основой для прогнозирования доходов по недвижимости является анализ арендного соглашения.

«+»:простота расчета; мало предположений; отражает состояние рынка ч/з ставку капитализации; дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малым риском (здание с 1 арендатором на условиях долгосрочной аренды).

Метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках, не применимы теоретические методы определения ставки капитализации, объект не находится в режиме стабильного функционирования.

Методы расчета ставки капитализации:

1. Метод метод прямого сопоставления. Основан на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистом доходе, получаемом от его эксплуатации. R = ЧОД аналога / цена объекта аналога. При использовании данного метода необходимо соблюдать важные условия: использование сопоставляемого объекта должно совпадать с использованием объекта оценки; условия финансирования должны быть типичны; местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются; коэффициент потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно.

2. Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала). При этом методе ставка капитализации должна учитывать интересы как собственного, так и заемного капитала и эти интересы выражать в виде соответствующих ставок капитализации (Re, Rm): R₀ = m*Rm+(1-m)*Re

m-доля заемного капитала.

1-m-доля собственного капитала.

Rm-коэф-т капитализации для заемного капитала(ипотечная постоянная). Представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита.

Re-коэф-т капитализации для собственного капитала. Равен отношению денежного потока до выплаты налогов к собственному капиталу.

Структура коэффициента капитализации:

R = On + Of

On – ставка доходности инвестиций., являющейся компенсацией которая дб выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов.

On=Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность+ Премия за инвестиционный менеджмент.

Of – норма возмещения основной суммы (возврат капитала)

Методы определения of(норма возврата капитала)

Если сумма капитала, вложенного в недвижимость остаётся неизменной и будет возвращена при её продаже of считать не надо.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива , то надо в коэффициенте капитализации рассчитать of.

1. Метод Ринга – прямолинейный возврат капитала. Предполагает, что возмещение стоимости капитала происходит равными частями ежегодно. Оf = 1/n, n – к-во лет амортизации, Метод оправдан, если оценивается многофункциональная недвижимость со значительным износом и жилая недвижимость.

2. Метод ИНВУДа – возврат капитала по фонду возмещения и ставки доходности инвестиций.(аннуитетный метод ).

R=on+SFF(on.n)=on+ (on/(1+on)ⁿ-1)=on/(1-(1/(1+on)ⁿ))

SFF-коэф-т фактора фондовозмещения.

3. Метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

R=on+SFF_{(iбезриск,n)}=on+(iбезриск/((1+iбезриск)ⁿ-1)

Метод дисконтирования:

Этапы: устанавливается продолжительность получения дохода, составляется прогноз потока денежных средств по каждому году владения, определяется реверсионная стоимость, определение стоимости дисконта, дисконтируются денежные потоки и реверсионная стоимость в текущей стоимости объекта недвижимости на момент оценки.

«+»: учитывает динамику рынка и неравномерную структуру доходов и расходов., применяется, когда объект недвижимости находится в стадии развития и реконструкции.

«-»: вероятность ошибки в прогнозировании, сложность.

Методы определения ставки дисконта: метод суммирования. Его суть заключается в добавлении к безрисковой ставке премии, в частности премии за несистематический риск, за ликвидность; метод рыночного анализа. Необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения.