1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық реттеудің дамуы

Азамаматтық Кодекстің қайта қаралуымен кәсіпорын, ғимарат, тұргын үй, жер учаскесіне деген құқық және т.б. қозғалмайтын мүлік ипотекасы ҚР-ның арнайы «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы» заңымен реттелетін болды [2]. ҚР Азамаматтық Кодексіндегі кепілзат туралы нормалар егерде қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы арнайы заңда басқа шарттар қарастырылмаған болса, онда ол қозғалмайтын мүлік ипотекасына қолданыла алады. Азамаматтық кодекстің 303-ші бабына сайкес жер учаскесіне және басқа да табиғи ресурстарға деген құқықты кепілдікке қою жермен және басқа да табиғи ресурстар заңдылықтарымен орнатылған шарттар және шектер негізінде жүзеге асырылуы мүмкін. Жалпы қозғалмайтын мүлікпен байланысты жүзеге асырылатын мәмілелер белгілі бір уақытқа дейін қатаң заңдылық шектеулерге ұшырап келді және де олар ҚР презинденті тарапынан 1994 жылы шығарылған екі заң «Жермен байланысты қатынастарды реттеудің кейбір мәселелері туралы» және «Аладағы уақытта жермен байланысты қатынастарды жүзеге асыру туралы» негізінде шешіліп отырылды. Сондай-ақ, бұл заңдар жерді 99 жылға жалға беруге және де бұл құқықты кепілдікке қою мүмкіндігін берді[3]. Дегенмен, жаңа заңды өзгерістер 1995 жылы 3 августта қабылданған ҚР-нің жаңа конституциясының қабылдануымен жүзеге асты. Жер туралы бұйрықта оны жеке меншікке өткізудің негізгі шарттары және шектері пысықталған болатын. Бұйрықта жерге қозғалмайтын мүлік ретінде яғни ол қозғалмайтын мүлік түсінігін беретіні туралы анықтама берілген. Сондай-ақ, жер учаскесін кепілдікке қою мүмкіндігі, оны пайдалану құқығы пысықталған және ипотекалық мүлік кепілдігі ретінде пайдалануға болатын жерге деген мәңгі құқыққа анықтама берілген. Жер туралы бұйрықтың 1-ші бабына сәйкес жер учаскесін немесе оған деген құқықты кепілдікке қою арқылы қарызгер немесе кепілдік беруші үшінші тұлға тарапынан кепілзатпен қамтамасыз етілген міндеттемелердің орындалмауына байлансты кепілдік туралы келісім негізінде оған деген құқықтың кредиторға өтетіндігін түсіндіреді.

Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді құқықтық реттеудің заңдық базасының әрі қарай дамуы (соның ішінде қозғалмайтын мүлік ипотекасының да) келесі екі бұйрықтың «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы», «Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы» негізінде жүзеге асты [4].

Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрықтың қабылдану қажеттілігі қозғалмайтын мүлікпен бйланысты мәмлелердің ерекшеліктеріне байланысты болып келеді. Бұндай заңдың қабылдануы нарықтық экономиканың қажетті элементі болып табылады.

Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрық банктер тарапынан ипотекалық несиенің жүзеге асырылуын соның ішінде тұрғын үй құрылысына қаражаттарды тартуды, Қазақстан экономикасының кәсіпкерлік сферасына инвестицияларды тартуды жылдамдатуды көздейді. Қозғалмайтын мүлік туралы бұйрықтың кәсіпкерлік сферадағы негізгі мәселесі болып өндірісті тұрақтандыру және бөлістіру сондай-ақ, тұрақты нарықты ынталандыру және реттеуді жүзеге асыру болып табылады.

1998 жылы 30 шілдеде ҚР-ның «Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы» заңы қабылданды. Бұл заң жобаны өңдеу және талқылау барысында қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеумен айналысатын мамандардың әр түрлі тосқауылдарға ұшырауы анықталды. Сондықтанда өзінің жаңа өзгерістерімен кепілдікпен байланысты құқықтық қатынастарды реттеу мақсатында осы заң қабылданды.

Жалпы ереже бойынша қозғалатын мүліктің және оның кепілдігі тіркеу жүргізілмейді [Азамаматтық Кодектың 3-ші пункті 117 бет]. Сонымен бірге басқа да заңды актілер талабына сәйкес қозғалатын мүліктің жекелеген түрлері мемелкеттік реттеуден міндетті түрде өткізілуі мүмкін. Егер заңды актілер нормаларына сәйкес қандай да бір қозғалатын мүлік міндетті мемелкеттік тіркеуге жатса (көбінесе мұндай мүліктерге қозғалмайтын заттарға теңестірілгендер жатады, мысалы, әуе және теңіз кемелері), онда Азамаматтық Кодектің 307 бабына сәйкес мұндай мүлік кепілдігі де оларды тіркеумен айналысатын органдар тарапынан міндетті түрде тіркеуден өткізіледі.

Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы заңмен Азамаматтық Кодек нормаларының сәйкессіздігі келесі екі жағдайда қарастырылады. Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы келісімін міндетті тіркеу кезінде егерде оның шарттарында қайта кепілдікке қоюды шектеу қарастырылған болса, екінші жағдайда мемлекеттік тіркеуге жатпайтын қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу кезінде оған ерекше құқықтық мән беру.

Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы заң кепілдікті тіркеудің өзара екі жақты келесімінде қарастырылған болса немесе тіркеу қажеттілігі мүлікті қайта кепілдіке қоюды шектеу шарттарының болуымен байланысты болса, онда мемелкеттік тіркеуге жатпайтын қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеудің жоқтығынан туындайтын мәселелерді реттеуді жүзеге асырмайды. Сондықтан да бұл жағдайды Азамаматтық Кодектің осындай мәселерді тіркеу және олар бойынша келесімге жалпы нормаларды қолдануы тиіс. Азамаматтық Кодекстің жалпы нормаларына сәйкес тіркеудің болмауы келісімді жоққа шығармайды. Бірақ, келісімге қызығушылық тұғызатын жаққа мәмлені тіркеу туралы сот шешімін анықтау үшін және де соның негізінде мәміленің жаңадан тіркелеу үшін сотқа қайрылуына мүмкіндік береді.

ТМД елдерінде ипотека қозғалмайтын мүлік кепілдігі ретінде қарастырылады. Мысалы, Ресей Федерациясының Азамаматтық Кодекінің 334-ші бабына сәйкес ипотека жер учаскесінің, кәсіпорын, ғимарат және тұрғын үй және т.б. қозғалмайтын мүлік кепілдігіне ретінде көрсетіледі [5]. Сондай-ақ, ҚР Азамаматтық Кодекінің 299-шы бабы да соған ұқсас, бірақ онда «жер уческесі» орнына «жер учаскесіне деген құқық» сөздерін қолдану арқылы анықтама береді. Бұл екі елдің Азамаматтық Кодекі бойынша да егер ипотека туралы заңдарда басқа шарттар қарастырылмаған болса кпілдік туралы жалпы қағидалар ипотекаға қолданылуда.

Бірақ, ҚР-ның Азамаматтық Кодексі бойынша ипотека мәнін түптен өзгертетін нормалар еңгізілді, яғни Қазақстан Республикасы заңы бойынша ипотеканың ерекшелендіруші ең негізгі белгісі болып мүлікті пайдалануы және басқару құқығы, кепілдік беруші тұлға табылады.

Кез келген кепілдікке қойылған мүлікті пайдалану және иемдену субъектісі болып кепілдік беруші немесе үшінші тұлға табылады. ТМД-нің басқа елдерінде ипотека екі белгінің ажыралмас қатынасы ретінде түсініледі:

кепілдікке қойылған мүлікті пайдаланатын және иемденетін субъектпен (кепілдік беруші немесе үшінші тұлға) және кепілдік заты (қозғалмайтын мүлік).

Қазақстанда ипотека түсінігіне кепілдік беруші немесе үшінші тұлға пайдалануында және иелігінде қалатын қозғалатын мүлік кепілдігі сәй келеді. Сондай-ақ, ипотека түсінігіне кепілдік берушіде қалатын мүлік кепілдігіне деген құқықтар кіреді. ҚР президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» бұйрығының екінші бабына сәйкес егерде бұл бұйрықта басқа шарттар қарастырылмаған болса ҚР Азамаматтық Кодексінің кепілдік туралы жалпы ережелері қозғалмайтын мүлік ипотекасына қолданыла береді.

Ипотекалық несиеге қойылатын негізгі талаптар халықты несиелендірудің отандық және шетелдік тәжірибелерінің негізінде қалыптастырылады. Аталған стандарттармен талаптар кредитор мен қарызгер тәукелдерін төмендетуге бағытталған. Оларға:

• ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері 3 жыл және одан да жоғары мерзімге (қазіргі кезеңде 10-15 жыл). Оның осындай ұзақ мкерзімділігіне байланысты қарызгердің ай сайынғы төлейтін төлемдерінің мөлшері азаяды;

• несие арқылы сатып алынатын және де несие кепілдігі болып табылатын үйдің 60-70 пайызынан аспайтын көлемде ғана ипотекалық несие беріледі;

• қарызгер өз қаржаттары есбінен сатып алынатын үйдің 30-40 пайызына тең соманы алғашқы төлем ретінде өтеуге міндетті;

• несие бойынша негізгі қарыз сомасы аннуитеттік төлемдер формуласы негізінде есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтеліп отырады. Бұл тәсіл қарызгер үшін де (яғни оның өзінің жеке қаражаттарын жоспарлауға мүмкіндігі долады) сондай-ақ, кредитор үшін де тиімді болып табылады;

• ай сайынғы төлемдер барлық есептік екзең ішінде қарызгердің жиынтық табысының 30-35 пайызынан аспауы керек. Несиенің өтелу мүмкіндігін бағалау кезінде кредитор қарызгердің ағымдағы табыстары туралы ресми түрде негізделген мәліметтерді пайдаланады;

• несиеге алынған үй сол мезеттің өзінде несие бойынша кепілдік қызметін атқарады. Яғни бұл егерде қарызгер тарапынан міндеттемелердің орындалмаған жағдайында кредиторға несие бойынша шығындары мен зияндарын және проценттерді жабу мақсатында оның өз иелігіне алу құқығын білдіреді. Несие бойынша қарыз пайыздық төлемдер және т.б. да креитордың шығындары жабылғаннан кейінгі сома орнын толтыру және үйді сату тәртібі бойынша қарызгерге беріледі;

• орнын толтыру жағдайында ипотекалық несие негізінде сатып алынған және кепілдікке қойылған үйді босату туралы қарызгер және оның отбасындағы кәмілетке толған тұлғалары нотариалды түрде расталған келісімдерін береді;

• ипотекаға қойылған тұрғын үй әр түрлі шектеулерден тәуелсіз сондай-ақ, басқа да міндеттерді қамтамасыз ету үшін кепілдікке қойылмаған болуы керек;

• несиеге алынған тұрғын үй қарызгер тарапынан тиімді түрде пайдаланылуы тиіс, пайдалануға берілген тұрғын үйдің жалға берілуі тек қана несиелік келісімде арнайы келісілген түрде кредитор рұқсатымен жүзеге асырылады. Ипотекалық несиені жүзеге асыру және оған қызмет етуге қойлатын талаптар мен нақты стандарттардың сақталуы ипотекалық несиенің екінші нарғының сенімді қызмет етуінің және де бұл салаға жеке инвесторлардың қаражаттарын тартудың оның ішінде ипотекалық құнды қағаздар немесе облигациялар арқылы қаражаттар тартудың негізі болып табылады.

Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ерекшеліктерінің халықтың табысын есепке алаотырып Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін құру стратегиясын жасауда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерге қойылатын келесідей негізгі стандарттар мен талаптар ұсынылған:

• ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция қарқынын есепке алаотырып индексацияланған түрде ұлттық валюта тенгеде беріледі. Несие мерзімі үш және одан жоғары жылға ( максимум 20 жыл) кредитті қайтарудың наты шарттарын жасай отырып беріледі;

• несие сомасы оған сатып алынатын және кепілдік ретінде қарастырылған үйдің нарықтық құнының 60-70 пайызынан аспауы тиіс, қарызгер кредиторға алғашқы төлем ретінде аталған үй құнының 30 пайызына тең соманы өтеуі тиіс;

• орнатылатын сыйақы мөлшерлемесі нарықтық яғни оның өз уақтысында төленуін қамтамасыз ететіндей сондай-ақ, банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары сияқты инвесторлар үшін тартымды болуы тиіс;

• негізгі қарыз сомасымен ол бойынша пайыздар аннуитеттік төлемдер формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтелінеді.

Компания тарапынан банктерден алынған ипотекалық тұрғын үй несиелері келксідей талаптар мен мінездемелерге жауап беруі тиіс:

1. Берілетін ипотекалық тұрғын үй несиесі, ол бойынша жүзеге асырылатын бір қалыпты төлемдер есебі, сыйақы сомасы, сондай-ақ, несие бойынша ағымдағы мідеттемелер қалдығы ұлттық авлюта тенгеде анықталады;

2. Несиелер үш және одан артық жылға беріледі;

3. Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша есептелетін сий ақы мөлшерлемесі қалқымалы болып табылады (кейбір жағдайларда тұрақты).

4. Берілетін несиенің максималды сомасы 4,5 млн. тенгеден (30 мың $ экв.) аспауы тиіс, кейбір жағдайларда бұл сома компания шешімі бойынша 100 мың $ дейін болуы мүмкін.

5. Ипотекалық несие көп қабатты үйдегі жеке бір квартираны иемдену құқығына, жер учаскесімен бірге тұрғын үйді немесе бір неше отбасы тұратын котедждегі пәтерді алу үшін беріледі.

6. Компания ай сайынғы немесе тоқсан сайын бірдей төлемдермен өтелінетін схема бойынша берілетін ипотекалық несиеледі жүзеге асырады. Оны есептеу формуласы :

мұнда:

• A – аннуитеттік төлем сомасы;

• S – несие сомасы;

• P – кезеңдер бойынша проценттік ставка (улестік)

• n – кезеңдер саны.

Бұл коэффицент қарызгердің өз бюджетіндегі барлық мідеттемелерінін несие төлемдерімен және тағы басқа оны мен байланысты міндеттемелерінің үлес салмағын анықтайды.

Ипотеқалық несие сомасымен кепілдікке қойылған мүлік құнының арасындағы қатынас жүзеге асырылған ипотекалық несие сомасымен кем дегенде қозғалмайтын мүліктін сатылу бағасының немесе оның бағаланған құнының қатнасы ретінде есептелінеді (К_З).

Жоғарыда аталған талаптарға сайкес бұл ара қатнастың максималды қолемі кепілдікке қойылған мүліктін сатылу бағасының немесе есептелген құның 70% - нан аспауы тиіс. Ол келесідей формуламен есептелінеді:

К _з = И / К * 100

мұнда:

К_{3 -}- ипотекалық міндеттеме коэффициенті, %

И - ипотекалық несие сомасы;

К - қозғалмайтын мүліктін жалпы сомасы.

Бұл коэффицинт банк-кредитор және копманияның өз мойнына алатын тәуекел дәрежесін бағалауда әсерін тигізеді. Ол не ғұрлым жоғары болса тәуекел де соғұрым жоғары болады.

Компания ипотекалық турғын үй несиесінің түріне байланысты сыйақы мөлшелемесі мен және де басқа факторлаға байланысты К₃ корсеткішін өзгертіп отырады.

Сүйтіп, ең негізгі кезеңдердің бірі болып ипотекалық несиелерді беру және оған қызмет ету, қарызгердің төлем қабілеттілігін бағалаудың қағидалары, қаражаттар тарту үшін қаржылық инстурменттерді стандарттау процедурасы табылады. Басқаша айтқанда, алғашқы және екінші ретті нарықтарда бекітілген стандарттарға жауап беретін нарықтық ипотекалық несиелер жұмыс істеуі қажет.

Банктер тарапынан ипотекалық несиелердің жузеге асырудың негізгі етаптары. Ипотекалық несиелер төлемқабілетті, қайтарымдылығы, мерзімділігі шарттарында, сондай-ақ, оны пайдалану жағдайына қатаң бақылау жасау арқылы беріледі. Бұл несиеснің келпілдігі ретінде соның негізінде сатып алынатын үй қызмет етеді. Несиелік келісім шартта жақтастар келесідей шарттарды қарастырады:

• несие сомасы;

• мерзімі;

• несиені пайдаланғаны үшін төленетін проценттік ставка мөлшері;

• несие мен проценттік төлемдердің өтеліну кезектілігі;

• несиелік келісім шарты бузу және несие мен проценттердің орынын толтырудың шарттары;

Ал ипотека туралы келісімде келесідей шарттар қарастырылады:

• ипотека затты;

• кепілдікке қойылған үйдің бағасы;

• ипотекамен қамтамасы етілген негізгі мідеттемелердің көлемі (ипотекалық несиелердің берілуі)

• берілген несие сомасы мен ақша қаражаттарын пайдаланғаны үшін өтелетін проценттік төлемдер мөлшері;

• несие мерзімі (яғни негізгі міндеттемелердің орындалу мерзімі)

• ипотекаға қойылған мүліктің қарызгер пайдалануында екендігін растайтын көрсетме;

• ипотекаға қойылған мүлікті сақтандыру бойынша қойылатын талаптар;

• ипотека заттын қарызгер иелігінен алу және т.б. шарттар туралы негіздеме.

Несиелік және ипотекалық келісім шарт бойынша екі жақтын құқықтары мен міндеттемелері олардың мүделері мен құқықтарының қорғалуын кепілдендіруі тиіс.

Егерде қарызгер несиені қайтармаған жағдайында кредитор кепілдікке қайылған мүлікті өз шығындарының орнын толтыру үшін жүзеге асыра алады.

Ипотекалық несиені алудың стандарты тәртібі келесідей негізгі етатардан турады:

1) қарызгерді алдын ала квалификатциға бөлу.

Қарызгер несиелік келісім шартқа отыру олдында кредитор турлы өзіне қажетті барлық мәліметтерге ие болуы, кредиттің берілу шарттарын, өзінің құқықтары мен міндеттемелерін білуі қажет. Оз кезегінде кредитор да қарызгердің несиені қайтара алу мүмкіндігін бағалайды;

2. кредитор тарапынан ипотеклық несиенің отеліну иқтымалдығын бағалау және қарызгердің табысын, алғашқы төлем үшін қажетті меншік қаражттарын есепке алы отырып берілген несиенің максималды сомасын анықтау, сондай-ақ, ипотека затын бағалау.

Жоғарыда аталған процедура қарызгер андеррайтингі деп аталады. Кредитор қарызге тапсырған құжаттарды тексереді оның төлемқабілеттілгін бағалайды және де несиені беруден немесе оны дәлелдерге сүйене отырып беруден бас тарту туралы шешім қабылдайды. Несиені беру тұрылы шешім қабылдаған жағдайда кредитор берілетін несие сомасын есептейді және оны беру мен байланысты басқада қажетті шарттарды (мерзімін, пайыз мөлшерлемесін өтелу тәртібін) рәсімдейді.

2. кредитор талатары мен қарызгердің қаржылық жағдайына сәй келетін пәтер тандау. Мұнда қарызгер өзіне қажетті пәтердің кредиторға келуден бұрын да кейін де тандау құқығына ие. Бірінші жағдайда қарызгер үй иесімен өзіне белгілі бір мерзім аралығында келісілген сомаға үйді сатып алуға құқық бертін алдынала сату-сатып алу келісімен жайды. Мұдай жағдайда кредитор несиенің қайтарылуын қамтамасыз ететін мүлік ретінде үйді бағалайды және де алдағы уақытта алғашқы төлем мен үйдің құны өтілетін қарызгер табысынан тәуелді несие сомасын есептейді.

Екінші жағдайда потенциалды қарызгер кредитордың есептеген және берілүі мумкін несие сомасын үйрене отырып өзіне қажетті үй иесімен (егерде кредтитор оны несиені қамтамасы ете алады деп есептеген жағдайда ғана) сату-сатып алу туралы алыдан ала келісім шарт жасау арқылы таңдай алады.

2. ипотека затын яғни үйді оның нарықтық құнын аныктау арқылы бағалау. Қарызгер пәтерді таңдаған соң оны несие арқылы сатып алу үшін ақы төлеп оценщикке оған қайта бағалау жургізіледі. Ал кредитор оны берілетін несие көлемімен салыстырады.

3. Мұнда, қарызгер мен үй иесі арасындағы сату-сатып алу туралы келісім шарт және қарызгер мен кредитор арасында келісім шарт жасалынады, сондай-ақ түрғын үйді иемдену және оның ипотека туралы келісім шарт немесе заң негізінде кепілдің ретінде кредиторға өткізілуі қарастырылады.

Тиімді шешім қабылдаған кезде кредитор қарызгермен несиелік келісім шартқа қол қояды. Ал қарызгер өз кезгінде алғашқы төлемде төлеу үшін жасалынатын жеке қаражаттары мен т.б. құралдарын банкте ашалған есеп шатына тапсырады.

Нисенің қамтамасыз етілуі келесі құжаттар негізінде жүзеге асырылуы мүмкін:

• жасалынған мәміленін нотериалды түрде расталғандығын білдіретін тұрғын үй ипотекасы туралы келісім шатпен, сондай-ақ, жүзеге асырылған ипотеканы мемлектеттік тіркеумен;

• сату-сатып алу және тұрғын үй ипотекасы туралы үш жақты яғни үшеуі де бір уақыттын өзінде мүліккедеген құқытың пәтер иесінен сатып алушыға (қарызгерге) сондай-ақ, оны ипотека арқылы кредиторға өтүін нотариалды туроде растап, тіркеп отыратындығын білдіретін келісім шартпен;

• сату-сатып алу келісім шартын тіркелген кезден бастап турғын үй ипотекасы заң күшіне енсе оның несиелік қаражаттар есебінен алануын білдіретін келісім шартпен.

2. турғын үй сатушысымен (иесімен) есеп айырысу. Қарызгер алдын ала жасалынған сату-сатып алу келісім шарты негізінде үй иесіне алғашқы төлем сомасы мен несиені пайдалана отырып оның құнын өтейді. Кредитордың сату-сатып алу келісімі бойынша жүзеге асырылатын есеп айырысуды толық бақылауы жене оған тікелей қатысыу мақсатқа сәй болып табылады.

3. Ипотека заттын, қарызгердің өміргер, сондай-ақ, мүмкіндігінше турғын үйге деген ел қүқығын сақтандыру. Әріғарай кредитор несиеге қызмет көсетеді яңни қарызгерден төлемдерді қабылдайды, негізгі қарызбен проценттік төлемдердің өтелінуімен байланысты бухгалтерлік есептеулер жүргізеді. Берілген ипотеклық несиеге қызмет көсету байынша барлық қажетті іс шараларды жүзеге асыратын.

Қарызгер тарапынан міндетемелер орындалмаған жағдайда кредитор кепілдікке қойылған мүлікті қарызгер иелігінен алуды сот шешімі бойынша немесе одан тыс шашарлар арқылы жузеге асырады.

Ипотека затты жузеге асырылған соң алынған сома кредитор қарызын жабу үшін, сондай-ақ, мүлікті сату үшін, қарызды өндіру процесін жузеге асыру үшін жумсалынған шығындарды жабуға пайдаланады. Ал одан қалған соманы қарызгер алады.

Несиелік тоәуекелді төмендету үшін келесі шарттар жузеге асырылуы қажет:

• кредиторды қарызды өндіру және кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асырудың нақты мүмкіндігі мен қамтамасыз ету керек. Сондай-ақ, кепілдік мүлкі бойынша қарзыды өндіруге байланысты сот шешімін тездестіру шараларын жасау керек;

• қарастырылған құықтардың келіп шығу тәуекелін төмендету үшін жерді, қозғалмайтын мүлікті тіркеуде сенімді жүйемен қамтамасыз ету;

• ипотекалық несиелер андеррайтингінің механизимін қайта жасау (жақсарту);

• ипотекалық несиелерге қызмет көрсетумен оларды берудің сенімді процедурасын істеп шығу.

Проценттік тәуекелді төмендету үшін кредиторлар тарапынан несие бойынша төлемдерді есептеуде қарызгердің табысы мен инфилиятцияның есепке алып отырып олардың идексацияланған әр түрлі әдістерін пайдалануға болады.

Мұндай тәуекелді төмендетудің негізгі жолдарының бірі болып нарықтык процентик ставка өзгерісін айқындайтын сенімді көрсеткіщтер жүйесін құру болып табылады.

Өтімділік тәуекелін төмендету кредиторлар тарапынан тұрғын үй ипотекалық несиелерін қайта қаржыландыруды қамтамасыз ету, сол сфераға ұзақ мерізімді қаражаттарды тарту үшін жағдайлар жасау мен жузеге асырылатын ипотекалық несиелердің екінші ретті нарығының дамуымен тікелей байланысты болып келеді.

2. ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау