5. Технико-экономическая эффективность применения современных стеновых изделий

5.1. Стоимость зданий, эксплуатационная эффективность применения комплексных стеновых изделий

В стоимость затрат на строительство зданий и сооружений входит наря­ду со стоимостью материалов, машино-часов использованного оборудования, заработной платы рабочих и ИТР стоимость аренды (приобретения) участка под застройку. Определение средней рыночной стоимости прав-аренды (при­обретения) земельного участка производится по формуле 5.1

(5.1)

где Р_{ар(проб)} - средняя рыночная стоимость прав - аренды (приобретения) зе­мельного участка; Р_{б.ар(пр)} - базовая ставка средней рыночной стоимости прав аренды (приобретения) земельного участка; N - срок аренды (49 лет или 3 года) при базовой ставке средней рыночной стоимости прав аренды земель­ного участка Р_б.ар; n - количество лет аренды оцениваемого участка земли.

Реальная стоимость каждого здания с течением времени уменьшается на сумму износа, на который уменьшается первоначальная. Она определяется по формуле 6.2:

C_p=C_П - Q, (5.2)

где С_р - реальная стоимость здания; С_п - первоначальная стоимость здания; О - общий (моральный и физический) износ здания.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли позволяет по формуле 5.3 определить окончательную стоимость недвижимо­сти

C_н=C_р + P_ар(пр), (5.3)

Сравнительный анализ жилых и многофункциональных зданий показы­вает, что основной удельный вес стоимости общестроительных работ состав­ляет соответственно 34% и 30%. Меньший удельный вес стоимости стен в многофункциональных зданиях обусловлен сокращением их числа за счет объединения, т.е. некоторые стены становятся общими.

На долю стоимости покрытия и перекрытий в жилых и многофункцио­нальных зданиях приходится соответственно 14-16% и 13-15%. В много-

Стоимость полов в многофункциональных зданиях выше, чем в жилых. Это обусловлено применением более долговечных материалов (как правило, более дорогих) из-за сильной изнашиваемости полов в связи с увеличением пропускной способности этих зданий.

Большой удельный вес в зданиях имеет стоимость внутренней отделки 6-9% во всех типах зданий, что обусловлено примерно одинаковым количе­ством стен и перегородок, а также социальной значимостью этих зданий, уровнем их комфортности и привлекательности. Современные требования к отделке, особенно офисов, зачастую предопределяют ее более высокое зна­чение в структуре затрат.

Стоимость кровли колеблется в пределах 7-10% в многофункциональ­ных зданиях и 6-8%-в жилых, что объясняется более сложными объемно-планировочными решениями многофункциональных зданий, при общей тен­денции к сокращению площади их застройки.

Удельный вес стоимости фундаментов в многофункциональных зданиях больше, чем в жилых и составляет соответственно 4-9% и 2-5%. Такое со­отношение объясняется прежде всего усложнением конфигурации много­функциональных зданий и появлением большого числа несущих стен, что приводит к дополнительным затратам на фундаменты.

Анализ зданий в различных городах России (Череповец, Ульяновск, На­ходка, Коломна) и ближнего зарубежья (Житомир, Усть-Каменогорск) пока­зал, что стоимость основных элементов конструкций и видов работ хотя и на­ходится в пределах вышеуказанных значений, но имеют значительные коле­бания в зависимости от конкретного объемно-планировочного решения зда­ния. Так например, в многофункциональных зданиях, построенных в Усть-Каменогорске удельный вес стен составляет около 6%, а в центре Житомира он равен почти 16%. То же самое происходит и с другими элементами и ра­ботами. Стоимость перекрытий в здании, имеющемся в г. Находка, составля­ет около 8%, а в здании в Благовещенске - 19%.

С течением времени здания претерпевают физический и моральный из­нос, заключающийся в утрате зданиями технико-эксплуатационных качеств, определяемых современными требованиями. Физический износ проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и экс­плуатационных свойств.

Различают две стадии физического износа здания: устранимый и неуст­ранимый. Первая - когда происходит ухудшение технико-экономических по­казателей эксплуатации здания, но при этом они удовлетворяют требованиям, предъявляемым к зданиям. На этой стадии физическое снижение потреби­тельских качеств зданий является следствием увеличения потока отказов в работе, при этом сокращается полезное время эксплуатации здания, увеличи-

ваются эксплуатационные затраты (расход топлива, затраты на текущий ре­монт и т. д.).

Признаком второй, качественно новой стадии физического износа зда­ния является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопусти­мой по условиям технической безопасности.

Сущность морального износа состоит в том, что здания, будучи пригод­ными к дальнейшей эксплуатации, обесцениваются за счет появления более совершенных в конструктивном, объемно - планировочном и архитектурном отношении объектов.

В соответствии с действующей в настоящее время методикой физиче­ский износ здания в целом определяется принятым в технической инвентари­зации методом сложения величин физического отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспо­соблений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в не­которых случаях вскрытие отдельных элементов.

Д анными о техническом состоянии зданий располагает Бюро техниче­ской инвентаризации, которое устанавливает их физический износ. Если це­лью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной и т. п. стоимости здания, то величину износа зданий рекомендуется опреде­лять по формуле 5.4

(5.4)

где q_i - фактический износ i - го конструктивного элемента, %; L, - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Предлагается дополнить вышеуказанную зависимость коэффициентом (W), учитывающим долговечность и значимость конструктивных элементов. Это связано с тем, что ремонту в значительной степени подлежат конструк­тивные элементы с незначительным сроком службы: сантехническое обору­дование, окна, двери, полы и др. Между тем, удельный вес их стоимости и основных конструкций характеризуется примерно равными величинами, что влияет на показатели общего износа зданий. Так, в результате ремонта полов и крыш, замены окон и дверей, выполнения отделочных работ общий пока­затель износа ряда зданий уменьшается с 45 -50 % до 15 -30 %. При этом сте­пень изношенности основных несущих конструкций (фундаментов, стен, пе­рекрытий, лестниц) остается на том уровне, что и до ремонта.

Значения коэффициентов W для основных несущих конструкций имеют большие удельные показатели, в то же время для недолговечных эти коэффи­циенты незначительны. Это позволяет при определении среднего процента износа здания повысить значимость первых, что вполне согласуется с влия-

нием их технического состояния на показатель общего износа здания (фор­мула 5.5)

О_ф=0.001∑q₁LW (5.5)

Существующие методы определения физического износа не ограничи­ваются перечисленными методами сплошного обследования. Другую группу составляют методы, в основе которых лежит принцип нормальных сроков службы конструктивных элементов зданий. Суть заключается в следующем. Теоретическое значение физического износа здания на любой момент време­ни определяется исходя из нормальных сроков службы конструктивных эле­ментов зданий, различающихся по своим функциям и подвергающихся в свя­зи с этим износу в различной степени; удельного веса их стоимости в общей стоимости зданий.

Эффективность проведения теплозащиты зданий и сооружений для сни­жения теплопотерь при эксплуатации необходимо рассматривать с несколь­ких сторон.

НИИ строительной физики (г. Москва) совместно с Саратовским госу­дарственным техническим университетом, институтом «Саратовгражданпро-ект» ЗАО «Саратовоблжилстрой» по заданию министерства строительства и архитектуры Саратовской области в 1999 году подготовлены территориаль­ные строительные нормы ТСН-301-23-99 СарО «Энергетическая эффектив­ность в жилых и общественных зданиях».

Экономическая целесообразность теплозащиты следует оценивать по выполнению двух условий. Первое условие: чистый дисконтированный доход (ЧДД) от применения выбранного теплоизоляционного материала в данной конструкции должен быть положительным. Второе условие: срок окупае­мость (СО) капитальных вложений в теплозащитный слой (с учётом дискон­тирования прибыли) должен быть не больше срока окупаемости банковского вклада.

(5.6)

Чистый дисконтированный доход в данном случае определяется выра­жением

где Рш - чистый дисконтированный доход (интегральный эффект), руб/м²; AL - ежегодное сокращение эксплуатационных издержек за счёт снижения теп­лопотерь через 1м² поверхности ограждающей конструкции, руб/м²тод; АК -капитальные вложения в теплоизоляционный слой, руб/м²; Е - норма дискон­та выбираемая заказчиком; Т - нормативный срок службы ограждающей кон­струкции, лет; t - номер текущего года; α_i - коэффициент дисконтирования

эксплуатационных издержек, лет:

(5.7)

Сокращение эксплуатационных издержек численно равно стоимости тепловой энергии, сэкономленной на отопительный период при установке тепловой изоляции

(5.8)

где R_o^red, R_o* - соответственно нормативное приведённое сопротивление теп-лоперадаче ограждающей конструкции и сопротивление теплопередаче той же конструкции без теплоизоляционного слоя, м²·°С/Вт; п - коэффициент, принимаемый по табл. 3* СНиП П-3-79; Dd - количество градусосуток отопи¬тельного периода, °С·сутУгод; Се - тарифная стоимость тепловой энергии, руб./Вт-ч; ΔQ - сэкономленная за год тепловая, энергия, Вт·ч/(м²-год). Капитальные вложения в теплоизоляционный слой

(5.9)

где С_m - стоимость 1м³ теплоизоляционного материала, руб./м³; V - объем материала в теплоизоляционном слое ограждающей конструкции, м³; Р -площадь поверхности ограждающей конструкции, м²; δ_m - толщина теплоизо¬ляционного слоя, м; F_m - площадь теплоизоляционного слоя конструкции, м²; F_p - площадь ребер жёсткости или связей, м²; r -коэффициент теплотехниче¬ской однородности конструкции.

Подставив выражения (5.8), (5.9ув (5.6) и решив полученное неравенст¬во, после преобразований приходим к следующей формуле

(5.10)

f_(F) и f_(r) - функции влияния относительной площади оребрения и теплотехнической неоднородности, определяемые по формулам

(5.11)

(5.12)

С учётом вышеизложенного видим, что первое условие экономической целесообразности при выборе теплоизоляционного материала должно удов­летворять неравенству(5.10). Для выполнения второго условия необходимо иметь индекс доходности инвестиционного проекта?не меньший требуемого, то есть 1ц > 1дтр. Требуемый индекс доходности, определяемый из условия ра­венства срока окупаемости теплозащиты сроку окупаемости банковского вклада, составляет

где α² -коэффициент, определяемый по формуле

Фактический индекс доходности определяется выражением

Подставив (5.13) и (5.15) в неравенство, определяющее выполнение вто­рого условия, после преобразованний с учетом (6.8), (6.9), (6.11) и (6.12) получили

Неравенства (5.10) и (5.11), определяющие выполнение первого и второ­го условий экономической целесообразности, заложены в ТСН-301-23-99 Са-рО.