8. Обоснование организации системы культурно-бытового обслуживания в городе.

Учреждения и предприятия культурно-бытового обслужива­ния, формирующие общественную застройку в городе, по функ­циональному назначению подразделяются на следующие основные группы: детские дошкольные учреждения; общеобразовательные школы и школы-интернаты; учреждения здравоохранения; физ­культурно-оздоровительные и спортивные сооружения; предпри­ятия торговли, общественного питания и бытового обслужива­ния; учреждения культуры и искусства; административные и об­щественные организации; учреждения массового отдыха.

Размещение учреждений культурно-бытового обслуживания в городе осуществляется комплексно для селитебной зоны, мест приложения труда и массового отдыха в зависимости от частоты пользовании населением различными видами услуг (или иными словами от частоты спроса) в соответствии с допустимым радиу­сом обслуживания и временем доступности до объекта обслужива­ния.

Учреждения повседневного пользования размещают в мик­рорайонах в пределах 500 м от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует 5—7 минутам пешеходной доступности.

Учреждения периодического пользования размещаются на территории жилых районов а пределах радиуса обслуживания, не превышающего 1500 м из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте не более 15 мин.

Учреждения эпизодического пользования располагаются в планировочных районах и общегородском центре. Расчет доступ­ности производится исходя из затрат времени на проезд в общест­венном транспорте, равным 20—30 мин.

Нормирование культурно-бытовых объектов производится по их емкости (вместимости) в расчете на 1 000 чел. Емкость изме­ряется либо а натуральных показателях, регламентирующих функ­ционирование объекта {количество мест, посещений в день), либо в показателях площади помещения (м² торговой площади, м² водного зеркала). По некоторым объектам нормативная емкость задается в виде количества объектов на численность населения или плани­ровочное образование (один автомобиль скорой помощи на 5 000 жителей, одна аптека на микрорайон и т. п.).

Нормативные емкости по всем видам обслуживания приво­дятся в строительных нормах и правилах по проектированию город­ских и сельских поселений (СНиП 2.07.01-89). Рекомендуемые эти­ми нормами потребности отражают усредненные условия. При ре­альном проектировании числовое значение нормативных емкостей может пересматриваться в зависимости от величины города, при­родных условий, особенностей социально демографической струк­туры населения, производственной специализации городов, плани­ровочной организации и других факторов

Для определения нормативных емкостей в различных видах обслуживания в целом по городу и по отдельным структурным пла­нировочным элементам (Н) необходимо располагать сведениями о годовом количестве услуг, требующемся на 1 000 человек ( ), и о возможности реализации этих услуг данным видом обслужива­ния в расчете на соответствующую единицу емкости (Р). Методику расчета отражает формула:

Величина ( )зависит от установленных физиологических норм потребности или норм, выявленных при социологических об­следованиях. Величина (Р) зависит от режима работы культурно-бытового объекта и результатов эксплуатационно-производствен­ной деятельности.

Экономически целесообразная емкость объектов устанавли­вается в процессе их функционирования. В экономическом отноше­нии наилучшей является емкость, при которой достигается наибо­лее высокая рентабельность.

Экономическое обоснование размещения учреждений куль­турно-бытового обслуживания в городе производится на основе сравнения вариантов различных проектных решений с учетом капи­тальных вложений, текущих затрат, а также затрат времени населе­нием при пользовании услугами этих учреждений по формуле:

П = С + аТ + Е_Н К,

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

К — капитальные вложения в строительство культурно-бытовых объектов, руб.;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капи­тальных вложений;

С — эксплуатационные затраты по культурно-бытовым объектам, руб./год;

Т — количество часов, затрачиваемое на то, чтобы дое­хать или дойти до культурно-бытовых учреждений в течение года, час.;

а — оценка затрат свободного времени, руб./час.

Капитальные вложения (К) включают затраты на строитель­ство зданий с учетом благоустройства участков и прокладки инже­нерных коммуникаций.

Эксплуатационные расходы (С) включают затраты на со­держание обслуживающего персонала, поддержание определенных режимов в помещениях, эксплуатацию санитарно-технических и бы­товых устройств, амортизационные отчисления.

Количество часов, затрачиваемое населением на поездки до культурно-бытовых учреждений (Т), устанавливается расчетным пу­тем по результатам обследований посещаемости населением объ­ектов по формуле:

Т = (1 000 А Ч t N) / 60,

где А — коэффициент активности населения по пользованию тем или иным объектом или группой объектов, доли единицы;

Ч — частота посещения объекта или группы объектов од­ним активным жителем в течение года, число посе­щений:

t — среднее время подхода до объекта или группы объек­тов в обоих направлениях, мин.;

N — численность населения, тыс.чел.

Величина t определяется по формуле:

t = (1,2R)/V,

где R — средний радиус обслуживания объекта или группы

объектов по прямой, м;

V — скорость движения пешехода (или транспортных средств), м/мин;

1,2 — коэффициент, учитывающий непрямолинейность движения.

Оценку одного чел.-часа свободного времени (а) можно опре­делять на уровне 50% оплаты труда населения, пользующегося со­ответствующим видом услуг с учетом региональных условий оплаты труда.

Важное значение для эффективности капитальных вложений имеет укрупнение и кооперирование зданий культурно-бытового на­значения.

Эффективность кооперирования культурно-бытовых объектов обусловливается уменьшением количества зданий, сокращением рабочей и вспомогательной площади территории участков за счет совместного использования помещений основного назначения (вес­тибюлей, гардеробов, фойе и др.) несколькими учреждениями. На­ряду с этим уменьшаются затраты на приобретение технического оборудования, инвентаря, мебели в расчете на единицу вместимо­сти. По мере укрупнения и повышения степени кооперирования уч­реждений снижаются и удельные эксплуатационные расходы.

Дисциплина 5 – «Экономика недвижимости» (СД.Ф.06)

1. Понятие, признаки, классификация, структура и состав объектов недвижимости.

До введения в действие первой части ГК РФ[5] в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества – являются более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130)  определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

По происхождению различают объекты недвижимости:

-  созданные природой без участия человека;

-  являющиеся результатом труда человека;

-  созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес – это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.[6]

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования.

Признаки объектов недвижимости

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1.  Стационарность, неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2.  Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3.  Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют родовые (степень подвижности, связь с землей (прочная физическая и юридическая), форма функционирования, долговечность, общественное значение, способ переноса стоимости в производственном процессе, состояние потребительской формы в процессе использования) признаки, позволяющие отличать их от движимых вещей, и видовые (технические и технологические характеристики – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на друге имущество), характеризующие особенности объектов по однородным группам. Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Классификация ОН способствует более успешному их изучению. Определение недвижимости предполагает выделение в ее структуре 2-х составляющих:

1. Естественные объекты - земля, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты

а) жилая недвижимость

б) коммерческая недвижимость

в) общественные здания и сооружения

г) инженерные сооружения.

ЗУ могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовывать самостоятельные ЗУ. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств.