Предмет и стороны договора аренды.

Предметом аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. это всегда индивидуально определенные и непотребляемые вещи.

ГК называет земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машиноместа, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом договора аренды.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст.578 ГК).

Согласно общему правилу, применительно к договору аренды предмет этого договора является его единственным существенным условием. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, весьма точный его состав, место расположения и т.д. В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным (п.3 ст.578 ГК).

В ППВХС названы и другие существенные условия этого договора, а именно

• размер арендной платы для договора аренды капительных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест;

• Сроки уплаты арендной платы для договора аренды недвижимого имущества, за исключением торговых мест, находящихся в государственной собственности

Т.о., отдельные виды аренды могут иметь и иные существенные условия.

Стороны этого договора – арендодатель и наймодатель / арендатор и наниматель. Ими практически могут быть все субъекты ГП: физические, юридические лица, само государство и АТЕ.

Сдача имущества в аренду это форма распоряжения имуществом, поэтому арендодателем может быть любой, кто обладает правом распоряжения. В первую очередь это, конечно, собственник, а также лица, обладающие ограниченным вещным правом, в тех границах, в которых законодательство им это позволяет (см. тему «Купля-продажа»).

С практической точки зрения чрезвычайно важным представляется вопрос: кто обладает правом сдавать в аренду, т.е. распоряжаться, государственным имуществом. Здесь в роли арендодателем могут выступать государственные органы исполнительной власти соответствующего уровня, котором Правительство Республики Беларусь делегировало такие полномочия по распоряжению государственной собственностью республиканского уровня (например, Министерство экономики). А местные Советы депутатов – по распоряжению государственной собственностью коммунального уровня.

Форма, порядок заключения и срок договора аренды.

Требования к форме договора аренды содержаться в ст.580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо – независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Кроме того особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего выкуп арендованного имущества арендатором (ст.595 ГК). Такие договоры заключаются в форме обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. А ГК устанавливает особые требования только к форме договора купли-продажи недвижимости и купле-продаже предприятия. Здесь должен быть составлен единый документ под страхом недействительности договора.

Для большинства видов договоров аренды письменная форма обязательна и не зависит от сроков таких договоров. А именно:

• Для договора проката (п.2 ст.597 ГК);

• Для договора аренды транспортных средств (ст.ст.604 и 614 ГК);

• Для договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест (ст. ). Единый документ.

• Для договора аренды предприятия (ст.629 ГК). Единый документ и государственная регистрация. Несоблюдение двух последних форм влечет недействительность договора.

По некоторым договорам законодатель предусматривает примерную форму. Так, например, форма договора аренды капитальных строение (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утверждена Постановлением Госкомимущества от 27.06.2012г. №22.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами (п.2 ст.580 ГК). Так иное установлено Декретом Президента Республики Беларусь №24 (указано выше). В соответствии с ним договоры аренды и субаренды зданий, сооружений, изолированных помещений, независимо от срока аренды не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания.

Порядок заключения.

Заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон либо путем проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Так, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь №150 (указан выше), здании и изолированное помещение, находящееся в республиканской собственности, по общему правилу подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона. Положение о порядке проведения аукционов по продаже права заключения договоров аренды капительных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест, их частей. Находящихся в государственной собственности, утверждено Постановлением Совмина Республики Беларусь от 08.08.2009г. №1049.

Такое же положение, но применительно к проведению аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утверждено Постановлением Совмина от 26.03.2008г. №462.

Срок. Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре либо без указания срока. В последнем случае считается, что договор заключен на неопределенный срок (это юридический факт). Правовые последствия такого юридического факта заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке, при условии предупреждения об этом другой стороны за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Норма диспозитивная.

Если по окончании срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.592 ГК).

В отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены предельные сроки договора. В этом случае договор аренды будет считаться прекращенным, независимо от того, что стороны предусмотрели в договоре более длительный срок. Ст.581 ГК.

Согласно ст.17 КоЗ срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет, а аренды земель с/х назначения – не менее 10 лет.