5. Основные условия кредитного договора и закладной: на что

обращать внимание, уведомление о полной стоимости кредита,

что включено и не включено в полную стоимость кредита

Кто начинает с уверенности, закончит тем, что усомнится;

а кто начинает с сомненья, закончит уверенностью.

Фрэнсис Бэкон

Обычно с кредитным договором и закладной заемщики знакомятся, когда квартира выбрана и одобрена, банк готов выдать кредит, а в переговорной комнате банка уже сидит продавец и ждет закладки денег в ячейку. Внимательно почитать документы, предложить какие-то изменения или даже отказаться от подписания кредитного договора в таких условиях, согласитесь, невозможно. Это будет означать срыв сделки и потерю аванса.

Поэтому целесообразно запросить у банка форму кредитного договора и закладной до подачи заявления-анкеты. Если же клиент планирует обратиться в несколько банков, условия ипотечных программ которых его устраивают, и менять эти банки клиент не собирается, то можно запросить документы сразу после получения одобрения лимита кредитования.

Цель заемщика - сравнить условия кредитных договоров и закладных и учесть при принятии решения о выборе банка. Ведь итоговый объем обязательств заемщика приводится именно в кредитном договоре с заемщиком. В публикуемых условиях ипотечных программ так детально обязательства не прописываются. С другой стороны, существенные условия кредитного договора - ставка, срок, размер кредита, размер ежемесячного платежа и порядок его оплаты - заемщику известны и без кредитного договора. Поэтому нельзя сказать, что изучение кредитного договора так уж много даст заемщику.

Изменить условия кредитного договора практически нереально, ведь формы кредитных договоров утверждаются коллегиальным органом банка, и потому изменения в эти формы, как правило, также выносятся на рассмотрение этого органа. То есть, если конкретное условие не устраивает заемщика, он вправе письменно обратиться в банк с просьбой его поменять. При согласии с предложением заемщика банк договор изменит, а при несогласии - нет. Стоит ли ввязываться в эту длительную и непрогнозируемую процедуру, решать заемщику.

Также отметим важный нюанс про закладную, которая, напомним, подтверждает права банка на получение исполнения по кредитному договору. В закладной обычно дублируются все права и обязанности заемщика по кредитному договору.

Кредитный договор и закладная налагают на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Банк России в своем письме от 05.05.2008 N 52-Т "О Памятке заемщика по потребительскому кредиту" предупреждает заемщиков: "Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), Вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.

Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если Вы уверены в том, что все его условия Вам понятны, Вы точно представляете, какие платежи и когда Вам необходимо будет произвести, и Вы убеждены, что сможете это сделать".

Выделим основные условия кредитного договора и закладной, на которые следует обратить внимание (как на этапе первичного изучения, так и на этапе подписания, поскольку часть данных вносится, когда уже известны все условия кредитования).

Условия, которыми обусловлена выдача кредита. Например, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом, следует четко понимать, в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик обязан перечислить его продавцу.

Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно заемщик обязан производить оплату с первого по последнее число месяца либо в определенный период, допустим, с 20-го по 25-е число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней.

Способ погашения кредита. По форме погашения может быть два основных варианта - перечисление кредитору либо перечисление на свой счет заемщика с последующим безакцептным списанием (перечислением) банку. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и дополнительное соглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи, либо заемщик оформляет в банке долгосрочное поручение на перечисление средств со счета в погашение кредита.

Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки, отсутствие комиссий). Пожалуй, одно из самых важных условий кредитного договора.

Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать о праве заемщика просить уменьшения размера платежа.

Очередность платежей при недостаточности суммы погашения. Для случаев, когда платежа заемщика недостаточно для погашения долга, суммы идут сначала на погашение процентов, затем основного долга (ст. 319 ГК РФ). ВАС РФ установил, что пени могут списываться только в последнюю очередь, так как не относятся к очередности, которую можно менять соглашением сторон в силу ст. 319 ГК РФ. Соответственно, условия кредитного договора, предусматривающие, что при недостаточности ежемесячного платежа в первую очередь списываются пени, являются незаконными.

Размер комиссий. После получения кредита заемщик обязан платить только за пользование кредитом - собственно ту процентную ставку, которая установлена договором. Плюс плата по договору страхования, но эта плата уже не по кредитному договору. Комиссии за ведение ссудного счета являются незаконными.

Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это, пожалуй, одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В договоре прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг, то банк вправе обратить взыскание на квартиру.

Ответственность. Обратите внимание на условия, касающиеся ответственности, - за просрочку может быть установлена пеня либо единовременный штраф (допустим, 100 руб. за каждую просрочку).

Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка (например, о смене реквизитов для погашения), поскольку, подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Отметим, что если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них.

Обязанности заемщика. Следует изучить раздел "Обязанности заемщика", в частности обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе на срок более месяца, о смене адреса, о ежеквартальном или ежегодном предоставлении документов по финансовому положению.

Согласно указанию Банка России от 13.05.2008 N 2008-У "О порядке расчета и доведения до заемщика - физического лица полной стоимости кредита" до подписания кредитного договора банк обязан выдать заемщику уведомление о полной стоимости кредита, которое также подписывается заемщиком и должно содержать сведения о размере:

платежей по погашению основного долга;

платежей по погашению процентов;

комиссий, в том числе за рассмотрение заявки на выдачу кредита, за расчетное и операционное обслуживание, выпуск и обслуживание банковских карт (при наличии таковых);

платежей в пользу третьих лиц, если обязанность по оплате данных платежей вытекает из кредитного договора, в котором определены данные лица (нотариуса, оценщика, страховой компании и т.д.).

Банк обязан довести до сведения заемщика размер полной стоимости кредита до заключения кредитного договора при его подписании и изменении. Но зачастую получить окончательный размер полной стоимости кредита можно лишь при подписании кредитного договора, когда уже известны все условия кредитования. В этом случае уведомление о полной стоимости кредита содержится либо в самом кредитном договоре, либо в приложении к нему.

Рекомендуем обратить внимание на это уведомление, содержащее в итоге данные о том, сколько будет стоить для заемщика кредит, в том числе в процентах. Эта процентная ставка, как правило, больше, чем заявленная в кредитном договоре, так как включает в себя оплату комиссий, страхования и иных услуг третьим лицам.

В расчет полной стоимости кредита не включаются платежи:

обязанность осуществления которых заемщиком вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, государственная пошлина за регистрацию);

связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора (пени);

предусмотренные кредитным договором по обслуживанию кредита, величина которых зависит от решения заемщика или варианта его поведения, включая комиссию за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в том числе с использованием банкоматов, плату за предоставление информации о состоянии задолженности.