Права и обязанности сторон. Исполнение договора аренды.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество в срок, указанный в договоре или разумный срок. Альтернативы поведения арендатора:

• 1) Истребовать имущество по правилам ст.369 ГК + убытки.

• 2) Расторгнуть договор + убытки. П.3 ст.582, ст.591 ГК.

2. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора, а также назначением этого имущество вместе со всеми его принадлежностями и документами. Альтернативы поведения арендатора:

• 1) Потребовать безвозмездного устранения недостатков;

• 2) Соразмерного уменьшения арендной платы;

• 3) Возмещение расходов, произведенных для устранения недостатков;

• 4) Удержать сумму расходов из аренды, предварительно уведомив арендодателя;

• 5) Потребовать досрочное расторжение договора. Ст.ст.583, 591 ГК.

3. Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Альтернативы:

• 1) Требовать уменьшения арендной платы;

• 2) Расторжение договора + убытки. Ст.584 ГК.

4. Арендодатель обязан произвести за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Альтернативы поведения другой стороны:

• 1) Ремонт может сделать арендатор за счет арендодателя;

• 2) Требовать уменьшения арендной платы;

• 3) Требовать расторжения договора + убытки. П.1 ст.587, ст.591 ГК.

5. Предварительно письменно предупредить арендатора об устранении в разумный срок нарушений, дающие право арендодателю требовать в одностороннем порядке через суд расторжения договора. Ч.3 ст.590 ГК. Последствия – возврат судом иска без рассмотрения.

6. Предоставить арендатору надлежащим образом исполнявшему свои обязанности возможность воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Альтернативы поведения арендатора:

• 1) Требовать в суде перевода прав и обязанностей нового арендатора на себя + убытки;

• 2) Требовать только возмещение убытков, если интерес к заключению договора на новый срок утрачен.

7. Передать имущество в собственность арендатора в случаях, предусмотренных договором или законодательством. Ст.595 ГК, которая регулирует право на выкуп арендованного имущество. Так Указом №294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» предусмотрено преимущественное право приобретения имущества для субъектов хозяйствования, не менее 3-х лет арендующих находящееся в республиканской собственности недвижимое имущество, при принятии решения об отчуждении этого имущества.

Обязанности арендатора:

1. Своевременное внесение арендной платы. Так указом президента Республики Беларусь №150 определены базовые ставки арендной платы за один м², арендуемой площади недвижимости, находящейся в государственной собственности, которые умножаются затем на коэффициенты, предусмотренные этим же Указом. Впервые базовые ставки определены в белорусских рублях. Альтернативы поведения арендодателя: в случае существенного нарушения сроков потребовать через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за 2 последующих срока подряд (ст.585 ГК). Если же неплатеж последовал более двух раз подряд, то можно потребовать по суду досрочного расторжения договора (ст.590 ГК).

2. Пользоваться имуществом согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества. Альтернатива: расторжения договора + убытки. Пп.1, 3 ст.586 ГК.

3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договор. П.2 ст.587 ГК. Альтернатива: в случае существенного ухудшения имущества требовать по суду расторжения договора (ст.590 ГК).

4. С согласия арендодателя можно сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендное право в залог, вносить арендные права как вклад в капитал юридического лица. П.2 ст.586 ГК. Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем несет арендатор. Поэтому сравним поднаем и перенаем. Как при субаренде, так и при перенайме речь идет о замене одного арендатора по инициативе другого, но не по инициативе арендодателя. При заключении договора аренды, а затем субаренды имеет место две последовательные сделки, т.е. два договора аренды, второй из которых называется уже субарендой и по существу мало чем отличается от обычного договора аренды. А вот при заключении аренды, а затем перенайма имеет место сингулярное (частное) правопреемство, т.е. передача прав и обязанностей по аренды третьему лицу. Перенаем представляет собой не заключение нового договора аренды, а одновременную уступку требования и перевод долга по первоначально заключенному договору аренды. Поэтому к перенайму могут быть применены положения гл.25 ГК «Перемена лиц в обязательстве». В результате перенайма первоначальный арендатор из обязательства выбывает, остается арендодатель и новый арендатор. Первоначальные обязательства при этом не заменяются новыми, а лишь меняют одну из сторон. Следовательно, условия договора аренды распространяются на нового арендатора в полном объеме.

5. В случае прекращения арендных отношений арендатор обязан возвратить арендуемое имущество в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа либо в состоянии, предусмотренном договором. Альтернативы: можно взыскать арендную плату за время просрочки + убытки. В случае, когда за невозврат, несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка (в законодательстве такой неустойки нет), убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено в договоре. Ст.593 ГК. По рассматриваемому основанию в договоре аренды предусмотрена штрафная неустойка.

Исполнение договора.

Договор аренды сохраняется в силу при изменении его сторон (ст.588 ГК). Правовой режим улучшений, внесенных арендатором в арендованное имущество, урегулирован традиционно (ст.594 ГК).

Законом от 9 июля 2012г. были внесены изменения в ГК ст.594 была дополнена п.5: «осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного негосударственного имущества, а также иного арендованного имущества, в случаях, определенных законодательными актами, не может является основаниям для увеличения арендной платы этому арендатору».

Расторжение договора.

Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке (см. ст.ст.590, 591 ГК – основания для одностороннего расторжения договора; перечень этих оснований не исчерпывающий).