5. Снижение процентной ставки и перекредитование:

уменьшение ставки на новостройку, уменьшение ставки в своем

банке, нюансы оформления перекредитования в другом банке

Жизнь - как вождение велосипеда. Чтобы сохранить

равновесие, ты должен двигаться.

Альберт Эйнштейн

Процентные ставки по кредиту меняются. Если раньше "нормальной" считалась ставка в 14%, то спустя некоторое время средней стала ставка 12% и меньше.

Возникает вопрос: если кредит взят на 30 лет под 15%, можно ли как-то снизить процентную ставку до среднерыночной? Да, можно! И, конечно, это снизит бремя по погашению кредита. Существуют следующие варианты снижения ставки.

I. Снижение процентной ставки, предусмотренное кредитным договором. В некоторых случаях самим кредитным договором предусмотрено снижение процентной ставки, как, например, при покупке новостройки. До окончания строительства, пока в залоге у банка лишь права требования, ставка всегда устанавливается достаточно высокой с учетом рисков недостроя. Однако после окончания строительства, оформления права собственности и ипотеки на объект процентная ставка снижается до ставок, действующих при ипотеке на вторичном рынке.

Для уменьшения ставки в этом случае следует представить в банк документы, подтверждающие оформление собственности и установление ипотеки, перечисленные в кредитном договоре. Обычно это:

свидетельство о государственной регистрации права собственности, в котором обязательно должно быть упомянуто о регистрации ипотеки. Как правило, в договоре участия в долевом строительстве указано о кредитном источнике оплаты, и ипотека регистрируется автоматически, но рекомендуем перед оформлением права собственности в обязательном порядке консультироваться с банком;

договор страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения;

отчет независимого оценщика об оценке предмета ипотеки;

закладная. На период строительства закладная не оформляется, поэтому ее необходимо оформить при получении права собственности на объект недвижимости.

II. Снижение процентной ставки по заявлению заемщика. Заемщик вправе написать в банк заявление с просьбой пересмотреть процентную ставку по кредитному договору, например, если ставка слишком высока по сравнению со среднерыночной.

Другой вопрос, банк не обязан рассматривать положительно такое заявление и, скорее всего, будет получен отказ, поскольку банку невыгодно уменьшение процентной ставки. Обязанность снижать ставку по уже заключенному с заемщиком договору на банк законом не возложена.

Однако чтобы заемщики не уходили в другие банки по программам перекредитования, о которых будет сказано ниже, все большее количество банков и некредитных организаций предлагают своим заемщикам возможность уменьшения ставки, но об этом необходимо уточнить у кредитора. Более того, ориентируясь на западную практику, некоторые кредиторы предлагают фиксировать ставку на несколько лет, а затем предоставляют заемщику право ее пересматривать с учетом рыночных условий.

Для изменения ставки по своим заемщикам некоторые банки устанавливают комиссию в размере до 4% от суммы кредита либо в твердой сумме.

III. Перекредитование (рефинансирование) в другом банке. В последнее время некоторые банки стали предлагать заемщикам продукты, предусматривающие перекредитование или, как его еще называют, рефинансирование кредита. Некоторая путаница с термином "рефинансирование" возникла оттого, что и продажу закладных (ипотечных кредитов) от банка к банку тоже называют "рефинансирование", но ничего общего с перекредитованием такая продажа не имеет.

Суть перекредитования в следующем: другой банк (не банк-кредитор по ипотечному кредиту), назовем его "новый кредитор", выдает заемщику новый кредит на погашение заемщиком первоначального кредита. Заемщик за счет нового кредита погашает старый кредит и далее уже платит новому кредитору по более выгодной ставке. Предмет ипотеки передается в залог уже новому кредитору.

Казалось бы, все просто, осталось найти банк с маленькой ставкой и перекредитоваться. Но в технике оформления данной схемы есть определенные нюансы, так же как есть вопросы по оценке выгодности такого решения. Не все банки, у которых есть продукт "перекредитование", готовы выдавать заемщику кредит до оформления в пользу них залога квартиры. Но как передать ее в залог, если она уже находится в залоге у текущего банка-кредитора, который залог не снимет без полного погашения всей суммы кредита?

Поэтому на практике может быть оформлена последующая ипотека. Заложенная квартира может быть передана в последующую ипотеку для исполнения обязательств по новому кредитному договору с согласия первоначального залогодержателя и при отсутствии запрета на это в предыдущем договоре об ипотеке. В этом случае удовлетворение обязательств перед кредиторами из суммы, вырученной при реализации квартиры, производится в определенной последовательности: вначале погашаются обязательства перед первым залогодержателем, затем перед вторым.

Интересы нового кредитора при такой схеме соблюдаются, так как после погашения кредита первоначальному кредитору первый залог прекращается и остается лишь залог в пользу нового кредитора.

Единственным нюансом остается необходимость получения согласия первоначального кредитора на последующую ипотеку, которое не все банки готовы предоставлять, желая сохранить клиента любыми способами. Вместе с тем такие случаи возможны. Для получения согласия необходимо обратиться в первоначальный банк с соответствующим письменным заявлением.

В то же время на рынке существуют программы, при которых новый кредитор выдает кредит без получения согласия первоначального кредитора. Все просто - новый кредитор готов выдать кредит без оформления последующей ипотеки и согласен на риск временного отсутствия обеспечения по своему кредиту на период снятия первоначального обременения. В этом случае первоначальный кредит за счет нового кредита погашается, и ипотека прекращается. Заемщик после погашения регистрационной записи об ипотеке передает квартиру в залог новому кредитору, заключая с ним договор об ипотеке.

Чтобы снизить риски, некоторые банки предлагают заемщику заключить предварительный договор о заключении в будущем договора об ипотеке либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у заемщика. Помимо этого, процентная ставка до оформления залога будет на 2 - 3% выше обычной. Некоторые банки могут ставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке. Также срок кредитования по программам перекредитования у новых кредиторов может быть ниже, чем обычный, допустим, 7 - 10 лет вместо 20 - 30. А это не всегда выгодно заемщику, так как повышается размер аннуитетного платежа.

Отметим и тот факт, что у банков при рефинансировании есть ограничения и по виду жилья, например, с большей вероятностью будет рефинансирован кредит на покупку квартиры, чем земельного участка.

Есть и еще один способ перекредитования без получения согласия первоначального кредитора. Для этого необходимо за счет собственных средств погасить ипотечный кредит с целью снятия залога с квартиры, а затем уже получить новый кредит. Однако вряд ли найдется новый кредитор, готовый пойти по этой схеме по выгодной для заемщика ставке. Причина в том, что кредитные средства нового кредитора в этом случае идут не на покупку заемщиком квартиры и не на погашение кредита, выданного на покупку квартиры, а на любые цели, поскольку заемщик уже погасил ипотечный кредит самостоятельно. А для таких программ ("на любые цели") ставки банков обычно выше ставок по ипотечным программам. Банкам при перекредитовании очень важно указывать целевое назначение кредита - на погашение ипотечного кредита.

Помимо технических вопросов немаловажен и вопрос оценки выгодности перекредитования. Порой при уменьшении ставки на 0,5 - 1% осуществлять сложную процедуру перекредитования не имеет смысла. Например, если у нового кредитора введена существенная комиссия за рассмотрение или выдачу кредита. Но выгодность достаточно легко просчитать, сравнив общий размер выплат по прежнему и по новому кредиту, включив в размер выплат и расходы на оплату новой оценки, комиссий и пр. По мнению ряда экспертов, перекредитование имеет смысл, если процент по новому кредиту ниже на 2,5 - 4%, а срок нового кредита на 3 - 5 лет дольше.

Также следует иметь в виду, что при перекредитовании вначале придется пройти полную процедуру получения кредита у нового кредитора, с заполнением анкет, проверкой доходов, предмета ипотеки. То есть новый кредитор помимо всего прочего должен одобрить вам кредит.

Для поиска таких программ в Интернете необходимо запастись терпением, так как программ немного и поисковые системы выдают в большей степени общие сведения о перекредитовании без ссылок на банки, хотя, возможно, к моменту выхода книги найти такие программы будет проще. Как вариант, рекомендуем обзвонить банки, например первой двадцатки, и уточнить вопрос о наличии программ перекредитования.