Розділ іі. Діагностика внутрішнього потенціалу підприємства

Тема 6. Діагностика майна і ринкова ціна підприємства

Завдання 1. Оцінити ринкову вартість автомобільної заправної станції (далі - АЗС) методом прямого порівняння, якщо відомо, що очікувана потужність АЗС складає 3000 тон паливних матеріалів на рік. Середня ціна 1 тони бензину - 12 грн за 1 літр. Первісна вартість аналогічної АЗС, яка нещодавно була об’єктом купівлі-продажу - 1000000 грн з потужністю 4000 тон палива на рік. Знос АЗС, яка обрана за аналог, становить 25 відсотків до первісної вартості.

Методичні вказівки для розв'язання.

1. Вартість нової автозаправної станції методом прямого порівняння буде дорівнювати: 500*1,2/0,8= 750 тис. грн.

Таким чином, вартість нової автозаправної станції за методом прямого порівняння буде складати сімсот п'ятдесят тисяч гривень.

2. Вартість нової автозаправної станції методом розрахунку за питомими ціновими показниками здійснюється в наступній послідовності:

а) розрахунок питомої цінової ваги, яка припадає на одиницю головного параметру об'єкта-аналога - 500тис.грн /2000 тон = 250 грн на одиницю вартості аналога;

б) розрахунок вартості об'єкта оцінки - 2400*250= 600 тис. грн. Отже, за методом питомих цінових показників вартість нової автозаправної станції становить 600 тис. грн.

Завдання 2. Визначити оціночну вартість будівлі витратним методом, якщо відомо, що балансова вартість будівлі, розміщеної за адресою вул. Арсенальна 1 в м. Києві, характеризується наступними даними.

Таблиця

Відомості щодо вартості будівлі станом на 01.03.2012

№	Назва об'єкту	Первісна вартість (гривень)	Залишкова вартість (гривень)
1.	Виробниче приміщення літера А	5694412,0	3783828,6
2.	Виробниче приміщення літера Б	764614,9	116238,5

Методичні вказівки для розв'язання.

Оціночна вартість будівлі простим балансовим методом буде дорівнювати залишковій вартості, за якою будівля включена до балансу підприємства. Залишкова вартість будівлі, за якою вона включена до балансу буде визначатись як сума залишкової вартості виробничих приміщень і складе станом на 01.03.06 суму 3900067,0 гривень або три мільйона дев'ятсот тисяч шістдесят сім гривень.

Завдання 3. Визначити оціночну вартість будівлі з використанням витратного підходу, якщо відомо, що об'єктом оцінки є приміщення, які мають наступні характеристики.

Таблиця

Характеристики будівлі згідно з технічним паспортом

Назва приміщення	Корисна площа (кв. м)	Висота (м)
Приміщення розташовані на 1-6 поверхах	6440,3	3,73
Приміщення підвалу	7468,8	3,60
Разом	13909,1	х

При проведенні розрахунків враховувати таку інформацію: за даними "Сборника УПВС № 13" (М.: Держбуд СРСР, 1972) вартість 1 куб м будівлі в цінах 1969 року дорівнювала 40,6 карбованців; за даними Міністерства інфраструктури України коефіцієнт збільшення вартості будівельно-монтажних робіт до базової кошторисної вартості 1969 року станом на 01.01.2010 складав 8,64; індекс інфляції за даними Державної служби статистики України за 2010 рік становив 111,2 відсотка, за 2011 рік 110,0 відсотка, індекс інфляції за січень 2012 року становив - 101,0 відсотка, лютий 2012 року - 101,2 відсотка;

стан будівлі добрий, знос не перевищує 20,3 відсотка;

Методичні вказівки для розв'язання

1. Оцінка будівлі за ціною відтворення

Оскільки відома вартість 1 куб м будівлі в цінах 1969 року для розрахунку вартості будівлі за ціною відтворення необхідно визначити будівельний об'єм будівлі, який розраховується за формулою:

V= S*H,

де: V - будівельний об'єм будівлі; S - корисна площа приміщень; Н - висота приміщень.

Таблиця 28

Розрахунок будівельного об'єму будівлі

Назва приміщення	Корисна площа (кв.м)	Висота (м)	Будівельний об'єм куб. м
Приміщення розташовані на 1-6 поверхах	6440,3	3,73	24022,3
Приміщення підвалу	7468,8	3,60	26887,7
Разом	13909,1	х	50910,0

Оціночна вартість будівлі за ціною відтворення об'єкта оцінки в цінах станом на 28.02.06 буде розраховуватись за наступною формулою:

В = (В1969*V*Ii 01.01.04/1968*Ii 2004/2003* Ii2005/2004* I i січень 2006/грудень 2005* Ii лютий 2006/січень 2006)*

*(1-І зносу),

де В1969 - вартість порівняльної одиниці за ціною, що діяла в 1969 році, V - кількість порівняльних одиниць в об'єкті оцінки (куб.м), Іі - індекси інфляції за відповідні періоди, Ізносу - індекс зносу об'єкта оцінки, 1-Ізносу – коефіцієнт придатності будівлі.

В = 40,6 крб СРСР* 50910,0* 5,64*1,112*1,110*1,05*1,06* (1-0,203)= 12764079 гривень або дванадцять мільйонів сімсот шістдесят чотири тисячі сімдесят дев'ять гривень.

Таким чином, оціночна вартість будівлі за ціною відтворення об'єкта оцінки в цінах, що діяли на момент оцінки, а саме: 01.03.06, буде становити 12764079 грн або дванадцять мільйонів сімсот шістдесят чотири тисячі сімдесят дев'ять гривень.

2. Оцінка будівлі дохідним способом за методом прямої капіталізації.

Для проведення розрахунків доходним способом за методом капіталізації необхідно розрахувати ставку капіталізації кумулятивним методом, як суму середнього відсотка за депозитами для юридичних осіб, які сплачуються провідними українськими комерційними банками та ризиків. Розмір ставки капіталізації буде дорівнювати: К = 12,0+ 3+3+4+3= 25 ( відсотків).

При розрахунку вартості об'єкта дохідним способом враховується, що частина будівлі, а саме приміщення, що знаходяться з першого по шостий поверхи, можуть бути здані і оренду під офісні приміщення.

Таблиця 29

Визначення вартості об'єкта дохідним способом за методом прямої капіталізації

№ пп	Показники	Розрахунок показників
1.	Валовий середній прибуток від вірогідної експлуатації об'єкта оцінки доларів США (здаванні в оренду під офісні приміщення)	22,5*6440,3= 144906,8
2.	Корисна площа приміщень, які можуть здаватись в оренду кв. м	6440,3
3.	Податок на додану вартість 20 відсотків доларів США	144906,8*0,16666= 24141,5
4.	Чистий операційний прибуток доларів США	120765,3*12=1449183,6
5.	Ставка капіталізації	0,25
6.	Оцінювана вартість доларів США	1449183,6/0,25= 5796734,4
7.	Курс долара США на дату оцінки грн	5,05
8.	Вартість будівель за методом капіталізації грн	29273508,7
9.	Податок на додану вартість грн	4876966,6

Вартість об'єкта оцінки, розрахована за методом прямої капіталізації доходу для власника становить 29273508,7 грн (двадцять дев'ять мільйонів двісті сімдесят три тисячі п'ятсот вісім гривень) за вирахуванням податку на додану вартість, який він зобов'язаний сплатити при продажу будівлі на користь держави згідно з вимогами законодавства України.

2. Оцінка будівлі порівняльним методом

За умови вправи відомо, що вартість 1 кв. м будівлі, яка за повідомленням Інвестиційної газети (№ 43, 2006) була продана в січні 2006 року, становила 2,5 тис. грн. Оцінювана будівля також може бути використана як офісне приміщення. Вартість будівлі корисною площею 13909,1 кв. м буде складати - 13909,1 кв.м *2500 тис. грн = 34772750 грн. або тридцять чотири мільйони сімсот сімдесят дві тисячі сімсот п'ятдесят гривень.

Таким чином, вартість будівлі, визначена різними методами, дорівнює наступним величинам:

за ціною відтворення (відновною вартістю) - 12764079 грн;

за методом прямої капіталізації - 29273508,7 грн;

за порівняльним методом - 34772750,0 грн.