Характеристики аналізованої вибірки

Таблиця 8

Параметри вибірки	Позначення та обчислювальні формули	Значення
Кількість об‘єктів		14031
Медіана діапазону найбільших цін		3500
Медіана діапазону найменших цін		800
Розмах варіації		2700
Середнє значення		1748
Середнєгеометричне для ланцюгових темпів зростання
Середнє лінійне відхилення		356
Лінійний коефіцієнт варіації		20,38%
Дисперсія		204304
Стандартне відхилення		452
Коефіцієнт варіації		25,83%
Відносний розмах варіації (коефіцієнт осциляції)		154,46%

Статистична значимість (репрезентативність) аналізованої вибірки визначається значенням скоригованого коефіцієнту детермінації, ( = 0,8744), який показує, яка частка загальної варіації аналізованої вибірки обумовлена зміною факторних ознак.

Як вже вказувалося вище, варіація цін в вибірці вимірюється за допомогою відносних величин, так званих коефіцієнтів варіації, які визначаються як відношення середнього відхилення до середньої величини. Отже можна вважати, що вихідна вибірка при значенні коефіцієнта осциляції 154% (відносна волатильність крайніх значень) та лінійного коефіцієнта варіації 25,38% відповідає критеріям однорідності. Для визначення частки дисперсії, кумульованої основними ціноутворюючими факторами було здійснено елімінування по ціноутворюючим факторам методом ланцюгової підстановки. Факторне відхилення (розмах варіації цін) аналізованої вибірки, який кумульований основними ціноутворюючими факторами складає 82%, що може свідчити про задовільну адекватність постульованої регресійної моделі ринкового ціноутворення реальному ринку в досліджуваному сегменті торгової нерухомості.

Таким чином результати статистичного аналізу вибірки свідчать про її однорідність (k<33%) репрезентативність і можливість використання для багатофакторного регресійного аналізу.

7.2 Алгоритм визначення коефіцієнтів індексації цінових рівней

Коефіцієнт індексації- характеризує зміну вартості на ринку певного сегмента нерухомості за визначений період (місяць, квартал, рік) і визначається як середньогеометричне значення базисного коефіцієнта зростання за вказаний період по відношенню до базового року.

На першому етапі проводиться структуризація первинних баз даних по адміністративному поділу міста з виділенням характерних для даного району міста ціновими зонами і визначаються середні значення вартостей в аналізованих сегментах нерухомості.

На другому етапі результати первинного аналізу розподілених баз даних по визначенню цінових рівнів (згладжених середньогеометричних значень питомих вартостей) в сегментах комерційної нерухомості в розрізі адміністративного поділу використовувалися для визначення цінового рівня і індексів вартості у вигляді фінансового часового ряду. Тобто будуються фінансові часові ряди згладжених цінових рівнів питомих вартостей за період 01.01.2013- 31.12.2013р.р. для досліджуваних сегментів нерухомості в обласних центрах, сгрупованих по регіонам:

• Центральний- Київ, Винниця, Житомир, Черкаси, Кировоград;

• Західний – Львів, Тернопіль, Рівно Чернівці, Ужгород, Хмельницький, Івано-Франківськ;

• Причорноморський – Одеса, Севастополь, Симферополь, Миколаїв, Херсон;

• Північно-Східний – Харков, Полтава, Суми;

• Донецько- Приднепровський – Донецьк, Днепропетровськ, Запоріжжя, Луганськ.

На третьому етапі за методикою, описаною в розд. 3.3., визначається динаміка індексів фінансового часового ряду питомих вартостей. Для характеристики інтенсивності розвитку ряду в часі використовуються статистичні показники, які отримуються порівнянням рівнів ряду між собою, в результаті чого отримуємо систему абсолютних і відносних показників динаміки.

Розраховуються абсолютний приріст (базисний), який виражає абсолютну швидкість зміни ряду динаміки і визначається як різниця між даним рівнем і рівнем, прийнятим за базу. За базовий в наших дослідженнях приймався ціновий рівень станом на грудень 2012р.

Далі визначаютьсяі відносні і базові темпи зростання і приросту вартостей, а також коефіцієнт індексаціі як середньогеометрична величина базисних коефіцієнтів зростання\падіння за вказаний період.

Результати наведені нижче у відповідних таблицях.