4. Досрочное погашение кредита: правомерны ли запреты

на досрочное погашение, порядок погашения, в каких случаях

не рекомендуется гасить кредит досрочно, обязательно ли

выплачивать проценты за весь срок кредита

Не спеши говорить "нет", пока тебя не спросили.

Джонатан Свифт

По мнению экспертов, лишь 20% заемщиков гасят ипотечный кредит по графику, остальные же погашают его в полном объеме в пределах пяти лет, не дожидаясь окончания срока возврата кредита. Так, практически все ипотечные кредиты, выданные в 2002 - 2003 гг., уже погашены досрочно. Конечно, речь не идет обо всех заемщиках, тем не менее вопрос полного или частичного досрочного погашения кредита является одним из наиболее актуальных, и мы остановимся на отдельных его аспектах подробнее. Поскольку иногда лучше погасить кредит досрочно, пока еще есть деньги и все хорошо. Именно исходя из этого многие заемщики стремятся погасить кредит раньше.

Право досрочного погашения кредита. Примерно до осени 2011 года кредитные договоры банков содержали мораторий (запрет) на погашение кредита в течение первых 6 - 12 месяцев и обусловливали досрочное погашение комиссиями и штрафами. 13 сентября 2011 г. Президиумом ВАС РФ были выработаны рекомендации, изложенные в его информационном письме N 146, согласно которым "условия кредитного договора о запрете досрочного возврата кредита в течение определенного времени, а также о взимании банком комиссии за досрочный возврат кредита нарушают права потребителя, так как по смыслу положений законодательства о защите прав потребителей банк не вправе отказаться принимать либо иным образом ограничивать досрочное исполнение заемщиком-гражданином обязательств по кредитному договору" (п. 12).

С тех пор заемщик вправе полностью или досрочно без всяких комиссий и штрафов погасить кредит независимо от того, что указано в заключенном им кредитном договоре. Вместе с тем если заемщик пообещал банку погасить досрочно определенную сумму и подписал заявление-обязательство, то у банка может быть установлен штраф за неисполнение такого обязательства.

Порядок досрочного погашения кредита. Перед досрочным погашением рекомендуем все же прочесть условия кредитного договора о досрочном погашении. Дело в том, что несмотря на указанное выше постановление суда в некоторых банках сохраняется определенный "технический" порядок погашения, который проще и быстрее будет соблюсти, чем спорить о его законности или незаконности (впрочем, это на усмотрение заемщика).

Для полного досрочного погашения необходимо уточнить у банка сумму остатка задолженности или сообщить ему планируемую сумму частичного досрочного погашения. Как правило, необходимо будет внести плановый ежемесячный платеж и сумму досрочного погашения (обычно забывают, что помимо досрочного платежа необходимо внести плановый аннуитетный платеж).

Сумма погашения и срок погашения указываются в заявлении, которое направляется заемщиком в банк. Форма заявления, как правило, предоставляется банком. Направление такого заявления не является ограничением прав заемщика, напротив, позволяет исключить случаи, когда заемщик денежные средства на свой счет вносит, а банк их не списывает. После направления заявления остается внести необходимую денежную сумму в установленный срок, а у банка появляется обязанность принять данную сумму в счет полного или частичного погашения задолженности.

Важна и дата внесения средств - все банки просят вносить сумму в период, предусмотренный для погашения ежемесячного платежа. Также иногда в банках утверждена минимальная сумма для досрочного погашения.

Последствия частичного досрочного погашения кредита. Если кредит погашен не полностью, а частично, то в зависимости от условий кредитного договора может быть сокращен срок погашения кредита при сохранении размера ежемесячного платежа либо снижен размер ежемесячного платежа.

Следует ознакомиться с условиями кредитного договора. В большинстве банков по умолчанию сокращается срок возврата кредита, а снижение ежемесячного платежа осуществляется по отдельному заявлению заемщика. Если заемщику важно снизить платеж, то об этом целесообразно переговорить с банком перед досрочным погашением кредита. После досрочного погашения банк направляет заемщику новый график платежей.

Помимо этого, необходимо уведомить о новом остатке задолженности страховую компанию, чтобы снизить размер страхового возмещения и уменьшить собственный ежегодный платеж по договору страхования. Обычно уведомление осуществляет банк, но рекомендуется проконтролировать этот аспект самостоятельно.

По мнению автора, разумнее уменьшать размер ежемесячного платежа, а не сокращать срок кредитования. В этом случае при наличии излишков всегда остается вариант досрочного погашения кредита, однако в целом нагрузка на семейный бюджет уменьшается, как снижается риск непогашения кредита. Однако если заемщик уверен в собственных силах и платеж не является для него критичным, то может быть сокращен срок возврата кредита.

Целесообразность досрочного погашения кредита. Заработная плата меняется. Если средняя заработная плата в 2004 году составляла по России 6 тыс. руб., то в 2013 году - 21,2 тыс. руб. Среднее повышение заработной платы практически незаметно: одновременно вырастают и цены на продукты, услуги. Вот только размер ежемесячного платежа по ипотеке не вырастает. Из этого можно сделать достаточно простой вывод: с каждым годом погашать ипотечный кредит будет только проще, так как, скорее всего, вырастет и зарплата. Уже не будут казаться высокими зарплаты, которые кажутся высокими на данный момент.

С другой стороны, всегда есть риск потери работы, что может повлечь сложности с погашением кредита. Поэтому, пока есть "лишние" деньги и нет понимания, куда их можно направить с большей выгодой, лучше частично погасить кредит. Более того, автор рекомендует постепенно снижать размер ежемесячного платежа до размера, сопоставимого с размером потенциальной арендной платы за данную квартиру. Это позволит в самом крайнем случае временных финансовых трудностей сдать квартиру и таким образом решить вопрос погашения кредита.

Также при решении вопроса досрочного погашения следует учитывать процентную ставку по ипотечному кредиту. Если ставка ниже, чем проценты по вкладам, то излишки вместо погашения могут быть положены во вклад. Если же ставка высокая, то, может быть, есть смысл перекредитоваться в другом банке, а не гасить частично-досрочно. Порой заемщики погашают ипотеку по 12% и тут же берут потребительский кредит под 15%. Очевидно, что так лучше не делать.

Имеет значение и профессиональная деятельность заемщика. Зачастую излишки выгоднее вложить в бизнес и получить прибыль от оборота средств, но заемщик должен уметь зарабатывать деньги на деньгах с прибыльностью выше ставки по кредиту.

С другой стороны, в России одни из самых высоких ставок в мире. Стабильность экономической ситуации также не гарантирована. В этом смысле необходимо иметь в виду и плюсы досрочного погашения кредита, выражающиеся в снижении долгового бремени или сокращении срока возврата кредита. Ведь если ждать конца срока, то банку отдается стоимость еще двух квартир.

Таким образом, целесообразность досрочного погашения кредита при появлении у заемщика дополнительных средств имеет несколько аспектов, которые необходимо учитывать при принятии решения.

Оплачиваются ли при досрочном погашении проценты за весь срок кредита? Довольно часто задают вопрос: обязан ли заемщик при полном досрочном погашении долга оплатить все проценты, которые указаны в графике платежей и могут быть начислены за весь период действия договора? Ответ на данный вопрос отрицательный: проценты уплачиваются только за период фактического пользования суммой кредита.