- •Как выбраться из долговой ямы (на примере ипотечного кредита)
- •М.Т.Саблин
- •Раздел I. Как обезопасить себя от невозврата кредита при его получении?
- •1. На какую сумму кредита можно рассчитывать: пять правил
- •2. Как узнать свою кредитную историю: для чего это надо;
- •3. Распространенные случаи мошенничества: чего не следует
- •4. Выбор банка для получения кредита: банки и некредитные
- •5. Основные условия кредитного договора и закладной: на что
- •Раздел II. Как не попасть в долговую яму?
- •1. Почему появился этот раздел?
- •2. Особенности пользования заложенным жильем: что следует
- •3. Погашение кредита: основные нюансы, очередность,
- •4. Досрочное погашение кредита: правомерны ли запреты
- •5. Снижение процентной ставки и перекредитование:
- •6. Имущественные вычеты как дополнительный источник
- •7. Иные источники погашения кредита: помощь родственников,
- •8. Страхование и страховые случаи: об оплате договора
- •9. Развод и раздел имущества: судьба заложенного
- •10. Иные вопросы: изменение кредитного договора,
- •Раздел III. Как выбраться из долговой ямы?
- •1. Сложности при погашении кредита и пути решения проблемы:
- •2. Что такое просроченная задолженность:
- •3. На какой день просрочки банк идет в суд? Размер
- •I. Каков максимальный объем негативных последствий для заемщика?
- •II. В каких случаях банк вправе обратиться в суд?
- •III. Как банк осуществляет досудебное взыскание задолженности и на какой день просрочки обращается в суд?
- •IV. Как взаимодействовать с коллекторскими и антиколлекторскими агентствами?
- •4. Стрессы при возникновении просроченной задолженности:
- •5. Реструктуризация кредита: отсрочка платежа, продажа
- •6. Единые стандарты реструктуризации:
- •7. Обращение взыскания на предмет ипотеки: дело передано
- •Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни ю. Сорокина
- •Подмосковные таунхаусы и проблемы с их покупкой: практика судебных споров е. Барыкин
- •Как оспорить решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения а. Угрюмов
- •Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон о.В. Кириченко
- •Порядок установки индивидуальных приборов учета
- •Часть 3 ст. 30 жк рф обязывает собственника жилого помещения нести бремя его содержания.
- •Как узаконить самовольную перепланировку?
- •1) Незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
- •2) Незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
- •3) Лицо, осуществившее самовольную перепланировку, предприняло все возможные действия для получения разрешения на перепланировку (ст. Ст. 55, 56 гпк рф).
- •Как перевести нежилое помещение в жилое?
- •Как перевести жилое помещение в нежилое?
9. Развод и раздел имущества: судьба заложенного
имущества и кому платить по кредиту
Деньги всегда есть, только карманы меняются.
Гертруда Стайн
В России ежегодно, по данным Росстата, разводится в среднем около 650 тысяч семейных пар. Не являются исключением и ипотечные заемщики. Но им приходится сложнее, ведь необходимо договориться, кто будет после развода платить по кредиту, а кто станет собственником квартиры.
Дополнительным осложнением является банк, интересы которого не всегда совпадают с тем, что планируют сделать заемщики, а без банка решить вопрос по кредиту невозможно. Поэтому довольно часто после развода возникает просрочка.
Право собственности на предмет ипотеки. Супруги вправе в период брака либо после его расторжения разделить имущество (ст. 38 СК РФ). Раздел оформляется соответствующим соглашением о разделе имущества (не обязательно нотариальным), а в случае спора - судом с учетом интересов несовершеннолетних, вкладов конкретного супруга на первоначальный взнос, на улучшение этого имущества, оплаты расходов по кредиту, коммунальных платежей и других факторов. По общему правилу доли на квартиру считаются равными.
Наличие обременения объекта недвижимости в виде ипотеки само по себе не будет являться основанием к отказу судом в разделе общего имущества супругов: квартира останется в залоге у банка независимо от того, кто станет ее собственником. Но о разделе имущества необходимо уведомить банк либо согласовать с ним этот вопрос, направив проект соглашения о разделе имущества (привлекая в суд третьим лицом).
После раздела объекта недвижимости некоторые банки-кредиторы потребуют переоформить закладную с учетом этого раздела. Собственнику (допустим, супруге, в пользу которой отошла квартира) следует понимать, что все обязанности залогодателя переходят к нему, даже если никаких соглашений с банком он не заключал и не уведомлял банк о разделе имущества.
Платежи по кредитному договору. Есть мнение, что за судьбой заложенного имущества должна следовать и судьба платежей по кредитному договору, т.е. кто становится собственником квартиры, тот и обязан платить по кредитному договору. Действительно, в п. 3 ст. 39 СК РФ указано: "Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям".
На практике это приводит к тому, что суд, не спросив мнения банка, присуждает каждому заемщику платить "половину" суммы по кредитному договору. По нашему мнению, это неправильно и как минимум влечет за собой различные правовые коллизии и технические сложности с погашением кредита. Например, один заемщик обязанность свою выполняет, а второй - нет, банк же получает право на обращение взыскания на всю квартиру.
По нашему мнению, в случае если в кредитном договоре солидарными заемщиками указаны оба супруга, то такие долги не являются общими, как того требует СК РФ, и разделить их нельзя. Это отдельные долги каждого супруга, ведь каждый солидарный заемщик по кредиту должен банку всю сумму кредита, а не ее часть.
Собственно, такова позиция большинства банков, которые независимо от того, в чью пользу осуществлен раздел квартиры, не согласны с произвольным прощением долга кому-нибудь из заемщиков либо на установление обязанностей заемщиков пропорционально долям на квартиру. Позиция банков в данном случае основана на недопустимости одностороннего изменения обязательства, установленной ГК РФ.
Наиболее правильным решением, по нашему мнению, является внутреннее перераспределение обязанностей заемщиков по кредитному договору, т.е. заключение ими между собой соглашения о том, кто будет платить по кредиту, без внесения изменений в кредитный договор. Подобного мнения придерживается и ряд судов.
В любом случае супруги после развода вправе обратиться в банк с просьбой исключить одного из них из числа заемщиков. По большому счету если платежеспособности оставшегося заемщика достаточно для погашения кредита, то банки пойдут навстречу.