Тобто, особа, яка стала власником товаророзпорядчого цінного паперу, стає одночасно власником майна. Передання ж їй цього майна відбудеться пізніше – коли товар прибуде до місця призначення.

Набуття права власності на корпоративні права. Враховуючи широке коло поглядів на корпоративні права, їх сутність та правове регулювання³, виходитимемо з бачення цих прав як майнових прав учасників господарських товариств. При цьому не торкатимемося тих корпоративних прав, які втілені в акції (прав акціонерів). Корпоративні права (право на частку в статутному або складеному капіталі) може набуватися внаслідок: (а) створення товариства, коли особа виступає його засновником, (б) пізніше – при відчуженні учасником товариства своїх корпоративних прав іншій особі або (в) при збільшенні статутного капіталу.

В 90-х роках ХХ ст. цими питаннями практично не займалися, оформлюючи весь цей процес протоколом загальних зборів учасників та заявами учасника про відступлення ним прав іншій особі та відповідно цієї особи про її вступ до товариства. Після цього вносилися зміни до статуту та установчого договору і відбувалася їх державна реєстрація.

Пізніше стала зрозумілою хибність такого оформлення відносин, оскільки, безперечно, учасник господарського товариства та особа, яка бажає стати учасником, домовляються між собою, а це означає, що вони укладають договір. При оплатному відчуженні частки в статутному капіталі укладається договір купівлі-продажу, а при безоплатному – договір дарування. Не виключено й укладення договору довічного утримання (догляду), предметом якого може бути частка в статутному капіталі.

На підтвердження права на частку в статутному капіталі господарського товариства та її розміру учасникам, що повністю внесли свої вклади, мають бути видані свідоцтва (ст. 52 Закону України «Про господарські товариства»¹), які не є цінними паперами. До речі, вони не завжди видаються учасникам товариства з обмеженою відповідальністю, а в повних та командитних товариствах таких свідоцтв навіть не передбачено.

Між тим про права учасників усіх господарських товариств зазвичай можна дізнатися із їх установчих документів – засновницького договору (для повних та командитних товариств) або статуту (для товариств з обмеженою відповідальністю).

При відчуженні учасником своєї частки та відповідному набутті її іншою особою важливим є момент, з якого особа набуває прав за договором (а отже, і прав на частку, і прав учасника, тобто корпоративних прав). Судова практика виходить з того, що цей момент має визначатися в договорі, який укладається з приводу відчуження частки. Ним може бути день укладення договору або день проведення розрахунків, тобто виконання договору. В будь-якому разі це не залежить від рішення загальних зборів ТОВ/ТДВ або інших учасників повного та командитного товариств про прийняття особи, яка придбала частку, до складу учасників. Не пов’язується набуття прав учасника цією особою і з державною реєстрацією змін до статуту.

Втім, слід враховувати те, що, по-перше, зміни до установчих документів юридичних осіб підлягають обов’язковій державній реєстрації згідно з ч. 3 ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців»¹. По-друге, відповідно до ч. 2 ст. 12 цього Закону в Єдиному державному реєстрі містяться такі відомості щодо юридичної особи: перелік засновників (учасників) юридичної особи, дані про розмір статутного фонду (статутного або складеного капіталу), в тому числі частки кожного із засновників (учасників). По-третє, згідно з ч. 1 зазначеного Закону, якщо відомості, що підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, були внесені до нього, то вони вважаються достовірними.

Крім того, треба враховувати те, що учасник ТОВ має відчужувати належну йому частку в статутному капіталі з додержанням вимог ч.ч. 1 та 2 ст. 147 ЦК про переважне право інших учасників на придбання цієї частки і на відсутність заборон продавати частку третім особам, тобто повинно бути письмове звернення до всіх учасників товариства. Крім того, слід внести відповідні зміни до статуту про новий склад учасників, що здійснюється загальними зборами (ч. 4 ст. 145 ЦК) з їх наступною реєстрацією.

Отже, під час, коли частка продана, але не внесені зміни до статуту та/або до Єдиного державного реєстру, новий учасник ТОВ перебуває у такому становищі: він набув усіх прав учасника; має правовстановлювальний документ на підтвердження набуття ним прав (договір), але оформлення його прав не завершено з причин, які від нього не залежать. У такому разі, звичайно, сама ця особа має бути зацікавленою, аби довести процедуру оформлення своїх прав до кінця, звернувшись, якщо це потрібно, до суду. І якщо вона намагатиметься продати частку, яку набула і відомості про те ще не були внесені до статуту та Єдиного державного реєстру, то хоча заборони щодо цього закон не містить, але їй це буде неможливо зробити внаслідок того, що вона не зможе надати нотаріусу відповідних документів.

Підтвердження цьому – ч. 3 ст. 18 Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців», згідно з якою, якщо відомості, які підлягають внесенню до Єдиного державного реєстру, не були до нього внесені, вони не можуть бути використані в спорі з третьою особою.

При продажі майна з публічних торгів (конфіскованого або відчужуваного в процесі банкрутства) договір не укладається, а складається акт. Ним є не акт передання-прийняття, а акт про проведений аукціону, що складається державним виконавцем на підставі протоколу (п. 4.9 Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 15 липня 1999 р. № 42/5¹), п.6.1 Тимчасового положення про порядок проведення публічних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. № 68/5². Втім, у нормативно-правовому регулюванні використовується схожа з купівлею-продажем термінологія: «продаж», «покупець», але не зазначається на продавця, бо його як сторони в договорі не існує, бо не існує самого договору. Моментом складання подібних актів є проведення набувачем майна повного розрахунку. І цим такий акт відрізняється від акта при купівлі-продажу.

Що стосується можливості вважати ці акти правовстановлювальними документами, то із п. 6.4 Тимчасового положення про порядок проведення публічних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна випливає, що на підставі акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з публічних торгів. Між тим про оформлення придбання рухомого майна на аукціоні не говориться нічого. Очевидно, що таке свідоцтво відрізняється від свідоцтва про право власності, бо сама його назва наштовхує на те, що в ньому не зазначається на право.

Крім того, при цьому постають й питання стосовно правонаступництва. З одного боку, якщо немає договору, то немає і правонаступництва; з другого – в п. 245 Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій вказується, що нотаріус при оформленні свідоцтва перевіряє правовстановлювальні документи, що підтверджують право власності боржника на майно. На наш погляд, придбання майна з прилюдних торгів слід віднести до первісного правонабуття.

Набуття права власності за договором. У ст. 334 ЦК передбачено загальне правило набуття права власності за договором та спеціальні правила.

За загальним правилом, право власності на майно набувається з моменту передання майна.

Спеціальними ж правилами є: можливість установлення іншого моменту набуття права власності за договором або законом; нотаріальне посвідчення договору про набуття права власності; набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним; державна реєстрація договору.

Щодо загального правила слід відмітити те, що набуття (або перехід) права є похідним від передання майна, другочерговим, залежним, оскільки воно має місце тільки після здійснення останнього. Іншими словами, наявність права зумовлюється володінням. Перехід володіння майном тягне за собою і перехід права. При цьому слід застерегти, що:

- такий перехід володіння має бути здійснено з метою перенесення права або припинення його у власника і виникнення у набувача. Тому не будь-яке передання майна у володіння тягне за собою набуття права власності;

- набуття володіння майном в інший спосіб також не свідчить про набуття права власності (наприклад, при набутті права власності за давністю володіння або при переданні знахідки особою, яка знайшла майно, органові самоврядування тощо);

- можливий перехід володіння без мети передання права власності, а в подальшому володілець набуде це право внаслідок інших підстав (при наймі-продажу, фінансовому лізингу, заставі з умовою набуття права власності в разі невиконання основного договору, забезпеченого заставою);

- можлива відсутність переходу володіння, наприклад, при укладанні договору довічного утримання, предметом якого є майно, котрим відчужувач продовжує володіти та користуватися;

- передання у володіння само по собі є не настільки значущим, як прийняття майна (наприклад, при договорі дарування);

- фізичного (натурального) переходу володіння не відбувається й при переданні товаророзпорядчих документів на майно або цінних паперів, або коли майно потрапляє у володіння опосередковано, через транспортну організацію або організацію зв’язку.

З другого боку, ч.1 ст.334 ЦК містить й інше правило, відповідно до якого сторони в договорі мають право самі визначити момент правонабуття. Цим моментом може бути і безпосередньо перехід права на майно без передання його у володіння, хоча при цьому можна стверджувати, що це майно відчужене, тобто право власності на нього набуте іншою особою. Прикладом цього може слугувати зворотний лізинг, коли власник відчужує майно, що є предметом лізингу, і одночасно бере його в лізинг, який іноді навіть називають альтернативою заставній операції¹. Тобто, сторони можуть застерегти, що перехід права передує переданню майна або відбувається пізніше. Тому перехід права без передання майна і навпаки можливий.

Питання фіксації права власності тісно пов’язане з моментом його набуття і формою правочину. Якщо момент набуття права власності пов’язаний з переданням майна, то цей факт потребує доведення, а тому – фіксації. Якщо момент набуття права власності пов’язаний з нотаріальним посвідченням договору або його державною реєстрацією, то факт правонабуття збігається з означеними фактами. Утім, існують й інші моменти виникнення права власності, що потребує врахування для визначення їх способів фіксації чи відсутності цього. Для первісного набуття права власності також необхідна фіксація факту привласнення об’єктів як доказ титулу власника, тобто йдеться про форму правонабуття, його зовнішній прояв, який втілюється у засобах фіксації набуття права власності. Нарешті, при розгляді спорів із цього приводу, які вирішуються в судовому порядку, фіксація набуття права власності міститься в рішенні суду.

Оформлення передання майна за договором. Фіксація факту передання майна має значення в разі укладення договору, за яким відбувається перехід права власності та який не потребує нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації. Передання майна відбувається на виконання договору в той час і в той спосіб, які в ньому містяться. Якщо спосіб виконання договору (або спосіб передання майна) не врегульовано в договорі, то майно передається загальноприйнятим для такого роду майна способом. Спосіб передання майна залежить і від того, чи знаходяться особи поряд чи на відстані. В останньому разі «з рук в руки» майно передано бути не може. Для цього залучаються транспортні організації або пошта. Отже, потребується фіксація факту передання їм майна. Згідно з ЦК та законами України «Про автомобільний транспорт», «Про транспортно-експедиторську діяльність»¹, «Про поштовий зв’язок»² це оформлюється вантажним квитком, транспортною накладною або квитанцією.

Спосіб передання майна залежить і від самого стану майна. Якщо ним є проста річ, то це полегшує засіб фіксації простим позначенням на це. Якщо ж переданню підлягає складна річ, яка має з декілька взаємопов’язаних речей, комплекс, то їх необхідно перелічити, перевірити наявність та стан. Іноді проводиться й інвентаризація. Все це потребує письмової фіксації факту передання майна, що робиться, як правило, в акті передання-прийняття майна.

В основному про акти передання-прийняття йдеться в публічному законодавстві, хоча вони поширені й в приватному обороті. З точки зору сучасного цивільного законодавства відсутність такого акта не свідчить про невиникнення права власності або про те, що майно не передане. Справа лише в доказах, які слід винайти у разі виникнення спору³. Цей висновок випливає з того, що визнання акта передання-прийняття правочином тягне за собою і можливість застосування до нього норм про форми правочину, і наслідки її недодержання. Недодержання простої письмової форми правочину (а нотаріального посвідчення не вимагається) не тягне за собою недійсність правочину (ст.218 ЦК).

Втім, наявності або відсутності акта передання-прийняття (при тому, що цивільні закони не ставлять набуття права власності в залежність від нього) не просто приділяється багато уваги, а саме з ним суд часто пов’язує винесення рішення про визнання права власності. Прикладом цього може слугувати категорія справ, пов’язаних зі спорами про право на майно об’єктів соціально-побутового призначення. Попри спори про те, чи може таке майно вважатися власністю приватної особи, яка приватизувала інше державне майно, суди переважно звертали увагу лише на те, чи позначено спірне майно в актах приймання-передання. Тобто, тим самим по суті вони нехтували підставою і спиралися на спосіб набуття права власності, а точніше – просто на наявність його фіксації в акті. Так, за позовом Регіонального відділення ФДМУ по Харківській області до акціонерного товариства закритого типу «Науково-виробниче підприємство по системах автоматичного управління» господарський суд Харківської області рішенням від 19 березня 2002 р. визнав право державної власності на об’єкти соціально-побутового призначення у зв’язку з «недоведеністю самого факту передачі спірного майна» за договором купівлі-продажу (Справа № 1533/4-20. Архів господарського суду Харківської області).

Але таке ставлення до актів передання-прийняття не можна розцінити як принципову суддівську позицію, адже в інших випадках набувач майна опиняється в протилежному становищі і посилання на акти в обгрунтування прав на це майно суди не сприймають. Це трапляється у спорах про право на майно профспілок та інших громадських організацій. Так, по спору між Федерацією незалежних профспілок України (ФНПУ) та Фондом державного майна України суд встановив укладення акту приймання-передання майна від 16 січня 1992 р., за яким посвідчується факт передання майна ФНПУ, а також договору про визнання права власності на профспілкове майно, що перебуває на території України. Це з’явилося підставою визнання права власності на спірне майно за ФНПУ¹.

Оформлення передання майна за договором, який потребує нотаріального посвідчення. Нотаріальне посвідчення договору вимагається в певних випадках, позначених в законі. Утім, сторони можуть посвідчити будь-який договір нотаріально (ч. 1 ст. 209 ЦК). Крім того, наскільки припустиме нехтування traditio у разі нотаріального посвідчення договору і чим викликаний пріоритет другого перед першим у цих випадках? На наш погляд, аргументи на користь такого підходу відсутні на відміну від аргументів щодо дійсності правочину. Звичайно, дійсність правочину і укладеність договору мають бути насамперед пов’язані з моментом його нотаріального посвідчення, бо це зумовлено функціями нотаріату.

Нічого подібного немає при встановленні моменту набуття права власності. Гадаємо, що тут сенс полягає не в самому факті нотаріального посвідчення, а у зв’язаному з цим посвідченням фактом укладення договору. Чи є в такому разі жорсткий зв’язок між укладенням договору і моментом виникнення права власності у набувача? Такого зв’язку не простежується.

І тому наступне, що має значення при цьому, – це з’ясування того, чи імперативною є норма ч.3 ст.334 ЦК і чи є перешкоди або підстави встановити в договорі інший момент набуття права власності.

В науці цивільного права висловлено думку згідно з якою ч. ч. 3 та 4 ст. 334 ЦК є імперативними нормами, а раз так, то сторони не можуть на власний розсуд визначати момент виникнення права власності за договором (тобто обрати інший, ніж закріплений ст. 344 ЦК)¹.

Уявляється, що цієї можливості сторони договору не позбавлені. Аргументи на користь такого висновку такі. Насамперед це обумовлюється загальним цивілістичним підходом, властивою цивільному праву диспозитивністю², згідно з якою сторони мають змогу врегульовувати відносини між собою в такий спосіб, який був би для них найзручнішим (особливо це стосується відносин власності), адже в цьому і полягає сутність цивільного права: не імперативно заборонити, а диспозитивно дозволити. Звичайно, такий підхід має свої межі, викладені в ст.6 ЦК, зокрема, сторони не можуть відступити в договорі від положень актів цивільного законодавства, якщо (а) в цих актах прямо вказано про це, а також (б) в разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або (в) із сутності відносин між сторонами.

Викладене варто того, щоб йому приділите увагу. В ч. ч. 3 та 4 ст. 334 ЦК прямо не забороняється відступати від зазначених в ній положень щодо моменту набуття права власності. Відповідь на питання про те, чи випливає обов’язковість саме такого припису зі змісту цієї норми, має бути надана після з’ясування цього змісту та в контексті функцій нотаріату. Останні полягають перш за все у підсиленні суб’єктивного права, яке і є результатом суб’єктивного волевиявлення. Отже, саме волевивлення особи і визначало момент правонабуття.

Це випливає із ст. 1 Закону України «Про нотаріат»¹, згідно з якої нотаріат в Україні – це система органів і посадових осіб, на яких покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності. Тобто, нотаріус посвідчує право або факти, а тому і право власності, набуття якого не може прив’язуватися до самої нотаріальної дії. Така прив’язка не відповідає сутності відносин між сторонами.

Тому, на наш погляд, невірно сприймати ч. ч. 2 та 3 ст.334 ЦК таким чином, що законодавець нібито імперативно закріпив момент виникнення права власності і він має бути тільки таким незалежно від волі самих сторін.

Більш того, нотаріальне посвідчення правочину аж ніяк не може впливати на волевиявлення сторін у договорі. Воля вже сформульована та закріплена в договорі, і нотаріус не має права змінювати її чи навіть втручатися в договірні правовідносини. Його функція полягає в іншому – посвідчити договір, підсилівши право.

Підсиленням вважалося «встановлення зовнішнього знака, який свідчить про існування права»², що являли собою ще за часів царської Росії нотаріальні акти. Підсилення вагомості договору надає його нотаріальне посвідчення, оскільки до цього залучається спеціально визначена державою особа – нотаріус (або інша уповноважена законом посадова особа), який виконує публічно значущі функції.

Як правило, нотаріального посвідчення потребують договори про відчуження нерухомості. Зрозуміло, що в разі набуття права власності на нерухоме майно його вручити в загальноприйнятому розумінні неможливо і про це можна говорити лише умовно. Тобто, при нерухомості має існувати інший порядок переходу права власності, орієнтований на систему «підсилення прав», для чого, власне, вона і запроваджувалася. Ця система формувалася з урахуванням таких нюансів. Колись нотаріус робив позначку в реєстрі кріпосних справ про здійснене введення у володіння¹. Це дуже важливий момент, який доводить, що і в разі відчуження нерухомості перше місце при встановленні моменту набуття права власності посідає те саме володіння, про яке йшлося.

За великим же рахунком це питання безпосередньо пов’язане з регулюванням фіксації прав на нерухомість та оформленням її обороту. В Україні воно вирішено також надто суперечливо. Натомість, відомі чотири моделі виникнення (переходу і припинення) речових прав на нерухомість: (1) традиціональна, римська; (2) концесуальна, або правочинна; (3) німецька; (4) модель Торренса, яка відрізняєтсья від попередніх принципом необхідності і самодостатньості оголошення речового права на нерухомість для його виникнення за певними винятками, що вичерпно передбачені в законодавстві².

Важко однозначно стверджувати про те, якої з них додержувався український законодавець і чи умисно він жорстко позначив момент виникнення права власності за договорами, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, моментом такого посвідчення або реєстрації. Тим більш, що існує ще один немаловажливий аргумент, розгляд якого безпосередньо впливає на питання про момент набуття права власності. Це статті 694, 695 та 697 ЦК, якими регулюється договір купівлі-продажу товару в кредит з відстроченням або розстроченням платежу і які по суті спростовують уявлення про виключну імперативність норм чч. 3 та 4 ст. 334 ЦК. У ч. 1 ст. 697 ЦК прямо зазначено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару, і в цьому разі покупець не має права розпоряджатися товаром до моменту перехода до нього права власності.

Враховуючи те, що в статтях 694, 695 та 697 ЦК йдеться про товар, тобто майно, яке перебуває у вільному обороті, можна дійти висновку про те, що ним може бути як рухоме, так і нерухоме майно. Отже, в подібних випадках стає очевидним, що моментом набуття права власності буде не нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, не державна реєстрація правочину та права, а факт повного розрахунку з продавцем за товар.

Очевидним стає те, що положення статей 334 та 697 ЦК співвідносяться між собою як загальне та спеціальне, оскільки ст. 697 ЦК надає можливість сторонам в договорі обирати (визначати) інший момент виникнення права власності, ніж це передбачено в ст. 334 ЦК. Гадаємо, що існування спеціальної норми цілком виправдується специфікою договору купівлі-продажу.

З огляду на наведене про момент набуття права власності за договором вкажемо, що за загальним правилом, викладеним в ч.3 ст.334 ЦК, воно набувається в момент нотаріального посвідчення договору. Отже, цей факт якраз і фіксується в самому договорі, який і буде правовстановлювальним документом.

О. Бойко зазначає, що укладення договору та «його нотаріальне посвідчення робить його обов’язковим лише для продавця та покупця (але не для третіх осіб!)»¹. Однак всі договори мають наслідки безпосередньо для сторін, для яких вони і є обов’язковими, адже ніхто інший в зобов’язання не вступає. Інша річ – чи можна цим нехтувати третім особам? В такому разі проблема має стосуватися всіх договорів незалежно від вимог до їх державної реєстрації. Проте чи можна допустити, щоб треті особи не враховували волю сторін, які уклали договір, і вважали право іншим?

Нотаріальне посвідчення правочину відбувається відповідно до Закону України «Про нотаріат» та Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України¹, згідно з якими нотаріус при посвідченні правочинів учиняє низку дій, а саме: встановлює особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальних дій (за паспортом або іншим документом); перевіряє дієздатність громадян чи правоздатність юридичної особи; перевіряє повноваження представників; перевіряється справжність підписів учасників правочинів та інших осіб, які звернулись за вчиненням нотаріальної дії; витребує від юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій; вчиняє посвідчувальні надписи; видає відповідні свідоцтва (на підтвердження права на спадщину, права власності) і т.д.

Наступним моментом, позначеним у ЦК, є набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

ЦК передбачає можливість «реанімації» правочинів, тобто надання їм дійсності, якщо їх вчинено без додержання вимог про нотаріальне посвідчення, внаслідок чого вони є нікчемними (статті 219, 220 ЦК). Тим не менш за умов, передбачених в зазначених статтях, суд може визнати ці правочини дійсними. Як при цьому встановити момент виникнення права власності? Д.О. Тузов слушно відзначає, що «исцеление происходит «с обратной силой», т.е. ничтожная сделка считается действительной с момента ее совершения»². Якщо це так, то важливо визначитися з тим, чи буде моментом набуття права власності вчинення правочину (нікчемного, який в подальшому став дійсним) або цим моментом буде набрання законної сили рішенням суду. На наш погляд, вірним є перший варіант, оскільки рішення суду виконує допоміжну роль, являє собою інструмент захисту права і в цьому випадку право не породжує. Від рішення суду, безумовно, залежить право, але воно виникає на підставі не цього рішення, а правочину, дійсність якого відновлено, а отже, цей факт, його наявність визнані судом. Тобто, з цим фактом слід рахуватися і саме він визначає момент набуття права власності.

Нарешті, останнім моментом, який також треба проаналізувати, є державна реєстрація договору. Вона здійснюється нотаріусом відповідно до ст. 55 Закону «Про нотаріат», п. 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів¹. Тобто, нотаріус здійснює подвійну фіксацію правочину – нотаріально його посвідчує та реєструє. Однак, якщо правочин підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, право власності виникає з останнього моменту, тобто фіксація саме останнього факту впливає на право власності – породжує його набуття.

Разом із тим, як і у випадку з нотаріальним посвідченням, постає запитання: чи допустиме інше, тобто виникнення права власності не з моменту державної реєстрації правочину, а з того моменту, який сторони передбачили в договорі? Не повторюючись в розсудах, висловлених стосовно нотаріального посвідчення правочину та є прийнятними і в цьому випадку, звернемо увагу на інше – сутності державної реєстрації, значення її та того, що саме підлягає цій реєстрації.

Вже вказувалося на запроваджувану різними моделями систему підсилення прав. Однією із ознак такого підсилення є публічність. Так, К.П. Побєдоносцев зазначав: «Определить минуту этого перехода весьма важно, особенно в отношении к недвижимым имуществам, и преимущественно в отношении к поземельной собственности, потому что здесь затруднительно распознать по естественному признаку, что кончилось материальное обладание одного лица и началось материальное обладание другого лица: оттого у всех образованных народов признано было необходимым установить искусственные признаки для удостоверения перехода недвижимой собственности. С этой целью приобретение ее совершалось публично»¹.

Що це за штучні ознаки засвідчення набуття права власності, про які писав К.П.Побєдоносцев? Відомо, що здавна цей факт фіксувався в поземельній книзі. І.А. Покровський, говорячи про міцність обороту нерухомості та впевненість у належності майна відчужувачеві, зазначав, що «в обороте недвижимости они (треті особи. – І.С.) вправе доверять тому, что записано в поземельной книге»².

Сучасне українське законодавство передбачає декілька ступенів фіксації прав, які, очевидно, покликані надійніше їх «підсилити». Це фіксація дій (та відповідно прав і обов’язків) у договорі, який набуває письмової форми (а); нотаріальне посвідчення договору (б); державна реєстрація договору (в); державна реєстрація права власності (г). Тому питання про те, що ж слугує підсиленню прав і як ставитися до цього – зовсім не довільне. Зробити спробу відповісти на нього можна лише починаючи з того, щó підлягає державній реєстрації.

На перший погляд, постановка цього питання є немовби безглуздою, оскільки в ч.3 ст.334 ЦК однозначно вказується: «якщо договір (курсив мій. – І.С.) про відчуження майна підлягає державній реєстрації…» Вона кореспондує з ч. 1 ст. 210 ЦК, згідно з якою підлягають державній реєстрації правочини, зазначені в законі. В ч.1 ст.657 ЦК встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Про державну реєстрацію інших договорів йдеться у відповідних статтях ЦК, наприклад, ст. 732 стосовно договору ренти про передачу нерухомого майна, довічного утримання (догляду), за яким передається нерухоме майно (ст. 745) та ін.

Відповідно до ч. 2 ст. 1299 ЦК право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна.

Таким чином, у ЦК йдеться про три об’єкти державної реєстрації: правочини (договори), право та майно.

Гадаємо, що український законодавець в цій нормі помилково називає моментом набуття права власності державну реєстрацію майна, в той час, коли державній реєстрації підлягають лише правочини та право. Отже, з усією очевидністю можна стверджувати, що законодавець мав на увазі саме державну реєстрацію права. Тому відповідно до положень цієї статті така реєстрація і є моментом виникнення права власності через визначення її такою самим законодавцем. Тому пропонуємо внести зміни до ст. 1299, виклавши її частину другу в такій редакції: «Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього права».

Проте у численних статтях ЦК йдеться про державну реєстрацію правочинів (договорів), з чим відповідно ч. 4 ст. 334 ЦК пов’язує момент набуття права власності. Але, про однозначність такого висновку заявляти передчасно, і ось чому. Аналіз ст. 182 ЦК дає всі підстави стверджувати про зведення воєдино державної реєстрації прав та державної реєстрації правочинів, оскільки в ч.1 цієї статті вказується на те, що підлягає державній реєстрації: право власності, інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення. Звичайно, ніхто не заперечиватиме, що виникнення, перехід та припинення прав відбуваються на підставі правочинів (не торкатимемося тут інших підстав). Це випливає із ст.11 ЦК, адже відповідно до ст. 202 ЦК правочином є дія (дії) особи (осіб), спрямована на набуття, зміну (наприклад, обмеження права чи, навпаки, збільшення обсягу правомочій) або припинення прав та обов’язків.

До такого самого висновку приведе і тлумачення ч. 1 ст. 182 ЦК, яке безперечно доведе, що права існують унаслідок їх набуття, вони також можуть змінюватися та припинятися. Не вдасться зареєструвати право без того, аби не вдатися до підстав його набуття, бо ці моменти тісно пов’язані між собою. Отже, чи означає це, що державна реєстрація прав охоплює і державну реєстрацію правочинів? Або те, що ці поняття тотожні?

Відповісти на це запитання нелегко, адже, незважаючи на неспростовну логіку доведення тотожності державної реєстрації прав та державної реєстрації правочинів, законодавець пішов іншим шляхом та не тільки «розвів» їх по різних статтях ЦК (182 та 210), а й встановив різні інстанції, відповідальні за такі реєстрації та різні наслідки її проведення. Однак, слід зазначити, що непослідовність законодавця простежується й в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», згідно з ст. 1 якого він регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості. Проте, попри це твердження, яким по суті визначається сфера регулювання даного Закону, державна реєстрація правочинів у ньому не врегульовується, а надається регулювання лише державної реєстрації прав. Унаслідок цього вже два закони (ЦК та Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень») одночасно зводять і розводять державну реєстрацію прав і правочинів. Тому важко було б щось однозначно стверджувати з приводу їх тотожності чи розбіжності.

Вирішили ж цю дилему підзаконні нормативно-правові акти, однозначно розмежувавши дві державні реєстрації. Так, були прийняті Тимчасове положення «Про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно», затверджене наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5 та Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671¹. Згідно з цими актами різними є не тільки об’єкти державної реєстрації, а й ті, хто її проводить, і ті наслідки, які вони за собою тягнуть для набуття права власності.

У ч. 2 ст. 7 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» встановлено, що реєстрація правочинів щодо нерухомості здійснюється місцевими органами державної реєстрації прав, які входять до складу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Таким чином, за Законом, державну реєстрацію прав та правочинів здійснює один і той самий державний орган.

Натомість, за Тимчасовим положенням «Про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно», якщо цим майном є будинки, споруди та квартири, її здійснюють БТІ; якщо цією нерухомістю є земельні ділянки, право на них реєструють місцеві органи державної реєстрації прав, які входять до складу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а за Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів її здійснює нотаріус.

Не менш цікавим уявляється те, що 17 липня 2003 р. Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 1088 «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру»², а Державний комітет України по земельних ресурсах 23 травня 2003 р. видав наказ № 135 «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах»³, згідно з якими мав створюватися Державний реєстр прав на землю та нерухоме майно. Ці нормативно-правові акти й дотепер є чинними, але по суті не діють відносно будинків, будівель, споруд та квартир, оскільки єдиного державного реєстру прав на нерухомість створено так і не було, а в прикінцевих положеннях Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (п. 5) передбачено, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об’єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації.

Так, і дотепер це питання не вирішене, та й невідомо, коли воно буде вирішене, і взагалі-то проблематика державної реєстрації, а з ним – і моменту набуття права власності перебуває у стані, далекому до досконалого.

Безумовно те, що правовий режим нерухомого майна потребує його «підсилення» внаслідок правової та економічної природи і значення останнього. Нерухоме майно являє собою перш за все багатогранне економічне благо в об’єктивному та суб’єктивному розумінні. Воно виступає предметом багатьох правочинів, на підставі яких здійснюється набуття права власності на таке майно. Тому необхідність у належній охороні та захисті, які і проявляються (забезпечуються) в способах «підсилення», видається абсолютно зрозумілою. Разом із тим сьогодні ними виступає нотаріальне посвідчення та державна реєстрація, явною є зайвість такого багатоступінчастого підсилення прав, громіздкість якого не виконує тієї функції, яку б мала виконувати. Доведемо це твердження за допомогою тих наслідків, що тягне за собою державна реєстрація правочинів та прав.

Зіставлення норм про державну реєстрацію правочинів (договорів) з ч.4 ст. 334 ЦК показує, що державній реєстрації піддається право власності, яке вже набуте. Тобто, фіксація права власності в Державному реєстрі прав не пов’язана з набуттям цього права у набувача, адже воно виникає внаслідок державної реєстрації правочину.

Втім, не можна стверджувати, що державна реєстрація права власності не впливає на його виникнення, оскільки для відчуження майна, право на яке потребує державної реєстрації, необхідний витяг із державного реєстру прав. Та й взагалі неприпустимо принижувати значення державної реєстрації права власності, не надаючи їй правовстановлювального значення. На думку К.І. Скловського, момент виникнення права власності у набувача за договором пов’язується з державною реєстрацією права. При цьому він наполягає на імперативності цієї норми, оскільки в противному разі руйнуватиметься сам принцип державної реєстрації¹. І.Р. Калаур пропонує приурочувати момент виникнення права власності за договором, який підлягає державній реєстрації, до того юридичного факту, який є підставою виникнення відповідних правовідносин².

Звичайно, треті особи мають право знати власника нерухомості³, але не менш важливою є й найповніша характеристика об’єкта, що включає не тільки його фізичні дані, а й права на нього, особливо третіх осіб⁴. Отже, державна реєстрація пов’язана з публічною достовірністю, яку вона й покликана забезпечити, бо саме із запису в Державному реєстрі прав можна одержати повне уявлення про право на майно в тому – його суб’єкта (-ів), характеристику самого майна, наявність прав інших осіб та обмежень чи обтяжень тощо. І навпаки, якщо в Державному реєстрі прав немає певних відомостей, їх немає і в дійсності; якщо зроблено запис про погашення права – воно дійсно погашене; якщо не записані обмеження, то вони не існують⁵.

Разом із тим стверджується й інше, а саме: на нерухомі речі публічна достовірність не поширюється, оскільки відомості про об'єкт нерухомості використовуються в системі державної реєстрації тільки для «прив’язки» цивільних прав і не можуть бути повністю точними¹.

Скриньку дивних висловлювань з приводу цього можна поповнити ще й твердженням про юридичну фіктивність публічної достовірності², зробленим з огляду на те, що державна реєстрація права лише прирівнює його до того, що відповідає дійсному правовому становищу. Звичайно, мають бути підтримані висловлені проти цього вагомі заперечення, що зводяться до виявлення сутності понять насамперед фікції як розгляду певного неіснуючого явища як існуючого³. Так невже внесення відомостей про право до державного реєстру не є підтвердженням дійсно існуючого явища чи стану? В такому разі ця інституція явно була б зайвою.

На наш погляд, подібні позиції є цілком удаваними, бо приводять до правового тупика і не надають змоги забезпечити ті механізми набуття права власності, які покликані надати суспільні та державні гарантії набувачеві майна набути й право власності, причому знаючи всю характеристику цього права, яке належало відчужувачеві.

Для доведення значущості державної реєстрації права власності для його набуття торкнемося питання наслідків недодержання вимог закону про: а) нотаріальне посвідчення правочину; б) державну реєстрацію правочину; в) державну реєстрацію права власності.

А. В разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення правочину він є нікчемним (ст. 219 ЦК). Водночас ЦК передбачає можливість його «реанімації» шляхом пред’явлення позову до суду про визнання правочину дійсним, якщо одна із сторін повністю або частково виконала правочин, а друга ухиляється від його нотаріального посвідчення. При цьому слід брати до уваги таке. По-перше, від нотаріального посвідчення правочину має ухилятися одна сторона, а не обидві. В останньому разі ніщо їм не перешкоджає звернутися до нотаріуса. По-друге, слід установити саме ухилення від нотаріального посвідчення правочину, а не штучні ситуації, які іноді створюють сторони, аби уникнути витрат, пов’язаних із нотаріальним посвідченням. По-третє, позивач має довести свою платоспроможність, якщо він ще не розрахувався повністю за договором. Для цього він має внести на депозитний рахунок суду решту коштів, що підлягають сплаті.

Б. В разі недодержання вимог ЦК про державну реєстрацію правочину це впливає не на його дійсність, а на вчиненість, оскільки згідно з ст. 210 ЦК правочин вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Отже, з буквального сприйняття цієї вимоги виходить, що «є державна реєстрація – є правочин; немає державної реєстрації – немає правочину». При цьому ЦК не передбачає аналогічної «реанімації» нікчемних правочинів, тобто до суду не можна звернутися, якщо не відбулася державна реєстрації правочину.

В. У разі недодержання вимог ЦК про державну реєстрацію права власності наслідків, аналогічних недодержанню вимог про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію правочинів, не настає. Ні ЦК, ні Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» не містять норм про те, що у набувача не виникне право власності, якщо це право не буде зареєстроване в Державному реєстрі прав. Отже, виходить, що запис в Державному реєстрі прав жодним чином не впливає на наявність або відсутність у особи права власності.

На наше переконання, всі проблеми полягають у тому, що Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» розглядає державну реєстрацію права лише як обов’язок, а не як умову чи момент набуття права власності. А якщо це так, то зв’язку між чч. 3 та 4 статей 334 і 182 ЦК в частині моменту набуття права власності не спостерігається. Проблемність такої правової ситуації в тому, що недодержання вимоги про державну реєстрацію права власності не тягне за собою жодних негативних наслідків. Більше того, в державному реєстрі прав власності містяться відомості, які можуть не співпадати з реаліями.

Обов’язковість державної реєстрації правочину і права також є спірною, оскільки ЦК прямо не визначає цю реєстрацію як обов’язок, обмежуючись лише вказівкою на те, що права (ст. 182 ЦК) та правочини (статті 210, 334 ЦК) підлягають державній реєстрації. Навпаки, ст. 4 Закону Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» має назву «Обов’язковість державної реєстрації прав».

Чи означає зазначене те, що особа або сторони в договорі зобов’язані зареєструвати правочин та право? У відповіді на це запитання існують дві позиції. Згідно з першою формулювання типу «підлягає державній реєстрації» і навіть «обов’язковість реєстрації» не слід вважати приписами зобов’язування¹. Прибічники ж другої позиції вважають протилежне².

Дійсно, законодавство України неоднозначно визначає державну реєстрацію прав як обов’язок, хоча нібито вимушує особу здійснити її, оскільки в противному разі особа-набувач, ставши власником, не може повною мірою реалізувати свої правомочності, насамперед з розпорядження майном. Але чи можливі в цьому випадку такі негативні наслідки, як невиникнення права власності, з чинного українського законодавства явно не випливає. ЦК та Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, прямо не визначаючи наслідки нездійснення державної реєстрації, породжують тим самим значну прогалину. В науці відповідь на ці питання надається протилежна – є прибічники необхідності акта державної реєстрації для виникнення права власності³, є й противники цього, які вважають, що право власності на майно виникає незалежно від державної реєстрації¹, а є й ті, що відстоюють позицію, згідно з якою в одних випадках державна реєстрація безпосередньо пов’язана з виникненням права власності, а в інших – ні².

На наш погляд, ураховуючи наведені міркування стосовно державної реєстрації прав та правочинів, слід поєднати їх воєдино і надати моменту державної реєстрації права власності правовстановлювального значення. Злиття цих реєстрацій, по-перше, не суперечитиме ЦК, який в ст. 182 саме такий підхід запроваджує; по-друге, узгодить закони та підзаконні нормативно-правові акти між собою та з ЦК; по-третє, позбавить необхідності виконання необґрунтованих дій (подвійних за своєю сутністю дій нотаріусів, які не тягнуть за собою ні практичного, ні значєннєвого навантаження); по-четверте, це відповідатиме сенсу, оскільки набуття права за правочином всякий раз вимагатиме наявності другого для того, аби стверджувати про перше; по-п’яте, об’єднання державної реєстрації в єдиному реєстрі робило б його публічно достовірним, що сприяло б досягненню мети одержання із цього реєстру даних, які відповідають реаліям, для будь-яких цілей і в будь-який час. Тобто, державну реєстрацію всіх правочинів з нерухомістю слід замінити державною реєстрацією прав на ці об’єкти із одночасним встановленням щодо цього принципу обов’язкового внесення³.

На порівняння: в РФ подібної проблеми розбіжностей між державною реєстрацією правочинів і прав не існує. Відповідно до п. 77 «Правил ведення Єдиного державного реєєстру на нерухоме майно та правочинів з ним» (постанова Уряду РФ № 627 в ред. від 12 лист. 2004 р.) державна реєстрація правочину відбувається одночасно з реєстрацію права (власності) шляхом засвідчення штампом реєстраційного надпису, який ставиться на оригіналі документа, в якому виражено зміст правочину.

Враховуючи викладене, пропонуємо внести зміни до ч. 4 ст. 334 ЦК, а саме: вказати, що право власності за договором виникає не з моменту державної реєстрації договору, а з моменту державної реєстрації права (власності). Це розв’язало б проблему імперативності застосування ч. 4 даної статті суб’єктами цивільно-правових відносин та інші проблеми, що виникають на практиці.

Слід торкнутися ще одного аспекту. Якщо сторони договору не позбавлені права встановити в ньому інший момент набуття права власності, часто ним виступає факт повного розрахунку з боку покупця на придбаний ним ( з відстроченням чи розстроченням) товар, то постає питання про фіксацію факту набуття права власності, тобто моменту повного розрахунку за товар, та її вплив на фіксацію інших фактів і виникнення інших прав. Адже договір був нотаріально посвідчений, однак право власності на майно, передане набувачеві, виникне пізніше. І тільки з моменту остаточної оплати, тобто виконання особою-набувачем майна власних обов’язків щодо оплати, вона може зареєструвати своє право власності в Державному реєстрі прав. Між тим у такому разі неясно, чи потребує доведення факт розрахунків між сторонами договору, чим це підтверджується або ким та як він фіксується.

Практика склалася таким чином. Сторони договору після його належного виконання (проведення розрахунків за товар в повному обсязі) звертаються до нотаріуса, який посвідчив правочин, аби той зробив відповідну позначку про це в договорі. А вже після цього можна вносити запис до державного реєстру прав. Такий алгоритм дій не прописаний в жодному нормативно-правовому акті, але нотаріальна практика виходить із того, що хтось має перевіряти виконання і засвідчити цей факт.

З цього приводу слід вказати таке. По-перше, нотаріус не зобов’язаний перевіряти факт виконання договору, але, по-друге, якщо виконання є правочином (позиції щодо цього вже аналізувалися), то нотаріус може засвідчити цей факт. По-третє, ч. 4 ст.334 ЦК пов’язує момент набуття права власності з державною реєстрацією правочину, а якщо правочин свого часу був нотаріально посвідчений і зареєстрований нотаріусом, то після розрахунків не може провадитися ще одна державна реєстрація правочину. Може відбуватися лише державна реєстрація права, що й насправді і робиться. Але в такому разі з чим пов’язаний момент набуття права власності – з проведенням розрахунків, чи з внесенням запису до Державного реєстру прав? На наш погляд, правильним буде другий варіант, що ще раз підтверджує необхідність внесення змін до законодавства із встановленням саме цього моменту набуття права власності на нерухомість.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень (ст.2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»). Із цього випливає, що з державною реєстрацією пов’язано не набуття права власності, а підтвердження цього права, тобто вона має не правовстановлювальний, а правопідтверджувальний характер.

Отже, державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржено тільки в судовому порядку¹. Це має істотне значення для захисту особою свого права. Якщо вона вважає себе власником, а є всі підстави вважати навпаки, оскільки право власності зареєстровано за іншою особою, то перша особа не може пред’явити віндикаційний позов без оспорення права другої. З огляду на це, постає запитання про те, які позови слід пред’являти в такому разі: чи про визнання права власності¹, чи ця вимога буде елементом підстави віндикаційного позову², чи слід вимагати визнання недійсним витяг з Державного реєстру прав, як то часто трапляється на практиці?

На наш погляд, однозначно неприйнятним є третій варіант, оскільки витяг із Державного реєстру прав не має самостійного юридичного значення для набуття права власності, а становить факт фіксації цього, завершувальну стадію набуття права власності. Однак саме такий спосіб поширений на практиці.

Ураховуючи ж те, що за українським законодавством, яке не встановлює обов’язковості державної реєстрації права для його набуття, навіть і безглуздо зміщувати акцент на оспорення запису в Державному реєстрі прав. Тому для захисту свого права особа, яка оспорює право іншої особи, зареєстроване в Державному реєстрі прав, потрібно звертатися до суду з позовом про визнання недійсним не витягу із Державного реєстру прав, а саму підставу правонабуття – договір (дарування, купівлі-продажу), що і є прямою причиною наявності такого запису в Державному реєстрі прав, або про визнання за нею права власності.

Отже, не можна погодитися й з К.І. Скловським, оскільки заявляти про віндикацію може лише власник, а особа, яка пред’являє позов до іншої особи, право якої зареєстровано в Державному реєстрі прав, таким вважатися не може, доки не доведе невірність підстави набуття права останньою, а тому – і невірність запису про право в реєстрі.

Набуття права власності при спадкуванні. При виникненні права власності на майно при спадкуванні може як мати місце правовстановлювальний документ, так і не бути такого, якщо особа набуває у спадщину майно шляхом фактичного вступу до спадкування (ст. 1296 ЦК). У певних випадках закон зобов'язує спадкоємця звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно (ст.1297 ЦК України).

Набуття права власності при реорганізації юридичних осіб. Залежно від виду реорганізації мають місце різні документи, якими засвідчується факт передання майна і відповідно набуття права власності. При перетворенні, приєднанні або злитті юридичних осіб складається передаточний акт, при поділі – розподільчий баланс. Так само й при виділі (статті 107-109 ЦК). Як уже вказувалося, у певних випадках складання подібного акта стає неможливим унаслідок того, що буде відсутня одна із сторін, яка мала б його підписати (наприклад, при перетворенні)¹. Очевидно, ці питання потребують додаткового врегулювання.

Правовстановлювальні документи. Засоби фіксації набуття права власності тісно пов’язані з поняттям правовстановлювальних документів як загальне та окреме. Утім, ЦК не оперує цим поняттям. За логікою правовстановлювальні документи встановлюють суб’єктивне речове право особи, а не підтверджують його. Тому не можна вважати правовстановлювальними документами витяги із Державного реєстру прав тощо. Їх перелік надається лише у додатку 1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, але й цей підзаконний акт не дає визначення останнім.

Правовстановлювальні документи можна поділити на такі групи.

1. Договори, за якими відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, спадковий та ін., предметом котрих є нерухоме майно; а також іпотеки, якщо в ньому передбачається перехід до іпотекодержателя права власності на заставлене майно; договори про задоволення вимог іпотекодержателя; про виділ у натурі частки нерухомого майна, про поділ нерухомого майна, що є в спільній частковій чи спільній сумісній власності.

2. Судові рішення – рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна та затвердження мирової угоди.

3. Свідоцтва – про право власності на різні об’єкти – квартири, приватизоване майно, свідоцтва про право на спадщину, про право власності на частку в спільному майні подружжя, про придбання об'єктів нерухомого майна на аукціонах з реалізації заставленого майна та ін.

4. Інші.

Виходячи з наведеного, вважаємо, що правовстановлювальні документи, пов’язані з набуттям права власності, можна поділити на дві групи:

1) ті, що мають самостійне значення для набуття права власності (договір, судове рішення, закон, правовий розпорядчий акт органів виконавчої влади, президента, органів місцевого самоврядування), та

2) залежні – документи, що підтверджують факт набуття права власності (різноманітні свідоцтва, витяги із реєстрів та ін.), що за загальним правилом видаються нотаріусами та відповідними органами державної реєстрації на підтвердження факту правонабуття.