Практическая часть
Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».
Наименование показателя |
Объект недвижимости |
Участок 1 |
Участок 2 |
Участок 3 |
Участок 4 |
Участок 5 |
Цена, тыс. руб. |
49000 |
75000 |
88000 |
59000 |
68000 |
49000 |
Переданные права на собственность |
Полное владение |
То же |
То же |
То же |
То же |
То же |
1. Скорректи-рованная цена |
49000 |
75000 |
88000 |
59000 |
68000 |
49000 |
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 1000 т.р.) |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 500 т.р. |
рыночные |
2. Коррекция по финансированию, тыс. руб. |
49000 |
75000 |
88000 |
58000 |
67500 |
49000 |
Условия продажи |
Коммерческое |
То же |
Срочная (цена занижена на 500 т.р.) |
То же |
То же |
То же |
Корректировка на условия продажи, тыс. руб. |
0 |
0 |
500 |
0 |
0 |
0 |
3. Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. |
49000 |
75000 |
88500 |
58000 |
67500 |
49000 |
Время продажи, за год инфляция ок. 10% |
0 |
12 мес. |
1 год |
6 недель |
2 недели |
1 год |
4. Скорректиро-ванная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. |
49000 |
67500 |
79650 |
57331 |
67240 |
44100 |
Месторасположение |
Коттедж у озера, 100 км. от города |
То же |
То же |
То же |
То же |
Лучше на 10% |
5. Коррекция по месту, тыс. руб. |
49000 |
67500 |
79650 |
57331 |
67240 |
48510 |
Размер, кв. м |
130 |
125 |
135 |
125 |
138 |
130 |
6. Коррекция по размеру, тыс. руб. |
42099 |
66035 |
75351 |
56087 |
62536 |
41678 |
гараж |
нет |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
7. Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены) |
37889 |
66035 |
75351 |
56087 |
62536 |
37510 |
Законченный подвал |
да |
да |
нет |
да |
да |
нет |
8. Коррекция для подвала (определяется аналогично п.7.), тыс. руб. |
37889 |
66035 |
67816 |
56087 |
62536 |
33759 |
9. Скорректированная цена |
37889 |
66035 |
67816 |
56087 |
62536 |
33759 |
Справочно: |
49000 |
75000 |
88000 |
59000 |
68000 |
49000 |
10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок) |
11111 |
8969 |
20184 |
2913 |
5464 |
15241 |
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи |
22,68 |
11,96 |
22,94 |
4,94 |
8,04 |
31,10 |
Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.
Задача №2. Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики.
Наименование показателя |
Участок оценки |
Участок 1 |
Участок 2 |
Участок 3 |
Участок 4 |
Участок 5 |
Цена, тыс.руб. |
2380,8 |
2300 |
2440 |
2920 |
2360 |
3860 |
Площадь, га |
0,04 |
0,04 |
0,045 |
0,050 |
0,035 |
0,070 |
Цена за 0,1 га, в тыс. руб. |
595,2 |
575 |
542 |
584 |
674 |
551 |
Условия рынка |
0 |
+4% |
+6% |
+1% |
+2% |
+12% |
или |
+23 |
+32 |
+6 |
+13 |
+66 |
|
Скорректиро-ванная цена, тыс. руб. |
х |
598 |
574 |
590 |
687 |
617 |
Корректировка на геологич. условия |
х |
0 |
+2% |
0 |
-5% |
0 |
Корректировка на топологию |
х |
0 |
+5% |
0 |
-5% |
-10% |
Итого скорректирова-нная цена, тыс. руб. |
595,2 |
598 |
614 |
590 |
618 |
556 |
Задача №3 «Провести подробный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).
№ участка |
Цена продажи, тыс. руб. |
Время продажи, мес. |
Площадь, га. |
Геология |
Топография |
1 |
2 400 |
5 |
0,060 |
-3% |
+6% |
2 |
2 500 |
3 |
0,055 |
То же |
То же |
3 |
2 920 |
1 |
0,050 |
+1% |
-3% |
4 |
2 360 |
2 |
0,035 |
+5% |
+5% |
5 |
3 500 |
11 |
0,065 |
+1% |
+5% |
Для всех участков примем инфляцию равную 10% в год
Участок №1: Стоимость 0,01 га = 2400/6 = 400 тыс. руб.
С учетом инфляции = 400*(1-0,1*5/12) = 383,3 тыс. руб.
С учетом геологии = 383,3*(1-0,03) = 371,8 тыс. руб.
С учетом топографии = 371,8*(1+0,06) = 394,1 тыс. руб.
Участок №2: Стоимость 0,01 га = 2500/5,5 = 454,5 тыс. руб.
С учетом инфляции = 454,5*(1-0,1*3/12) = 443,1 тыс. руб.
Участок №3: Стоимость 0,01 га = 2920/5 = 584 тыс. руб.
С учетом инфляции = 584*(1-0,1*1/12) = 579,1 тыс. руб.
С учетом геологии = 579,1*(1+0,01) = 584,9 тыс. руб.
С учетом топографии = 584,9*(1+0,03) = 567,4 тыс. руб.
Участок №4: Стоимость 0,01 га = 2360/3,5 = 674,3 тыс. руб.
С учетом инфляции = 674,3*(1-0,1*2/12) = 663,1 тыс. руб.
С учетом геологии = 663,1*(1+0,05) = 696,3 тыс. руб.
С учетом топографии = 696,3*(1+0,05) = 731,1 тыс. руб.
Участок №5: Стоимость 0,01 га = 3500/6,5 = 538,5 тыс. руб.
С учетом инфляции = 538,5*(1-0,1*11/12) = 489,1 тыс. руб.
С учетом геологии = 489,1 (1+0,01) = 494,0 тыс. руб.
С учетом топографии = 494,0*(1+0,05) = 518,7 тыс. руб.
Стоимость 0,01 га оцениваемого участка составит:
(394,1+443,1+567,4+731,1+518,7)/5 = 2654,4/5 = 530,9 тыс. руб.