82

МАЗМҰНЫ

Кіріспе 3

I. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУЫНЫҢ ҒЫЛЫМИ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ 7

1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері 7

1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері 12

1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық реттеудің дамуы 20

2. ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау 32

2.1. Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмі 32

2.2.«ҚИК» ЖАҚ-тың ипотекалық несиелеу жүйесі. 41

2.3. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Респубикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасының шеңберінде тұрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі «ҚИК»АҚ-ның Арнайы бағдарламасы. 48

III. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ 51

3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы 51

3.2 Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру компаниясы және оның даму болашағы 57

3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мәселелері мен келешегі 65

ҚОРЫТЫНДЫ 77

Қолданылған әдебиеттер тізімі 80

Кіріспе

Ипотекалық несие – бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе жатқан қаржы нарғының бағыттарының бірі болып табылады. Бірақ, ол Қазақстан үшін жаңа түсінік. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша «пәтер маселесін» шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.

Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.

Тақырыптың өзектілігі.

Тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.

Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жийнаумен айналысады.

Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.

Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамады қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.

Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.

Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.

Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.

Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995 жылдың 23 қарашысындағы «Қозғалмайтын мүлік туралы» бұйрығы негізінде басталған болатын. Осы бұйрық негізінде ипотека кепілдікке қойылған қозғалмайтын мүлік немесе оның бір болігі кепилдікке қоюшының немесе үшінші тұлғаның қолданысында және басқаруында қалатын кепил зат ретінде қарастырылады. Атап өтілуі қажет тағы бір нәрсе, осындай несие ресурстарының жетіспеуі және халық табысының төменділігі шаттарында ҚР үкіметі ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің тиімдірек моделі ретінде малайзиялық үлгіні тандады. Осы үлгіге сәйкес мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй нарығын жетілдіретін институттар және де банктермен ипотекалық келісім негізінде қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шиғару арқылы қайта қаржыландырылуын қамтамасыз ететін агенттік яғни ипотекалық компания құрылды.

Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді иоптекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды, ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін оның құқықтық негзін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен айналысады.

Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістердің ) және американдық моделдер қарастырылады.

Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына байланысты қоладынылып жүр.

Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да тұрғын үй мәселесін шешүде қолайлы және тиімді үлгілерді издестірумен байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.

Жұмыстың мақсаты мен міндеттері.

Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады. Соған сәйкес оның алдында келесідей міндеттер тұр:

• ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;

- тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың моделдері мен олардың ерекшеліктерін қарастыру;

- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру ұйымдастыру жүйесін қарастыру;

- Қазақстанның ипотекалық компаниясының (КИК ЖАҚ-ты) қызметін зерттеу;

- ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие ресурстарын тартудың механизмдерін анықтау және т.б.

Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір дегейде жалпы экономикалық стратегия мен қоғамнды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.

Жұмыстың құрылымы мен құрамы. Ол кіріспе мен негізгі үш бөлімнен және қортындыдан сондай-ақ, қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыс 67 парақ негізгі текстпен 5 кестені және бір сүретпен 4 сызбаны өз ішіне алады. Оның жалпы көлемі 75 бетті құрайды.

I. Ипотеканың дамуының ғылыми теориялық негізі

1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері

Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке немесе оның басқа да қозғалмалы болігіне жасалынған қастандық үшін қатаң жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен байланысты қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті мұрагерлер қауымына өткізу қажетсіздігі туралы мұраға қалтру еркіндігі сияқты әйгілі реформаларын жүзеге асырды [1]. Соның арқасына кез келген адам өз меншігінен өз бетінше кешү немесе мұраға қалтыру құқығына ие болды. Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол «ипотека» деп аталады [1].

Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп отырылған. Кейінірек бұл үшін «ипотеклық кітап» қолданылған.

Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясиы тұсында басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің келпілдігімен несие бертін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін арнайы заңдар қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім – жесірлерге қоладау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайрымдылық қорлар құрылған.

Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.

Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісемі негізінде жүзеге асырылатын түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып ежелгі рим ережелері негізінде қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде «пигнус» ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған, сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын еді.

Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару міндетінен тұрады. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен өтті.

Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін заңдылықтар сол күйінде қалды.

Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен айырмаланады.

«Пигнус» келісімі (яғни «пигнус» кезеңіндегі кепілдік туралы келісім) кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады. Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру үшін кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың сатылған заттың өз иелігінде қалтыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай жағадай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түсткен пайдамен қарызгер миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот арқылы шешіліп отырылды.

Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен, сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін жалға берүшілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін сай келмеді. Осындай мәселені шешү арқасында кепілдіктің жаңа формасы жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берүшінің меншігіне өткізбей-ақ оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.

Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден, қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты болып келеді. Мұндай келісімдерді куәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне жасалынатын «фиска» ипотекасы, яғни мұраға қалтырушының мүлігіне ипотека, куеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.

Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды талап етті. Сүйтіп, мелекеттің осындай функцияларының әлсіреуі нәтижесінде ежелгі заманның соңына шығуына байланысты ипоткалық институттар бір неше ғасырлар бойы өмір сүруін тоқтатты.

Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін «қарыздарды төлету» бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ, және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан анықтамасына көре «ипотека – бұл табиғатынан ажыралмас, ол тек қана одан пайда көрү құқығына негізделген».

“Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte” - яғни қашанда міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға қабылданған зат арқылы жузеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған.

Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтаылуына немесе қәтелігіне алып келеді, бірақ керісінше емес. Ипотеканың мұндай ерекшелігі тек қана ежелгі рим құқығы мен ғана емес сондай-ақ, еуропа мемлекеттерінің заңдарымен де мойындалған. Рим заңдылықтары бойынша ипотека талаппен оның негізін қалайтын және кредитордың қанағаттану дәрежесін білдіретін өз шығындарын жабатын сумма мен ипотека бойынша пайыздарға негізделген болатын. Ал XVII-XIX ғасырлардағы мемлекттердің ипотекалық заңдылықтары бойынша талап етілетін сумманың көлемі оның жариялылығымен оның пайызы есебінен өсіп отыратын сумма көлемінің арнайы кітаптарда көрсетілу шартымен анықталынады. Сүйтіп, Рим заңнамаларының негізінде ипотека Еуропа заңдарында да көрініс тапты.

Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие, яғни ипотека бойынша қарызгер өзінің негізгі міндеттемелерін орындау барысында мүлікке иегерлік ету құқығымен титул қарызгерден кредиторға өтеді.

Сонымен, тарихи ипотекалық несиелендіру қарызгердің өз міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретіндегі шаруашылық қатынастар негізінде дүниеге келді.