-Акт выбора земельного участка № 132-03 с приложением проекта его границ, утвержденного Главой Администрации Московской области;
-заключение органа санитарно-эпидемиологического надзора № СВ -432.07;
-заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области № 673-03;
-заключение государственной экологической экспертизы № 811-04. (так как в данном случае ее проведение предусмотрено федеральным законом);
-заключение Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; МС - 511-907;
-выписка из Государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка);
-акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем - ЗАО ОАО «Трансинжстрой».
При переводе указанного земельного участка № 132-03 из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений потребовалось:
-заключение Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области № СТ- 811-07., основанное на материалах комплексного почвенного и оценочно_кадастрового обследования указанного участка, планирования и организации рационального использования земель;
-расчет потерь сельскохозяйственного производства.
После прохождения всех необходимых процедур земельный участок 17,1 Га ЗАО «Развитие территории» переведен из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.
2.4 Получение разрешения на загородное строительство в Московской области
Для начала строительства основным документом для инвестора (заказчика-застройщика) ЗАО «Развитие территории» является разрешение на строительство.
Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ/4, ст.51/
Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время она утверждена Постановлением Правительства РФ N 698 /5/.
ЗАО «Развитие территории» разрешение на строительство выдает Администрация Одинцовского района (п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Это происходит в течение десяти дней после получения Администрацией Одинцовского района от ЗАО «Развитие территории» заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;
2) градостроительный план земельного участка № 132-03. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ N 840 /6, с.5/;
3) материалы, содержащиеся в проектной документации ЗАО «Развитие территории»:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка № 132-03, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка № 132-03, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- схема планировочной организации земельного участка № 132-03, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения;
- проект организации строительства жилого поселка;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);
Правила подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.
Кроме того, к заявлению ЗАО «Развитие территории» будет прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
Ко всему прочему, п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена еще одна обязанность ЗАО «Развитие территории». В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство ЗАО «Развитие территории» обязано безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:
- сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого жилого поселка, о сетях инженерно-технического обеспечения;
- один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка № 132-03 с обозначением места размещения жилого поселка для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Администрации Одинцовского района.
Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.
Орган архитектуры и градостроительства Одинцовского района представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзора Московской области разрешительную документацию, указанную выше, который в семидневный срок рассматривает представленную документацию, регистрирует жилой поселок ЗАО «Развитие территории» как объект строительства.
3. Законченный строительством жилой поселок ЗАО «Развитие территории» обязано предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой Администрации Одинцовского района. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответствии с нормами и правилами. Документация для приемки законченного строительством жилого поселка оформляется ЗАО «Развитие территории». Помимо документов, указанных в п. 1 настоящей Методики, ЗАО «Развитие территории» предъявляет:
- заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства жилого поселка;
- паспорт технической инвентаризации на законченный строительством жилой поселок;
- заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством жилого поселка и соответствии его утвержденной проектной документации.
4. Ответственность за несоблюдение организационно - правового порядка при строительстве жилого поселка возлагается на ЗАО «Развитие территории» как на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.
Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно - монтажных работ на территории жилого поселка, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет ЗАО «Развитие территории», если иное не предусмотрено договорами, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.
5. Плата за осуществление контроля при строительстве жилого поселка и работу приемочной комиссии не взимается. Разрешительная документация на строительство действительна в течение 2-х лет. В эти сроки ЗАО «Развитие территории» необходимо приступить к строительству.
Таким образом, непосредственно перед строительством жилого поселка после получения разрешительной документации ЗАО «Развитие территории» необходимо получить разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ, а также разрешительное письмо на строительство. Далее идет строительство, а затем сдача поселка в эксплуатацию и его регистрация.
2.5 Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
2.5.1 Подтверждение факта создания объекта
Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный жилой поселок, ЗАО «Развитие территории» необходимо правильно определить какой документ подтверждает факт создания жилого поселка и свидетельствует о возникновении права ЗАО «Развитие территории» на поселок как объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, и ст. 18, определяющей требования к документам, представляемым на регистрацию.
Строительство завершается получением ЗАО «Развитие территории» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:
-- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;
-- осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство; -- соответствие построенного, жилого поселка градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию выдается Администрацией Одинцовского района, выдавшей разрешение на строительство компании ЗАО «Развитие территории» и является основанием для постановки построенного жилого поселка на государственный учет.
Разрешение на ввод в эксплуатацию будет содержать сведения о жилом поселке, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы Администрации Одинцовского района, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.
Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства ЗАО «Развитие территории» на часть таунхаусов жилого поселка как объектов долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) -- разрешение на ввод в эксплуатацию жилого поселка, в состав которого входит таунхаус как объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (п. 2 ст. 16). На ЗАО «Развитие территории» возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию таунхауса и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).
Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающий данный факт не требуется.
2.5.2 Документы для регистрации права ЗАО «Развитие территории» как застройщика
Для регистрации необходимы:
1. Заявление о государственной регистрации права строительства ЗАО «Развитие территории» на земельный участок № 132-03.
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в размере 300 рублей.
3. Документы, удостоверяющие личность Генерального директора ЗАО «Развитие территории» или его представителя.
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя: - для руководителя ЗАО «Развитие территории» -- устав юридического лица или его удостоверенная копия, а также протокол собрания учредителей ЗАО «Развитие территории» об избрании (назначении) Генерального директора данной компании;
5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;
6. Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07
7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого поселка, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный Администрацией Одинцовского района Московской области.
Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию, выданное Администрацией Одинцовского района московской области
8. Документы технического учета ЗАО «Развитие территории» (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план жилого поселка), удостоверенные комитетом Администрации Одинцовского района Московской области по учету (инвентаризации) объектов недвижимости.
9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя ЗАО«Развитие территории» об источниках финансирования строительства жилого поселка на земельном участке № 132-03.
10. Документ о присвоении таунхаусам жилого поселка постоянных почтовых адресов: постановление главы Администрации Одинцовского района Московской области Гладышева А.Г.
11. Учредительные документы ЗАО «Развитие территории» со всеми действующими изменениями: устав, подлинник или нотариальной удостоверенная копия; свидетельство о государственной регистрации юридического лица; МКЮ - 143-02.01., документ о постановке на налоговый учет (ИНН) ЗАО «Развитие территории».
2.6 Правовые аспекты долевого строительства
ЗАО «Развитие территории», которое является инвестором (заказчиком-застройщиком), привлекает денежные средства граждан для участия в долевом строительстве. Рассмотрим правовую базу данного процесса.
На основании п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ привлечением денежных средств занимается ЗАО «Развитие территории» имеющий в собственности земельный участок № 132-03.
ЗАО «Развитие территории», прежде чем получить право на привлечение денежных средств, должен выполнить ряд условий, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. К ним относятся:
- государственная регистрация права собственности на земельный участок № 132-03, предназначенный для строительства жилого поселка, утвержденная свидетельством о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 в состав которого будут входить объекты долевого строительства;
- получение разрешения на строительство № РМТ-8713/07;
- опубликование проектной декларации в официальном издании Администрации Одинцовского района - газете «Новые рубежи».
2.6.1 Проектная декларация
После получения разрешения на строительство № РМТ-8713/07, но не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства ЗАО «Развитие территории», согласно п. п. 1, 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, должен опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, которая включает в себя информацию о компании ЗАО «Развитие территории» как застройщике и о проекте строительства жилого поселка.
На основании п. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать сведения:
- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения ООО «Развитие территории»;
- о режиме работы ЗАО «Развитие территории»;
- о государственной регистрации ЗАО «Развитие территории»;
- об учредителях (участниках) ЗАО «Развитие территории»;
- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимало участие ЗАО «Развитие территории» в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с осуществлением ЗАО «Развитие территории» деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере
Согласно п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства, соответствующая проектной документации, должна содержать информацию:
- о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено федеральным законом;
- о разрешении на строительство (Разрешение на строительство в Одинцовском районе выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07);
- о правах ЗАО «Развитие территории» на земельный участок, (свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ООО «Развитие территории» № 456-11-07), о границах и площади земельного участка, об элементах благоустройства;
- о местоположении строящихся (создаваемых) таунхаусов в границах создаваемого жилого поселка и об их описании;
о количестве в составе строящегося (создаваемого) таунхауса самостоятельных частей, передаваемых участникам долевого строительства ЗАО «Развитие территории» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных таунхаусов в соответствии с проектной документацией;
- о функциональном назначении нежилых помещений в жилом поселке, не входящих в состав общего имущества в поселке;
- о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи части таунхаусов участникам долевого строительства;
- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося (создаваемого) жилого поселка, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости ЗАО «Развитие территории»;
- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию ЗАО «Развитие территории» таких рисков;
2.6.2 Договор участия в долевом строительстве
Пунктом 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ и Приказа Минюста России N 184 (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории Администрации Одинцовского района Московской области, для строительства которого привлекаются денежные средства. При этом для единого подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации этих договоров разработана специальная Инструкция.
2.6.3 Передача объекта долевого строительства
Порядок передачи объекта долевого строительства установлен ст. 8 Закона N 214-ФЗ. На основании п. 2 указанной статьи такая передача возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ N 698.
Для получения разрешения ЗАО «Развитие территории» обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:
-свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;
- градостроительный план земельного участка № 132-03;
-Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- документ, подтверждающий соответствие построенного жилого поселка строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров жилого поселка проектной документации и подписанный ЗАО «Развитие территории», осуществляющим строительство и застройщиком в одном лице;
- документы, подтверждающие соответствие построенного жилого поселка техническим условиям и подписанные представителями ОАО «Трансинжстрой» как организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного жилого поселка, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка № 132-03 и планировочную организацию земельного участка № 132-03 и подписанная ЗАО «Развитие территории» как компании осуществляющей строительство и застройщиком в одном лице;
- заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного жилого поселка требованиям технических регламентов и проектной документации.
Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предписано, что после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию ЗАО «Развитие территории» передает объект участнику долевого строительства на основании подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Это должно произойти в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. А участник долевого строительства, получивший сообщение ЗАО «Развитие территории» о завершении строительства жилого поселка и его готовности к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если качество части таунхаусов как объектов долевого строительства не соответствует условиям договора (либо при несоответствии условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям), то участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче вправе потребовать от ЗАО «Развитие территории» составить акт, в котором перечисляются недостатки. При этом дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения заказчиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Итак, дольщик по своему выбору вправе потребовать от ООО «Развитие территории»:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства ЗАО «Развитие территории» считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Если к этому моменту участник долевого строительства в полном объеме уплатит денежные средства, то его обязательства также будут считаться исполненными.
Выводы: В данном разделе были рассмотрены правовые аспекты строительства. На основании проведенной правовой экспертизы ЗАО «Развитие территории» является собственником земельного участка, использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. Компания имеет разрешение на строительство. Кроме того проект прошел все необходимые экспертизы. Соответственно ЗАО «Развитие территории» является добросовестной компанией и ведет строительство на законных основаниях.
данном разделе были рассмотрены также правовые аспекты долевого строительства. На основании экспертизы ЗАО «Развитие территории» выполнило условия (п.1 ст.3 Закона №214-ФЗ), которые позволяют компании на законных основаниях привлекать средства граждан для участия в долевом строительстве.
III. Экономическая экспертиза
3.1 Краткое описание проекта
В рамках дипломного проекта рассматривается строительство жилого поселка «Сосенки» по адресу: Московская Область, Одинцовский район, Рублевское шоссе. Объект возведения представляет собой 72 таунхауса, из числа которых: 20 - шестиквартирных; 19 -четырехквартирных, 17 двухквартирных и 16 коттеджей. Помимо этого производится строительство административного здания, хозяйственного корпуса, очистных сооружений хозяйственно-бытовой канализации и ливнестоков, КНС.
Строительство жилого поселка организовано в две очереди.
I очередь:
- участки строительства с № 36 по №72;
- очистные сооружения;
- водозаборный узел;
- трансформаторная подстанция;
- газораспределительная подстанция;
- контрольно-пропускной пункт №1;
-административное здание
- здание клуба;
- здание технических служб.
II очередь:
- участки строительства с № 1 по №35;
- контрольно-пропускной пункт №2.
Общая площадь возводимых объектов 130042 м2.
Инвестиционным проектом предусматривается комплексная застройка жилого квартала с необходимым набором помещений социально-бытового и досугового назначения, административным зданием, что является новым этапом жилищного строительства в Одинцовском районе, где ранее преобладал опыт точечной застройки.
Технико-экономические показатели инвестиционного проекта жилого поселка «Сосенки» представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1.