54. Договор ренты. Виды.

Договор ренты является новым и самостоятельным видом обязательства в гражданском праве России. Хотя в советском праве и были подобные нормы (их было всего две), в основном регулирование сводилось ограничениям по использованию этого договора. По сути, заключив договор ренты, получатель ренты, передавая плательщику ренты имущество, получает, кроме платы за имущество (если в договоре ренты предусмотрена передача имущества за плату) получает право на получение дохода в виде периодических платежей, которые могут выражаться не только в денежной, но и натуральной форме. На практике такой договор, как правило, заключают престарелые люди, которые взамен передачи своей собственности хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами или те, которые хотят передать собственность своим будущим наследникам, избежав для них проблем с выделом обязательной доли в наследстве. Хотя  договор ренты может быть заключен как по поводу движимого, так и по поводу недвижимого имущества. Необходимо отметить, что получателями ренты могут быть только граждане и в некоторых случаях некоммерческие организации. Причем возможность получения ренты должна быть прямо оговорена в уставе некоммерческой организации.  В гражданском кодексе этот вид обязательства определяется следующим образом: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В процессе заключения договора ренты нужно соблюдать определенные правила. Любой договор ренты должен быть заключен обязательно в нотариальной форме. А если предметом ренты является недвижимое имущество, договор должен пройти государственную регистрацию. Несоблюдение данной формы делает данный договор незаключенным. При составлении договора ренты нотариусы в основном используют либо форму договора купли-продажи, либо дарения в зависимости от того, передается имущество за плату или бесплатно. Но если условия о передаче имущества могут быть составлены по шаблонам о договоре купли-продажи и дарении, то собственно аспекты, касающиеся выплаты ренты, должны прорабатываться сторонами более тщательным  образом.

Договор ренты  может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Разница между этими договорами в различных критериях оценки выплачиваемой ренты. При постоянной ренте стороны при заключении договора должны определить размер выплачиваемой ренты. Права получателя ренты по такому договору могут быть переданы по наследству, в порядке правопреемства или уступлены по договору. То есть выплачиваться такая рента должна в пределах определенной, заранее оговоренной сумме, независимо от того умрет ли первоначальный получатель ренты, переуступит свои права другим лицам. Периодичность выплаты постоянной ренты составляет один квартал, если иной срок не предусмотрен в договоре. У плательщика ренты по такому договору к тому же есть право выкупить ренту до оставшегося срока ее уплаты. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на выкуп ничтожно. Однако, стороны могут договориться, что плательщик ренты не сможет реализовать право на ее выкуп при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Договор пожизненной ренты как видно из его названия заключается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. В отношении постоянной ренты законом установлен и минимальный размер выплачиваемой ренты, который в месяц должен составлять не менее  минимального размера оплаты труда. Период выплаты пожизненной ренты установлен сроком в один месяц, если иное не установлено договором. Право выкупа в договоре пожизненной ренты не установлено, за исключением случаев существенного нарушения условий договора со стороны плательщика ренты. Кроме того, в случае существенного нарушения условий договора со стороны плательщика ренты у получателя ренты, отдавшего свое имущество бесплатно, есть возможность его вернуть. Понятие существенного нарушения условий договора дается в статье 450 Гражданского кодекса РФ. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о существенности или несущественности нарушения условий договора решается судом в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств.

В законодательстве отдельно выделяется такой вид договора ренты как договор пожизненного  содержания с иждивением. Это тот же договор пожизненной ренты, но обладающий некоторыми особенностями.  Такой договор носит более социально-направленный характер. Плательщик ренты по этому договору обязан не просто периодически выплачивать определенную сумму денег, но в большей степени обеспечивать потребности получателя ренты: в жилище, в питании и одежде, в уходе за ним. Заключая такой договор необходимо определить стоимость всего объема содержания с иждивением. Причем стоимость всего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Кроме того, в качестве дополнительных гарантий установлено правило, согласно которому плательщик ренты не может отчуждать переданное ему имущество без предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении договора со стороны плательщика ренты, получатель ренты может вернуть свое недвижимое имущество, независимо от того, передано оно за плату или бесплатно. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор постоянной ренты.

«По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ)».

В гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный. Договор является односторонним., так как получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами.

Данный договор относится к числу договоров, которые заключаются в письменной форме с нотариальным удостоверением (независимо от вида договора ренты), а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит ещё и государственной регистрации (ст. 584 ГК).

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

Виды договора Ренты.

ГК выделяет три разновидности договора ренты:

1. постоянную ренту;

2. пожизненную ренту;

3. пожизненное содержание с иждивением.

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

1. Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора

2. Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида.

3. Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты.

Договор пожизненной ренты.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить. Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни.

Прекращение договора: основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По этому между указанными договорами вообще достаточно много общего, в связи, с чем к пожизненному содержанию с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение.

В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Содержание с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст.602 ГК РФ).

Предметом данного договора может быть только недвижимое имущество. В обязанности рентоплательщика включается содержание и иждивение(уход) за рентополучателем ( может включаться также оплата ритуальных услуг). Что касается формы рентных платежей, то они выплачиваются не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Примерный перечень ( Жильё, питание, одежда и т.д.. Конкретным договором перечень может быть расширен и уточнён применительно к каждой потребности.

Статья 603 ГК содержит специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Поскольку стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты, данная норма имеет смысл лишь в том случае, если правом требовать замены вида предоставления наделяется в договоре либо только одна сторона (например, получатель ренты), либо обе стороны.

Прекращение договора: Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.