5 Основы определения экономической эффективности капитальных вложений в градостроительстве.

Экономическое обоснование градостроительных проектов направлено на выработку оптимальных решений в системе «за­траты — результаты». Основой этой системы является опре­деление экономической эффективности капитальных вложений, которая характеризуется соотношением результатов производ­ства и затрат на него.

Экономическая эффективность тесно связана с социальной, которая в наиболее общем виде выражает эффективность затрат на достижение определенного социального результата.

При планировании и проектировании различают два вида эко­номической эффективности — общую (абсолютную) и сравни­тельную.

Показателем общей (абсолютной) экономической эффек­тивности по хозяйству страны в целом, по отдельным республи­кам и отраслям является отношение прироста годового объема произведенного национального дохода (чистой продукции) в сопоставимы ценах (∆Д) к вызвавшим этот прирост произведенным капи­тальным вложениям (К).

Ээф = ∆ Д / К (1)

где Ээф — коэффициент абсолютной экономической эффек­тивности капитальных вложений по приросту национального дохода.

Величина Ээф должна сопоставляться с нормативом общей (абсолютной) эффективности Еа и если Ээф > Еа , то рассматривае­мые капитальные вложения считаются эффективными.

По отраслям промышленности, сельского хозяйства, строи­тельства, транспорта, связи, по комплексным программам капи­тального строительства, абсолютной экономической эффективности (Эчп) определяется соотношением прироста годового объема чис­той продукции (∆ЧП) и капитальных вложений, вызвавших этот при­рост. (К):

Эчп= ∆ЧП/К. (2)

По отдельным отраслям и предприятиям, где применяется по­казатель снижения себестоимости (Эс), показателем абсолютной экономической эффективности капитальных вложений служит от­ношение экономии от снижения себестоимости продукции к вы­звавшим эту экономию капитальным вложениям:

ЭС=(С1—С2)/К, (3)

где С1 и С2— себестоимость продукции до и после осуществ­ления капитальных вложений.

Величина (K1—К2) называется дополнительными капи­тальными. Эффект окупаемости за­трат будет проявляться в снижении себестоимости продукции или эксплуатационных расходов (С2—С1). Соизмеряя затраты (K1—K2) с эффектом (С2—С1) следует определить, насколько эти затраты оправданы:

(K1—K2) / (С2—С1) (5)

Выражение (5) имеет размерность (лет), т. к. числитель изме­ряется в руб.. знаменатель — в руб./год и показывает, за сколько лет дополнительные затраты компенсируются годовой экономией эксплуатационных расходов. Эта величина (5) называется сроком окупаемости дополнительных капитальных вложений.

Очевидно, чем быстрее возвращаются затраченные средства, тем эффективнее производство, т. е. чем короче срок окупаемости, тем быстрее происходит экономическое развитие.

:

6. Экономическая оценка интенсивности использования территории.

Важнейшим условием экономичности проектных решений является повышение интенсивности использования территории города.

Экономичность использования территории характеризуют сле­дующие технико-экономические показатели: плотность населения, плотность жилого фонда (в промышленных районах — плотность застройки), средневзвешенная этажность, показатели расхода тер­ритории структурных элементов в расчете на одного жителя (отра­жается в балансе территории), размеры использования подземного пространства и т. п.

Плотность населения отражает число жителей, приходя­щееся на 1 га территории. В зависимости от объекта оценки такой территорией может быть селитебная зона (плотность населения города) или жилой район (плотность населения района) и т. д.

Плотность населения территории различного планировочного уровня ( ) определяют по формуле:

где N — численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;

Т — площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.

Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.

Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градо­строительной ценности территории. Число зон различной степе­ни градостроительной ценности территории и их границы опреде­ляются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ) отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:

Где — плотность жилого фонда, м² общ.пл./га;

О — общая площадь жилых зданий, м²;

Т — площадь территории, га.

Показатель плотности населения ( ) связан с показателем плотности жилого фонда ( ) зависимостью:

= / n

где n — норма жилищной обеспеченности, м² общ. пл./чел.

В соответствии с нормами СНиП показатели плотности насе­ления приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м²/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную норматив­ную плотность ( ) определяют по формуле;

где — показатель плотности населения при n = 18 м²/чел.;

n_Р— расчетная жилищная обеспеченность, м²/чел.

При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).

При расчете территории жилого района учитывают все пло­щади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом рай­оне и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Ве­личину коэффициента перевода территории принимают 1,3—1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчи­тывать по следующей формуле:

где Т_Ж..Р.—территория жилого района, га;

N — перспективная численность населения жилого района, чел.;

— расчетная нормативная плотность населения на тер­ритории жилого района, чел./га;

К — коэффициент перевода территории (К = 1,3—1,4).

Средняя этажность жилой застройки (Э) определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

где О — общая площадь жилых зданий, м²;

О₁,О₂, О₃,... О_n — общая площадь одно-, двух-, трех- и n- этаж­ных жилых зданий, м²;

1, 2, 3,... n — количество этажей в жилых домах.

Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с норматив­ными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.

Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интен­сивность использования территории. Она выступает в качестве ис­ходного показателя при расчете потребности в территории под го­родское строительство на всех стадиях проектирования и оценоч­ным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.

Обычно в градостроительном проектировании стремятся к по­вышению плотности жилого фонда и снижению расхода террито­рии в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиени­ческих условий проживания — санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.

7. Выбор этажности жилой застройки.

Жилая застройка городов формируется из жилых зданий, различающихся по этажности, степени капитальности, качеству внутренней планировки, конструктивным типам зданий, мате­риалам стен и т. д.

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудова­ния. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические условия, специфика расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и др. Действие этих факторов в каждом конкретном случае сугубо инди­видуально, поэтому наиболее экономичная этажность устанавлива­ется в результате сопоставления возможных вариантов, различаю­щихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам:

П = С₁+ С₂ + С₃ + Е_Н (К₁ + К₂ + К₃),

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С₁ — эксплуатационные затраты по жилым зданиям, руб./год;

С₂ — эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового обслуживания, руб./год;

С₃ — эксплуатационные затраты по инженерному оборудова­нию и содержанию территорий, руб./год;

K₁ — капитальные вложения в строительство жилых зданий, руб.;

К₂ — капитальные вложения в строительство объектов куль­турно-бытового обслуживания, руб.;

К₃ — капитальные вложения в инженерную подготовку, инже­нерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельскохозяй­ственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности), руб.;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Наилучшим из сравниваемых вариантов будет вариант с наи­меньшими затратами.

Сравнение строительных затрат при застройке зданиями раз­личной этажности показывает, что затраты на строительство жилых зданий с увеличением этажности увеличиваются на 2—10%; затра­ты на объекты культурно-бытового обслуживания снижаются на 3— 4%, затраты на инженерную подготовку территории уменьшаются на 16—25%.

Увеличение затрат на строительство жилых домов связано с тем, что по сравнению с пятиэтажными домами в домах повышен­ной этажности увеличиваются расходы на установку лифтов, мусо­ропроводов, устройство технических этажей, дополнительных пере­ходов и др. Для обеспечения равного социального эффекта при сравнении вариантов предусматривают некоторые виды удобств (лифты, мусоропроводы) во всех зданиях независимо от их этажно­сти.

Снижение затрат по объектам культурно-бытового обслужива­ния с ростом этажности жилой застройки связано с возможностями кооперирования зданий и сокращения площади земельных участков вследствие совместного использования отдельных функциональных зон несколькими потребителями.

Уменьшение затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий связано с сокращени­ем потребности в территории из-за увеличения плотности жилого фонда в связи с ростом этажности застройки. При условии исключе­ния из территории застройки сельскохозяйственных земель и не­удобных территорий, требующих сложной инженерной подготовки, величина снижения затрат особенно значительна.

При сравнении различных вариантов часто оказывается, что благодаря рациональному использованию территории при увеличе­нии этажности застройки экономия средств перекрывает дополни­тельные расходы на строительство жилых зданий. Однако эта эко­номия действует до определенных пределов. Переход от застройки преимущественно пятиэтажными домами к 16—17-этажным домам обеспечивает общее сокращение селитебной территории на 18%. Дальнейшее повышение этажности до 22—24 этажей и более уже не дает существенного сокращения территории и роста плотности жилого фонда.