55. Затратный подход к оценке недвижимости

Базовая модель: V=LV+(IV – Д), LV – стоимость земельного участка;(IV – Д) – стоимость улучшений; IV – стоимость нового строительства; Д – совокупный, накопленный износ.

Подход основан на принципе улучшений, т.е. инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получении соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в обозримом периоде.

Сфера применения данного подхода: 1. Обязательный эл-т процедуры определения рыночной стоимости, 2. Часто единств. инструмент для получения представления о стоимости недвижимости.

По сути, этот способ остается единственным для оценки: специализир недвижимости; для объектов на пассивных секторах рынка; в целях страхования; определения варианта наил. и наиб. эфф. использ. земельного участка; технико-эк. обоснования нового строительства; в целях оналогообложения имущества;.

Преимущества подхода: Опирается на реально понесенные затраты на строительство объекта; Есть информационная база.

Недостатки подхода: сложность; трудно реализуем для зданий, имеющих историческую ценность; существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудности с определением величины накопленного износа.

Процедура оценки: 1. Осмотр объекта и знакомство с документацией (если есть); 2. Оценка рын. ст-ти земельного участка как свободного от улучшений; 3. Определение восст. стоимости улучшений; 4. Определение прибыли предпринимателя; 5. Определение величины сов. накопленного износа (физического, функционального, внешнего (экономич.)); 6. Оценка стоимости улучшений с учетом износа; 7. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

Определение стоимости нового строительства. Стоимость строительства для инвестора означает либо восстановительная стоимость, либо ст.замещения (дать опред-я).

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет некоторые специфические особенности: 1. Специальная структура стоимости строительства, учитывающая современные экономические условия; 2. Необходимость одновременного учета цен различных базисных периодов; 3. Возможное отсутствие проектно-сметной и др. документации; 4. Неопределенность исходных данных из-за отсутствия возможности получить полное представление о конструкции оцениваемого здания путем технического обследования; 5. Отсутствие, как правило, достаточного финансирования и времени для детальной проверки работы проектировщиков.

В практике оценки стоимости затраты делятся на прямые и косвенные. Далее к данным затратам добавляется прибыль застройщика.

К прямым затратам относятся: Стоимость строительных материала и изделий, инженерного оборудования; ЗП строителей; Стоимость эксплуатации строитель машин и механизмов; Стоимость временных зданий и сооружений, необходимых в период возведения объекта и др.

Косвенные расходы – это расходы, связанные с организацией и управлением, производством строительных работ, относящихся к деятельности строительной организации в целом.

Методы определения стоимости строительства:

1. Количественный метод – суть его в том, что составляются обыкновенные сметы стоимости воссоздания зданий или сооружений в современных ценах. Этот метод трудоемкий и самый точный (в пределах 5%).

2.  Метод разбивки по укрупненным показателям. Он представляет собой модификацию количественного метода, но гораздо менее трудоемок, т.к. основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок.

3. Метод объектов-аналогов определяется непосредственно стоимость по стоимости объекта-аналога в целом, а затем, если необходимо, делаются корректировки.

4. Индексный.

Определение величины совокупного накопленного износа.

Износ определяется как разница между затратами на воспроизводство новых улучшений на дату оценки и текущей стоимостью улучшений.

Совокупный износ – это суммарные потери восстановительной стоимости или стоимости замещения, вызванные различными причинами.

В зависимости от причины возникновения износа различают: 1. Физический; 2. Функциональный, моральный (устаревание); 3. Внешний (экономический) износ.

По возможности исправления различают устранимый и неустранимый износ.

Методы определения величины износа:

1. Метод срока жизни: Эфф. возраст / срок экономической жизни здания * первонач ст-ть.

Срок эк. ж.– время, в теч. кот нидвжимость мо приносить доход. Эфф. возраст – время, в которое оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна и д.р.

2. Метод рыночной экстракции. Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа зданий путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

3. Метод разбиения – суть заключается в раздельном определении каждого вида износа. Совокупный износ = И. Физически устранимый + И. Физически неустранимый + И. Функционально устранимый + И. Функционально неустранимый + внешний износ.

Это единственный метод, который учитывает все виды износа.