2.2.«Қик» жақ-тың ипотекалық несиелеу жүйесі.

Банктік мекемелердің үлестік құрылыс жүйесіне қатысуға тарту, біртіндеп несиелеу қойлымының төмендеуі және несие беру уақытының ұзақтығының артуы тұрғын үй құрлысы механизмін классикалық ипотекалық жүйеге жақындата түсуде.

Қазіргі жағдайда ипотека көп елдерде азаматтардың пәтер мәселесә бойынша тиімді құралы болып табылады. Бұдан басқа, халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несиелеудің дамуы, жалпы ұлттық эконлмиканың дамуына жиі әсер еткен..

Нарықтық экономикаға өтумен байланысты біздің ел де ипотекаға қол жеткізді. Қазақстандағы ипотеканың дамуы 1995 жылғы 23 желтоқсанда енген №2723 «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» ҚР-ның Президенті жарлығымен басталды.

Тұрғын үй құрлысын қаржыландыру механизімінің пайда болуы, халықтың көп бөлігінің тұрғын үй мәселелерін шешу, үйге бағаның төмендеуі және құрылысқа жағдай жасау 2000 жылдың 21 тамызындағы №1290 ҚР-ның Үкіметінің ҚР-ның ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және ипотекалық несиелеудің дамуы концепциясы болып табылады. Берілген концепцияға сәйкес Ұлттық Банк халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беруші, кредиторды қайта қаржыландыру-ды іске асыратын, екінші нарықтағы ипотекалық несие операторын қалыптастыруды шешті. Ол оператор ретінде «Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы» болды. Бүгінгі күні ипотека, құрылыс және сақтандыру компанияла-лары, банктер, риэлтірлік және бағалау агенстволары, жылжымайтын мүлікті сатушы және сатып алушылар қатысатын дамыған қатынас жүйесі болып табылады.

2003 жылдың 1 наурызда банктер мен ипотекалық ұйымдардың айтуы бойынша: шамамен Қазақстандағы ипотекалық несиелеу нарығының құрлымы (84 205 615 $ жалпы сомасы) келесідей болады(1-сурет):

Диаграмма 1.

ҚР-ның қаржы секторы дамуының қазіргі кезеңі екінші деңгейлік банктердің ипотекалық несиелеу бөлігі артуымен сипатталады. Сонымен қатар, несие қоылымы мен мерзімі алғашқы салым көлемі бойынша жіктеуге болатын ипотекалық өнімдердің сапалы дамуы да орын алады. Тұрғын үйді сатып алуды несиелеуден басқа неисе: құрылысқа, жөндеу мен реконструкцияға, коммерциялық жылжымайтын мүлікке және т.б. беріледі.

Орташа Қазақстандық жанұяға тұрғын үй мәселесін шешуге ипотека көмектесе ала ма деген сұраққа жауап беру үшін, ең алдымен қандай жанұяны орташа деп санау керегін анықтау керек. Бұл жанұяның табысы 60 000 теңге болсын. Онда көптеген Қазақстандық банктердің нормативтері бойынша ипотекалық несиелеуге қатысушы банктер жанұяның ай сайынғы төлемі 20 000 теңгеден аспаса зайым беруге болады. Осы жағдайда несиелеу қойылымы 12,5% және несиелеу мерзімі 15 жыл, максималды несие сомасы 1 623 000 теңге (10 820 АҚШ доллары) болады. Қалған соманың барлығын клиенттің өзі алдын-ала жарнаны төлеу арқылы төлейді. Сөйтіп, алғашқы салым 30% (4 640 АҚШ доллары) болады, онда 15 460 АҚШ долларға жай планировкалы екі бөлмелі пәтер алуға болады.Демек, қарапайым орташа қамтамасыз етілген жанұя ипотеканы қолдана алады. Алайда, Қазақстандық «орта класстың» ипотекалық несие алуға басқа да кедергілер болатынын ұмытпаған жөн. Бұл – жанұяның табысын ресми негіздеу. ЖАҚ«Қазақстандық Ипотекалық Компаниясының» тәжірибесі бойынша көп тұлғалар өз табысын ресми негіздей алмайды. Өкінішке орай, халық ішінде таза табыс алатындар әлі аз. Мұндай қалыптасқан жағдайда банктер «орта класспен» жүмыс істеуі мүмкін емес, себебі қазіргі халық өз табысын құжатты түрде негіздей алмайды.(жарқырап көрініп қаламын деп ойлайды немесе тапқан табысы легалды емес).

Бір тиынның екі жағы болады демекші ипотекалық несиенің дамуы барысында және де оған деген қазіргі қаржының көп жоғырлануынан жаңа тұрғын үйлердің бағасы күрт өсіп кетті, және тек жаңа үйлердікі ғана емес, сонымен қатар басқа да үйлердің, ғимараттардың және т.б. бағасы жоғарлап кетті.

Тұрғын үй құрлыс жинақтау банкі.

Жоғарыда атап көрсеткендей, Қазақстанда қазірде сәтті жұмыс істеп жатқан ипотекалық несиелеу механизмі болып тұр. Пайыздық қойылымдардың төмендеуі және қарыз мерзімінің ұзартылуы бұл тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландыру жүйесін көптеген қазақстандықтар үшін тартымды етті, бірақ та халықтың орта тобының өкілдері әлі де несиеге пәтер ала алмайды.

«Қазақстандық Ипотекалық Компания» ЖАҚ-ның бағалы қағаздар операциясы бөлімінің басшысының ойынша: ипотеканың қалыпты дамуы депозиттің жарамдылық мерзімінің соңында ипотекалық несиеге құқық алуға байланысты маманданған жинақтаушы мекемелердегі депозиттік шоттарда азаматтардың жинақтаған қаржаттары болып табылатын тиімді жұмыс істейтін құрылыс жинақтамалар жүйесінің құрылыуынсыз жүзеге асуы мүмкін емес.

Қазақстандық құрылыс жинақтамалар жүйесі немістің «Bausparkassen» тұрғын үй контрактық жинағы жүйесінің базасында жасалған. Құрылыс жинақ жүйесінің немістік моделі көптен бері қызмет етіп келе жатқандықтан таңдалып алынды және ол көптеген бұрынғы социолистік елдерде өз тиімділігін дәлелдеді. Чехия Словакия, Шығыс Европаның басқа да елдерінде оны пайдаланудыңоң тәжірибесі көрінеді.

Қазақстанның құрылыс жинақтамалар жүйесін құру 2000 жылы тұрғын үй құрылысын және ипотекалық несиелеуді дамыту концепциясында келесі бағыттар бойынша қарстырылған: құрылыс жинақтамалар жүйесі және ипотекалық несиелеу. Егер ипотекалық несиелеу көп жағдайда орта және жоғары табысты адамдарға есептелген болса, онда құрылыс жинақтамалар жүйесі қарапайым мүмкіндікті адамдарға тұрғын үй проблемасын шешуге мүмкіндік береді. Осылайша, концепцияны жасаушылар біздің еліміздің экономикалық белсенді халқының максимумын қамтуға тырысты. 2003 жылдың сәуірінде ҚР Үкіметі тұрғын үй құрлысы немесе сатып алу үшін халық жинақтарын ынталандыруға маманданған алғашқы отандық қаржылық институт – тұрғын үй құрылыс жинақтама банкін құру туралы шешім қабылдады.2003 жылы 23 қыркүйекте тұрғын құрылыс жинақтама банкі өз жұмысына кірісті. Оның іс-әрекеті 7.12.2003жылдан бастап «Тұрғын үй құрылыс жинақтамалары туралы заңмен» реттеледі.

Мемлекеттік бюджет қаражаттары есебінен құрылған банктің жарғылық капиталы 1,5 млрд теңгені құрап отыр. Тұрғын үй құрылыс жинақтама банкі жеке тұлғалар салымдарының міндетті ұжымдық кепілдендірудің қатысушысы болып табылады. Сонымен қатар, ел азаматтарының тұрғын үй проблемаларын шешу кезінде партнер ретінде оның тартымдылығын арттырады.

Болжамдар бойынша, 10 мыңнан 70 мың теңгеге дейін табыс алатын ҚР экономикалық белсенді қала халқын құрайтын 2 млн адам құрылған тұрғын ұй құрылыс жинақтамалар жүйесіның қатысушысы бола алады. ҚР Ұлттық Банкі шетел тәжірибесі есебінен бұл сан бұдан да көп болуы мүмкін деп санайды.

Отандық тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің алғашқы салымшысы елдің басты банкирінің өзі болды. Ол осы банкпен өзінің 7 жасар баласы үшін 11 жылға келісім шартқа отырды. Осы келісім шартқа сәйкес Марченко мырза баласы кәмілеттік жасқа жеткенше, яғни тұрғын үй алу үшін несие ресімдейтін жасқа жеткенше, ай сайын 5000 теңге салып отырады.

Құрылған құрылыс жинақтар жүйесі ипотекалық несиелеудің жай ғана жүйесінен принципті түрде ажыратылады. Тұрғын ұй құрылыс жинақ банкінің клиенті 2 этаптан өтеді. 1-ші этапта ол тұрғын үй құрылыс жинақ банкімен тұрғын үй құрылыс жинақтар туралы келісім шарт бекітеді және тұрғын үй құрылыс жинақтар салымшысы, бұл қол қойылған құжатта салымшыға қажетті келісілген сома көрсетіледі. Ол тұрғын үй қарызы мен жинақталған ақша сомасынан құралады. 1-ші этаптың тапсырмасы – банк шотына иемденілген тұрғын үй сомасының жартысына жуығын салу(жинау). Жинақтаудың міндетті минималды мерзімі 3 жыл. Салым бойынша жинақтау сомасынан жылдық 20% есептен премия есептеледі. Қорланған құралдар сомасына 1-ші этапта банк сыйақылары мен мемлекет премиялары салымдары да кіреді. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің салымы бойынша премия ретінде есептелген ақша құралдары салымның негізгі сомасының өсуіне әкеледі. Мемлекеттің мұндай қадамын тұрығн үй құрылыс жинақтар жүйесіне өз ақшаларын салу, тұрығн үй жағдайын жақсартуды қажет етіп отырған халық үшін қосымша ынта ретінде қарастыруға болады. Премия төлеу үшін қажетті қаражаттар республикалық бюджеттің жекелеген статияларында көрініс табады.

Салымшы қажетті соманы жинақтағаннан кейін, ол құрылыс жинақтар жүйесінің 2-ші этпына өтеді, және түрғын үй құрылыс жинақ банкінен алған несиені 10-15 жыл көлемінде өтеуге міндетті несиегер болады. ҚТҚЖБ(Қазақстан тұрғын үй құрылыс жинақ банкі) берген ссуда – алынған тұрғын үйдің келісілген сомасы мен оның жеке жинағының сомасы арасындағы айырма. ҚТҚЖБ-нің несиелендіруі – тек ҚР-ның ұлттық валютасы негізінде жүргізіледі. Құрылыс жинақтар жүйесінде қарыз құралдарының паыздық қойылымы ипотекалық несие нарығында әрекет ететін қойылымдардан өмен болады. 2003 жылы бекітілген келісім-шарт бойынща бағытталған жылдық 7%-дан артық болмайды. Банк, келісімде бекітілген пайыздық қойылым несиені өтеудің бүкіл мерзімі ішінде өзгермейтіндігіне кепілдік береді. Тұрғын үй зайымының ерекшелігі – клиенттің таңдауы бойынша жүзеге асырылатын оны міндетті қамтамасыз ету болып табылады. Бұл жылжымайтын мүлік кепілзаты болуы мүмкін, сондай-ақ банк-кредитор үшін қабылданған кепілдік, яғни сақтандыру келісім-шарттары, төлем тапсырмасы тағы басқа болуы мүмкін.

ҚТҚЖБ-мен бірлесе жұмыс істейтін клиент тұрғын үйді сатып және тұрғызып қана қоймай, құрылыс материалдарын, жер учаскесін, тұрғын үй модернизациясын, жөндеуге несиелерді, жинақталған қаражаттарды пайдалануы да мүмкін. «Тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы заң» бойынша мұндай шығындар тұрғын үй жағдайын жақсарту бойынша іс шараларға жатады.

Осылайша, тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесіне қатысу ҚР-да жұмыс істейтін халықының тұрғын үй қажеттілігін қанағаттандыру үшін мүмкіндіктерге жол ашады, яғни ипотекалық несиелеу жүйесінде алғашқы міндетті жарна сомасын қолма-қол төлеудің қажеттігі сияқты кедергілер жойылады.

ҚТҚЖБ Қазақстанның ірі қалалары мен барлық облыс орталықтарындағы «Қазпошта» ААҚ-ы арқылы әрекет етеді.

Халықтың қай тобының тұрғын үй проблемасын Қазақстанды құрылған тұрғын үй жинақтау жүйесі шешуге көмек береді ме және отандық ипотеканың дамуына кедергі болады ма деген сұраққа жауап берерде келесіні ескеру керек. Тұрығын үй жинақтар жүйесінің механизмін өздерінің тұрғын үй проблемасын шешу үшін тек қана қарыз алу үшін 4-5 жыл көлемінде кезекке тұруға дайын және болашақ баспананың 50% сомасын тұрақты төлеуге дайын отбасылар ғана пайдалана алады. Мысалы, егер, орташадан төмен деңгейде табыс алатын отбасылар ай сайын 10 000 теңгені кейінге қалдыра алса, онда 5 жылдан кейін ол 600 000 теңге алады. Осы соманың шамамен 10%-ы банктің салымдар бойынша сыйақа-пайызын құарйды(жылдық 3%). Бөліктеп жиналған сома жылына 60 минималды есептік көрсеткіштерден көп емес, мемлекеттен 20%-дық жинақталған сомадан жыл сайынғы сыйақылардың есептелуі арқасында көбееді. Келтірілген мысалдағы қорытынды 900 мың теңгені құрайды. Нәтижесінде, қарастырылған шартта отбасы бағасы 1800 000 теңгеге дейінгі тұрғын үйді талап ете алады, егер ағымдақ курс бойынша талдау жасау уақытында 12 мың АҚШ долларын құрса, ал курс бойынша 5 жылдан соң ол белгісіз.

Келтірілген мысал бойынша, біздің тұрғын үй жинақтар жүйесінің келесі негізгі кемшіліктерін көрсетуге болады:

• кез-келген адам 5-7 жыл бойы өзінің тұрғын үй проблемасын шешуге дайын емес;

• орта деңгейден төмен табыс алатын отбасылар үшін жоғарыда көрсетілген мерзім ішінде ай сайын 10 000 теңгеден құйып отыру қиын болатыны анық;

• жылжымайтын мүлік бағаларының турақты жоғарылауы жағдайында орта деңгейден төмен табыс алатын отбасыға тіпті. Жоғарыда көрсетілген талаптар сақталса да, пәтердің болашақ бағасынан сәйкес 50% соманы жинақтау қиынға соғады;

• салымдар бойынша сыйақы ретінде банктер уәде берген жылдығы 3-4% инфляция бойынша салымдар индексациясының қатыспауы жылдық инфляцияның 5-6%-мен оңай «желініп» кетуі мүмкін.

Отандық тұрғын үй жинақтар жүйесінің негізгі жетістіктер келесідей:

• салымшыға мемлекеттен сыйақы кепілдігі (бүгінгі жағдайлар бойынша жыл сайын 52 000 тг);

• балалар үшін тұрғын үй проблемасын шешу мүмкіндігі. Бұл жағдайда пәтер проблемасын шешу тұрғын үй несиесін алудың узаққа созылуына әкеледі;

• тұрғын үй мен несиелендіру мезанизмі жұмысының қауіпсіздігі кепілдігі, өйткені тұрғын үй құрылыс жинақ банкі жеке тұлғалар салымдарын міндетті ұжымдық кепілдендіру жүйесінің қатысушысы болып табылады.

Жоғарыда сипатталғандарды қорытындылай келе, табысы төмен отбасыларға тіпті болашақта да тұрғын үй жинақтар жүйесінің механизмін пайдалану арқылы пәтер алуға сенуге болмайды. Азаматтардың осы категориясының тұрғын үй проблемасын шешудің ең ықтимал әдісі бюджеттік қаражаттар есебінен салынған муниципалды тұрғын үй алу болып табылады. Бірақ әділдік үшін айту керек, бұл «орта класс» - кез-келген қоғамда – бұл «көп қабатты пирог» болып табылады және оның әрбір қабатында тұрғын үй құрылыс жинақтардың оптималды варианты сәйкес келеді.

2.3. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Респубикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасының шеңберінде тұрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі «ҚИК»АҚ-ның Арнайы бағдарламасы.

Бүгінгі күні Республикамызда ипотекалық тұрғын үй несиелеріне деген сұраныстың ұлғаюы байқалуда. Мұның өзі бұрындары несие алудан қорқатын жұртшылық менталитетінің өзгеруі туралы болса, одан қала берді халықтың әл-ауқатының жақсаруы деп білеміз. Жұртшылықтың кеңінен хабардар болуы үшін Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ-ы және Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкімен бірлесіп «ҚИК» АҚ-ының Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық несие берүдің талаптары және артықшылықтары бойынша бұқаралық ақпарат құралдарында, қалың бұқараның әрқилы топтарын мүмкіндігінше ауқымдырақ алып, түсініктеме жұмыстарын жүргіздң. Ипотекалық тұрғын үй несиелеріне деген сұраныстың ұлғаюы банктерді ипотекалық несие беру саласында қызмет көрсетулерді ұлғайтуды жүктеп отыр. Республикада қаржылық жүйені дамыту, қаржы рыногындағы жағдайлардың жақсаруы, ипотекалық несие беру көлемінің ұлғаюы несиелер бойынша сыйақы ставкаларының тұрақты төмендеуі өте қызығушылық әсерән тұғызады. Осы уақытта, тұрғын үйдің екінші рыногында тұрақты да үйлесімді бағаның өсуі байқалады. Міне, сондықтан да Мемлекеттің жаңа тұрғынүй салуға арналған қабылдаған және бағытталған шараларының, әсіресе, 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес жалпы тұтынушылар үшін қол жеткізетін бағада жаңа тұрғын үй керек және салыну керек екендігін маңызы зор. Тұрғын үй құрылысын дамыту мәселелерін кешенді шешу, қалың бұқаралық топтарды қамтамасыз ету үшін жоғарыдағы бағдарлама қабылданды және мұнда ипотекалық несие беру де маңызды роль атқаратыны белгілі. Тұрғын үй құрлысының Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес «ҚИК» АҚ-ға қол жетімді тұрғын үйге ипотекалық несие берудің Арнайы бағдарламасын әзірлеу тапсырылды. «ҚИК» АҚ-ы тұрғын үйге қолы жетпей жүрген көптеген қазақстандықтарға тұрғын үйге ипотекалық несие берудің тиімді талаптарын қалыптастыруға талпынды.

«ҚИК» АҚ-ның Бағдарламасы бойынша ипотекалық несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарға 1 шаршы метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық тұрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі. Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің барлық облыстарында жұргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында осындай тұрғын үйлер салынбақшы.

Арнайы бағдарламаның ерекшеліктері:

• сыйақы ставкасы – 10%;

• алғашқы жарна тұрғын үй құнының 10%-нан кем емес;

• несие беру мерзімі 20 жылға дейін;

• мерзімінен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді;

Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының құрылысы, ең алдымен, сыйақы ставкасын төмендету есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сұранымына жағдай жасау, алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін ұзарту.

Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйді сату тәртібі – үкіметтің бекітілген Қауылысымен жергілікті атқару органдары арқылы сатуға қол жеткізу ережелерімен реттеледі.

Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйге қол жеткізуге мүдделі Қазақстан Республикасының азаматтары Ережеге сәйкес Өкілетті органға үміткерлердің ресми тізіміне үшін қажетті өтініш білдіреді. Осы үміттенген азаматтар жинақталған тізім және тұрғын үй туралы ақпарат 3 жұмыс күні ішінде «ҚИК» АҚ-ның серіктес банктеріне барады. Тізімді алғаннан кейін, «ҚИК» АҚ-ның серіктес банктер жиырма жұмыс күннің ішінде Қазақстан Республикасы азаматтарының төлем ақы төлеу қабілетін белгілейді және екі жұмыс күннің ішінде төлем ақы төлеу қабілетін белгілегеннен кейін Өкілетті органға серіктес банктің ипотекалық несие беру жоспарланып отырған азаматтың аты-жөнін ұсынады. Өкілетті орган төлем ақы төлеу қабілеті бекітілген несие берушіге үш жұмыс күннің ішінде азаматтарға тұрғын үй сату туралы шешім қабылдайды.

Тұрғын үй сатып алудағы басым құқықтықтың берілуі:

• балалары бар жас отбасына;

• мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде тұрған мемлекеттік органдар және мекемелердегі қызметкерлеріне;

• әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.

Тұрғын үйді сатып алу туралы шешім қабылданғаннан кейін, Өкілетті орган және Қазақстан Республикасының азаматы екі жұмыс күннің ішінде заң тәртібімен белгіленген сатып алу-сату шартын жасайды, сонан соң несиегер мен серіктес банк арасында банктік несие шарты жасалады.

Несие алу барысын жеделдету үшін, әлеуетті несиегер алдын-ала қандай серіктес банктерде ипотекалық несие беру жоспарланып отырғандығын анықтау қажет.

Несие алушы сатып алу-сату шартты қолына алғаннан кейін серіктес банктер ипотекалық несие беруді «ҚИК» АҚ-ның қолданыстағы бүгінгі күннің стандарттық семасы бойынша жүзеге асырады.