1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері

Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері. ипотекалық несилендіруде ауыл шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.

Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.

Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.

Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта кепілдікке қойылуы мүмкін.

Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын өзінде сақтайды.

Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл процесс «қарыздың орнын толтыру» деп аталады

Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер, талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады. Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі де көрсетілуі мумкін.

Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.

Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.

Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға жол берілмейді.

Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі қәжет.

Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б. құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын бұзбайды.

Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол ипотека объектісі бола алады.

Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі болып табылмайды.

Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.

Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.

Егерде басқа да шарттар қарастылрылмаған ипотекалық несие бойынша келісімде қарастырылмаған болса кепілдік беруші кепілдік ұстаушының (кредитордың) келісімімен тұрғын үйдегі бос бөлмені (пәтерді) жалға беруге құқылы.

Бірақ, ол кепілдік ұстаушының келісімінсіз де сондай пәтерді жалға бере алады егерде жалгер мен жасалынатын келісім мерзімі несиені қайтару мерзімінен бұрын бітетін болса.

Ипотекалық банктер қозғалмайтын мүлік кепілдігімен ұзақ мерзімді несиелер беретін қаржы несие институты болып табылады. Ипотекалық несиелердің салыстырмалы ұзақ мерзімге берілуіне байланысты ол бойынша пайыздық төлемдер мен негізгі қарыз сомасының бір бөлігінен құралатын ай сайынғы төлемдерді ағымдағы табыстар есебінен өтеуге мүмкіндік беретін қаржыландырудың тиімді және қолайлы тәсілі болып табылады. Мысалы, жалға берілген үйдің құрылысын қаржыландыру жағдайында несие бойынша міндеттемелер арендалық төлемдер есебінен өтелуіп отырылуы мүмкін.

Ипотекалық банктер берілетін несиелер үшін қәжетті құралдарды кепіл хаттарды шығарып сату арқылы тартады. Олар өз иесіне тұрақты пайыздар негізінде табыс әкелетін банктің қарыз міндеттемелері болып табылады. Шығарылытын кепілхаттар банк тарапынан берілетін және кепілдендірілген ипотекалық несиелер мен қамтамасыз етіледі.

Банк тарапынан шығарылатын құнды қағаздар ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілуіне байланысты банктер кепілзат түрін таңдауда және несие көлемін белгілеуде қатаң ережелерге бағынуға міндетті. Заң бойынша несиелер тек қана иемденушісіне тұрақты табыс түсіретін жер учаскесі кепілдігімен берілуі мүмкін. Сондай-ақ, берілетін несие сомасы жер учаскесінің мұқият есептелген құнының (кепілдік құнының) 60 % - нан аспауы керек.

Кепілдіктің құнын есептеу үшін әрбір ипотекалық банкте банк басқармасы тарапынан ітелінген және мелекеттік қадағалау органдарымен расталған арнайы инструкциялар қолданылады.

Банктің өз клиентіне ұсынуы мүмкін несиенің шарты кепілхаттарды шығарып сату мен құнды қағаздар нарғындағы жағдайға байланысты болып келеді. Кепілхаттар әдетте биржадағы қарыз міндеттемелерінің курсы негізінде өз номиналынан төмен бағамен сатылады. Бірақ, сату курсы банктің кепілхаттарды сатудан түскен таза пайдасына сәй келмейді. Мұндағы басты мәселе банктердің өз құнды қағаздарын басқа несие несие институттары яғни коммерциялық банктер арқылы сатуға мәжбүр болып жатқандығында. Әрине, көрсеткен мұндай делдалдық қызметі үшін ипотекалық банк оларға “бонификация” деп аталатын сыйақы төлейді, яғни ол келесідей көрініске ие:

Таза пайда = сату курсы - бонификация

Кепілхаттарын шығару арқылы банктер эмиссияның барлық екзеңінде олар бойынша тұрақты пайыздар төлеу міндеттемесін алады. Бұдан басқа банктің ағымдағы шығындары да болады. Сондықтан, проценттік ставка тек қана құнды қағаздарды ұстаушыларға төленетін пайыздарды ғана емес сонндай-ақ, банктің ағымдағы шығындарын да жабуы тиіс.

Ипотекалық банк кепілхаттар бойынша пайыздық төлемдерін олардың қолдану мерзімі біткенге дейін өзгертпегеніндей өзінің қарызгерлеріне несиелік төлем бойынша тұрақты пайыздар бекітуі мүмкін.

Міне осындай ерекшеліктірі арқылы кепілхаттарды сату есебінен берілетін несиелер жийнақ немесе басқа банктер тарапынан берілетін несиелерден айырмаланады.

Қәзіргі кезде кепілхаттар 10 жыл мерзімге шығарылуда. Жаңа эмиссия алдында құнды қағаздар нарығындағы жағдайға сәйекс несиелердің берілу шарттарына өзгертүлер енгізіледі. Егерде кепілхат бойынша пайыз төмендейтін болса, сәйкесінше несие бойынша проценттер де төмендейді. Дегенмен, тәжірибеде банкпен берілетін несие үшін талап етілетін пайыздар қарызгерлер тарапынан түсінбестікпен қарсы алынады, өйткені олар бұл пайыздардың немен байланысты екендігін толық түсініп жетпейді. Оның үстіне банк ұсынған несиенің және оған белгіленген проценттік ставка бойынша оның берілу шарттарын дайындауға міндетті болып табылады және де ол құнды қағаздар нарғындағы болуы мүмкін теріс өзгерістерге қарамастан оларды өзгертүге құқығы жоқ.

Ұсынылған несиені беру үшін банк өзі шығарған кепілхаттарын сатуы қәжет. Басқа жағынан алып қарағанда ипотекалық несие лезде берілмеуі мүмкін, ал пайыздарды банк тек қана несиені берген соң ғана ала алады. Осы несие бойынша өтелетін проценттер мен кепілдік хаттары бойынша өтелетін төлемдер арасындағы уақыт айырмашылығын толтыру үшін банкке айлық 0,25 % - ын құрайтын несиені бергендігі үшін төленетін төлем қәжет.

Ипотекалық банктер қарызгерлерге несиені жедел түрде өтеү құқығын тек қана проценттік төлемдерді өтеу бойынша келісілген мерзім біткен соң ғана береді. Жалпы проценттік төлемдерді өтеу мерзімі 10 жылдан кем болмайды, яғни кепілдікхаттарын пайдалану мерзімімен бірдей етіп бекітіледі. Өйткені, егер қарызгер несиені алуымен кері қайтару құқығына ие болған жағдайда банк несие бойынша проценттердің қарызгер тарапынан өтелмеуіне байланысты құнды қағаздар иелеріне проценттік төлемдерді өтей алмау сияқты қиындықтарғы тап болатын еді. Осындай жағдайларды ескере отырып банктер ипотекалық несиелерді беруді жинақ банктерімен біріге отырып жүзеге асырады. Бұл ынтымақтастық құрылысты бірлесе отырып қаржыландыру бағдарламасы немесе ипотекалық несиенің берілуі оны жинақ банкі арқылы өтеу сияқты шарттар негізінде көрініс табады. Алғашқыда ипотекалық несие, сосын жинақ банкінің несиесі беріледі. Ипотекалық несиенің өтелуі 15-20 жылға созылады және бұл уақыт мерзімі ішінде жинақ банкінің несиесі өтелініп болады.

Екінші жағдайда ипотекалық несиенің өтелуі оның жалпы сомасының 30% - ын не жинақ банкімен келісімге отыру құқығын беру есебінен созылады. Сүйтіп, ипотекалық несие ұзағымен 10-15 жыл ішінде толық немесе бөлшектеп жинақ банкімен жасалынған келісім негізінде өтеледі. Егер өтеу үшін қәжетті сома толық болмаса ипотекалық несиенің мерзімі ұзартылуы мүмкін.

Ипотекаллық облигациялар банктердің артықшылығы бар ипотека және ипотекалық міндеттемелерімен қамтамасыз етілген тұрақты проценттер төленіп отырылатын қарыз міндеттемелері болып табылады. Ол ұзақ мерзімді құнды қағаз болып және осы мерзім ішінде ұстаушысын тұрақты капиталымен қоса белгілі мөлшерде пайдамен де қамтамасыз етіп отырады.

Басқа құнды қағаздар сияқты кепілхаттар да (ипотекалық облигациялар) биржада айналымға түседі және де банктер олардың кепілдігімен несие бере алады. Егер қаражат қәжет болса оларды төмен биржалық курспен сату емес кепілдіке қою ұсынылады.

Барлық кепілдікке байланысты құқықтар мемлекет тарапынан сенім білдірілген тұлға бақылауы астындағы арнайы регистрге енгізіледі және де сол тұлғаның қол қоюымен кепілхаттағы қәжетті жабу сомасы расталады.

Кепілхаттар әр түрлі өзіндік ерекшеліктермен шығарылады. Олармен бірге купондар кітапшасы да шығарылады. Ол төленетін проценттер суммасымен оның уақты көрсетілген бірнеше парақтардан тұрады, және де оларды көрсетү арқылы оның ұстаушысы онда көрсетілген сумманы ала алады. Проценттердің өтеліну уақытын ұмытып немесе өткізіп жібермеу үшін олардың уақтылы өтелуін қамтамасыз етіп отыратын ипотекалық немесе басқа да банктерде кепілхаттарды сақтау ұсынылады.

Купондардың өз уақтысын көрсетіліп отырылуы үлкен маңызга ие. Өйткені, олар бойынша проценттер төленіп басталғаннан 4 жыл кейін оларды алу құқы тоқтатылады. Кәзірде банктер тек қана депозиттік сертификаттарды шығаруда. Ол өз ұстаушысына компанияның ипотекалық несие және кепілдік хаттар бойынша басқарушысының яғни кепілхаттар эмитентінің қызметін бір тұлға қызметі ретінде қарастыра отырып кепілдік хаттарды иемденүге құқық беретін құнды қағаз болып есептеніледі.

Бұл жүйенің тиінділігін қамтамасыз ету онің келесідей негізгі құрылу және қызмет ету принцыптерін сақтаумен байланысты болып келеді.

1. Лицензиялау – яғни кепіхаттарды шығару үшін арнайы лицензия қажет.

2. Орын толтыру принципі.

Ипотекалық банк тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы

суммасы әр уақытта ипотекалық несие арқылы жабылып отырылуы керек. Сондай-ақ, ипотекалық институт тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы суммасы олар бойынша жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілген ұзақ мерзімді несиелердің жалпы көлемінен аспауы қажет.

3. Жабылу шегі.

Кепілдікке қойылған мүлік құнының тек қана 60-70% облигацияны қамтамасыз ету үшін тартылуі мүмкін. Басқаша айтқанда банк тарапынан берілетін ипотекалық несие көлемі кеплдіктің 60-70% сондай-ақ, шығарылған кепілдік хатының көлемі де банкке кепілдікке қойылған қозғалмайтын мүлк құнының 60-70% құрауы тиіс.

4. Жабу регистрі.

Облигацияларды жабуға қызмет ететін барлық активдер кепілдыкке қойылған объектінің сипатын, несиенің номиналды сомасын, процент ставкасын, негізгі қарыз бойынша төленетін соманы, кепілдіктің сомасын, кепідікті пайдалану жолдарын көрсететін арнайы регистрлерге енгізіледі.

5. Облигация устаушылардың артықшылықтары.

Банктың банкроттық жағдайында облигация устаушыларының өз шығындарын банк міндеттемелері есебінен жабу сияқты артықшылықты құқығы болады.

6. «Қорғаныс тірегі» принципі.

Ипотекалық несие операцияларымен және кепілдік хаттарды шығарумен байланысты банктің активті және пассивті қызметтері оның басқа да қызметтерінен қатаң тәрізде ерекшеленген болуы тиіс. Ипотекалық банктер жоғары тәуекелді операцияларды жузеге асрмайды, оның жузеге асыратын операцияларының саны заңмен шектелінеді.

7. Қадағалау принципі.

Дүниежузілік банктік практикада ипотекалық банктердің қызметі үстінен қатаң қадағалау жүргізіліп отырылады. Атап айтқанда банк балансы, рентабельдігі, меншік капиталының артып отыруы, бекітілген нормативтердің орындалуы, проценттік ставка саясатына, ішкі және сыртқы аудиттік тексеруіне бақылау жасалынын отырылады. Бақылаудың құрылымдық объектісі болып жабу принципінің сақталынуы табылады. Бұл үшін әрбір банкке бақылау органы тарапынан кепілдікпен жабудың қамтамасыз етілуімен хабардар етіп отыратын тұлға (фидуциарий) тағайындалады. Фидуциарий жабудың жеткіліктілігімен мәліметтердің жабу регистріне енгізудің дұрыстылығына бақылау жасап отырады. Сондай-ақ, кепілдік хаттарының жабылуы бойынша қәжетті сертификаттармен қамтамасыз етеді. Оған кепіл хаттарды шығарумен байланысты барлық құжаттарды тексерү үшін құқық беріген. Әдетте шығарылған кепілхат төлемындегі банк меншік капиталының үлесі де реттелінеді.

Ипотекалық облигациялар есебінен ипотекалық несе үшін қажетті ресурстарды тарту тиімділігін қамтамасыз ету мақсатында облигациялардың өтімділігін және өз инвесторы үшін қолайлылығын қамтамасыз ететін екінші нарық болыуы қажет.