4. Общая характеристика рынка недвижимости, его особенности и структура.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости; это средство перераспределения ЗУ, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. для существования рынков труда, капитала, товаров, услуг необходимы помещения. Посредством рыночного механизма и гос. регулирования рынок недвижимости обеспечивает

1. создание новых ОН;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесия цен на недвижимость;

4. эксплуатацию ОН;

5. инвестирование в недвижимость;

6. распространение пространства между конкурирующими вариантами землепользования.

7. Основу рынка недвижимости (РН) составляют существующие ЗУ и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, деньги и финансовый капитал.

РН как саморегулируемая система состоит из 7 основных элементов: спрос (количество ЗУ, прав, которое покупатели готовы приобрести), предложение (количество ЗУ, прав, которое собственники готовы продать), цена (количество денег, уплаченных за единицу недвижимости), менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Т.к. недвижимое имущество включает различные сочетания юр. прав и интересов , то на рынок может выходить аренда, залоговые обязательства, объект полной собственности.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей:

- локализация рынка, т.к. его товары неподвижны, уникальны;

- открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной;

- спрос определяется не только потребительскими качествами объектов, а в основном их местоположением;

- низкая эластичность предложения;

- ОН могут быть обременены правами третьих лиц;

- высокая степень гос. регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

- большая изменяемость спроса по регионам;

- меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок;

- современное состояние- спрос на землю ниже предложений, т.е. отсутствие дефицита;

- оформление сделок – больше юр.сложностей, ограничений и условий.

5. Анализ рынков недвижимости.

Анализ рынка нед. вкл. его индентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки закл. в соотнесении общего состояния рынка нед., его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой нед., дизайна а также прогнозирования доли рынка кот. объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид нед. зависит от спроса и конкурентного предложения нед. на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость нед. диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой нед. позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, кот. имеются у оцениваемого объекта нед. . Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую инфо, необходимую для определения стоимости 3-мя подходами к оценки нед.(сравительный, затратный, доходный)

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой нед. Можно выделить 2 подхода к анализу рынка, кждый из кот. предполагает рассмотрения всего спектра факторов:

1 подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной нед.

2 подход – анализ от конкретного объекта к общему положения дел в экономики

В 1 случае аналитики начинают с изучения рынка:

1 шаг - оценка рыночного равновесия. Данные о занятости о доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая инфо об объеме доступной площади помещения и строительства обеспечивает критерии предложения нед. со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и предложения оценщик делает вывод о наличие равновесия на рынке нед. и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг - анализ вероятного альтернативного использования нед., оценка рыночной реакции на данный вариант и влияния на стоимость. Для этого рассматриваются физ и юр характеристики оценив. нед., а также ее окружения. Вывод - заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта нед.

2 метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров изучения оценив объекта нед., кот. формирует его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке .

1 шаг - понимание физ, законодательных, нормативных и местных характеристик нед., что позволит определить потенциальных участников рынка и оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка нед. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предлагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов – изменении численности, доходности, и занятости населения, объем розничной торговли.

2 шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования нед. с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного, наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию нед.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, обо преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержке по конкретному виду пользования с учетом влиятия местной экономики на конъюнктуру рынка, на кот функционирует объект оцениваемой нед.