7. Стоимостной эквивалент объектов недвижимости как предмет анализа: виды стоимости объектов недвижимости, основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Виды стоимости недвижимости

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости

объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

• потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

• инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

• страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

• замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

• восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

• залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

• ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

• для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

• утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

• действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости от- дельных объектов предприятия заключается в определении вклада, кото- рый вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов внешней среды.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. физические

- природные

- антропогенные

2. социальные (уровень и стиль жизни)

3. экономические (доход, цены, занятость)

4. политические (административное деление территории, налоговая политика)

8. Методы оценки стоимости недвижимости и земельных участков.

Определение стоимости земельного участка рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования Объектом оценки в российских условиях является не абсолютное право собственности на земельный участок, а только право пользования на правах аренды.

Затратный подход:

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

• при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

• если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

• расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

• оплата налогов, страхования;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Метод распределения - это определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод базируется на принципе вклада и утверждении, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимого имущества в целом.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

Сравнительный подход:

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Метод сравнения продаж - прост и эффективен, используется для оценки свободной земли. Он помогает определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При данном методе расчет рыночной стоимости участка земли основан на принципе замещения.

Доходный подход:

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разработки), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче, определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации

Метод капитализации земельной ренты. При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность внесения в оцениваемый земельный участок конструктивных улучшений, приносящих доход.

Так же имеются метод:

Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

Земли городов оцениваются с учетом престижности района, плотности застройки, характера окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др. Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

9. Особенности оценки земли.

Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости: - земля не является результатом предшествующего труда; - пространственно ограничена; - незаменима другими средствами производства; - обладает постоянством местоположения; - неизнашиваема при правильном использовании; - территориально разнокачественна; - характеризуется специфической полезностью каждого конкретного з.у.; - обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; - практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение з.у.: «З.у. — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в ГЗК и документах государственной регистрации прав на землю.

Типичный объект недвижимости состоит из з.у. и построек и существует необходимость в определении стоимости з.у. отдельно от имеющихся на нем улучшений.

При оценке з.у. необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки: 1) право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; 2) право аренды — возможность владения з.у. по договору аренды.

Выделяют три формы платы за землю: § земельный налог, § арендную плату, § нормативную цену земли, в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: § массовую; § единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

При оценке з.у. следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) з.у. и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из з.у. и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного з.у. и, во-вторых, з.у. с имеющимися улучшениями.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость з.у.; 2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования з.у., который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта и др.; 6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования з.у. действующему законодательству; 7) максимальная доходность.

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков: - цена за 1 га; - цена за 1 м2; - цена за 1 фронтальный метр; - цена за лот; - цена за единицу плотности.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости

Дисциплина 6 – «Геоинформационные технологии при ведении кадастра» (ОПД.Ф.13)

1. Организация и структура топографических данных в ГИС-кадастре.

Взаимод-е геоинф-ки и картографии стало основой для формир-я нового направления — геоинформац-го картограф-я, суть которого сост-т автоматиз-е информ-картограф-е модел-е природ­ных и соц-экон-х геосистем на основе ГИС и баз данных.

ЦК классифицируют:

- по видам исп-х их автоматиз-х систем: для ис­п-я в автоматиз-х сист-х управления (АСУ); выполнения в автоматиз-х системах навигации (АСН);

- назначению: для решения расчетных задач отображения и моде­лир-я оперативной инф-и и местности;

- видам и масштабам: ЦК городов; эл. топогр-е карты различных террит-х образ-й; эл. авиационные карты; эл. темат-е карты;

- способам предст-я инф-и: 2-х , 3-х, 4-х мерные модели

- формам представления: векторные; растровые.

Два основных раздела правил цифр-го описания картогр--й инф-и опр-ют:

- треб-я к содерж-ю и струк-ре цифр-го описания картогр--й инф-и в составе ЦТК;

- правила цифр-го описания картогр-й инф-и.

Осн-е треб-я, которым должно удовл-ть цифр-е описание картогр-й инф-и, следующие:

- обеспечение возм-ти представ-я в цифр-й форме любой инф-и, содерж-ся на топ-х картах соотв-х масштабов;

- включение в цифр-е описание объектов ЦТК данных как об их месторасп-и и плановом очертании, так и о смысловом содерж-и с точн-ю и полнотой, соот-ей треб-ям осн-х положений по созд-ю и обновл-ю топ-х карт М от 1:10 000 до 1:1 000 000;

- реализация представ-я объектов в объектно-ориентирован­ной форме;

- обеспечение однозначности интерпретации цифр-й карто­гр-й инф-и при ее обработке;

- обеспечение возможности автомат-го формир-я ма­шинных записей объектов, предусм-х структурой и соста­вом ЦТК.

Цифр-е описание картогр-й инф-и проводят в такой послед-ти: опр-ют характер локализации объектов; форм-ют метрику и семантику объектов; осущ-ют цифр-е описание пространст-логических связей объектов.

Объекты ЦТК описывают с учетом след-х осн-х па­раметров: характера локализации, сложности форм-я цифр-го описания и ориентир-я отн-но системы координат.

Цифр-е описание каждого объекта ЦТК в обязат-м по­рядке должно включать его №, идентификатор, метрику и се­мантику. В цифр-м описании объектов ЦТК могут также иметь­ся данные о пространст-логических связях.

Процесс создания ЦК включает:

- автоматиз-е преобраз-е исходной картогр-й инф-и в цифровую форму;

- символизацию картогр-й информации (КИ) и автома­тизир-е составление ЦК;

- разработку пользоват-й СУБД для работы с ЦК.

Информац-е обеспечение технологии создания системы ЦК включает:

- систему классификации и кодир-я картогр-й ин­ф-и;

- правила цифрового описания картогр-й инф-и;

- систему (библиотеки) условных знаков ЦК;

- формат данных ЦК.

К осн-м методам создания ЦК относят след-ие:

- автомат-го распознавания образов (растровых изображе­ний, получаемых при сканировании);

- картогр-й генерализации с исп-ием теории графов и логико-процедурного подхода, аппарата экспертных систем;

- многосредного (multimedia) программного обеспечения;

- экспертных систем;

- уст-я пространс--логических связей.

СУБД ЦК имеет сле­д-е задачи:

- создание и ведение базы данных ЦК;

- работа с картогр-им изображ-ем:

- отображение, масштабир-е, перемещение картогр-го изобр-я в произвольном направ-и;

- управ-е динам-м окном, уровнями нагрузки визуали­зируемого изображения;

- формир-е и исп-е цифр-й картогр-й инф-и;

- исп-е фотоснимков.