6.5. Висновки по розділу

За дев’ять років ринок нерухомості України пройшов класичні фази повного циклу, а саме: "відновлення – зростання – падіння", повторюючи з деяким лагом у часі цикл розвитку економіки країни в цілому. На поточний момент можна стверджувати, що ринок нерухомості завершує повний цикл свого розвитку і знаходиться в очікуванні переходу в наступний цикл, який повинен початися зі стадії відновлення з поступовим переходом у фазу зростання. Виходячи з цієї моделі розвитку ринку, визначені прогнозні горизонти продовження перебування ринку в стадії рецесії та перехід його в стадію відновлення з поступовим зростанням цін на нерухомість.

Як показали проведені дослідження, ринок нерухомості України сьогодні перебуває в стадії цінової рецесії, яка характеризується різновекторними направленнями в тенденціях зміни цінових рівнів вартості і дохідності. Тобто на ринку спостерігаються несуттєві від'ємні темпи приросту цін з явною тенденцією до їх зменшення і помітні додатні темпи приросту орендних ставок з тенденцією до їх затухання. Однак слід констатувати, що подальше відновлення ринку гальмується на стадії нестійкого пожвавлення або стагнації, яка продовжується вже протягом 3,5 років. Така ситуація значною мірою пов'язана з негативними очікуваннями інвесторів і високими ризиками входження в ринок нерухомості.

Прогнозні тренди зміни динаміки часових рядів вартості, орендних ставок і поточної дохідності показують, що стадія цінової рецесії ринку буде тривати до кінця 2013 року з незначними від‘ємними середньорічними темпами приросту цін та с затухаючими позитивними темпами приросту орендних ставок і характеризуватися зростанням поточної дохідності з несуттєвими позитивними темпами приросту.

Аналіз прогнозних трендів, показав, що перехід до додатних темпів приросту вартості, тобто перехід ринку в стадію відновлення, очікується в кінці 2013 р. При цьому також очікується, що темпи приросту питомої вартості і орендних ставок можуть зрівнятися вже в другій половині 2014 р. з наступним переходом до стадії цінового зростання на ринку нерухомості.

Прогнозні дані динаміки індексів ринку в стадії відновлення і зростання цін показують тенденцію до поступового зменшення поточної дохідності на ринку комерційної нерухомості. При цьому середньорічні темпи приросту вартості і орендних ставок змінюються синхронно, однак з різними значеннями позитивних середньорічних темпів приросту.

7. Аналітичне дослідження ринку комерційної нерухомості України

по регіонам за 2013 рік.

7.1. Вихідні дані по визначенню цінового рівня

комерційної нерухомості за 2013р.

Алгоритм підготовки (цензурування) бази даних пропозицій вторинного ринку комерційної нерухомості нерухомості на прикладі м. Львова в сегменті торгової нерухомості наступний:

• проводиться попередня обробка всієї наявної ринкової інформації і форматна підготовка даних лістингу пропозицій для введення в базу, а також актуалізація поточного лістингу;

• чищення від пропусків і помилок та "повторів" і "дублів";

• вилучення "унікальних об'єктів", ціна яких виходить за вибраний інтервал мінімальних та максимальних цін;

• формування вибірок на основі типових запитів до бази даних в досліджуваному сегменті нерухомості,

• перевірка на однорідність (коефіцієнт варіації ),

• дослідження типу розподілу (нормальне, рівномірне, інше) та критерію достатності обсягу вибірки;

У статистичному аналізі існує система показників, які відображають однорідність явищ і стійкість досліджуваних процесів. Часто показники варіації не мають самостійного сенсу і використовуються для подальшого аналізу даних. Винятком є коефіцієнт варіації, який характеризує однорідність даних, що є необхідною умовою для статистичного аналізу. Варіація результуючого показника відображає волатильність процесу формування цін на ринку нерухомості. Ступінь варіації може вимірюватися за допомогою декількох показників:

1. Розмах варіації – різниця між максимумом і мінімумом. Відображає діапазон можливих значень. Мінімальна ціна інтервалу визначалась як медіана 5%-го діапазону найменших цін з вибірки даних, максимальна – як медіана 5%-го діапазону найбільших цін.

2. Середнє лінійне відхилення – відображає середнє з абсолютних (по модулю) відхилень всіх значень аналізованої сукупності від їх середньої величини.

3. Дисперсія випадкової величини – міра розкиду значень цієї величини, тобто її відхилення від середнього (математичного очікування).

4. Стандартне (середньоквадратичне) відхилення – корінь квадратний з величини дисперсії.

5. Коефіцієнт варіації – найбільш універсальний показник, який є мірою відносного розкиду випадкової величини. Показує, яку частку середнього значення цієї величини складає її середній розкид. Обчислюється у відсотках і тільки для кількісних даних. На відміну від середнього квадратичного або стандартного відхилення, коефіцієнт варіації вимірює не абсолютну, а відносну міру розкиду значень результуючої ознаки в статистичній сукупності. З точки зору статистичної однорідності вибірки при прийнятті гіпотези нормального розподілу, вибірка буде рахуватися однорідною, якщо коефіцієнт варіації не перевищує 33%.

6. Відносний розмах варіації (коефіцієнт осциляції) – відображає відносну волатильність крайніх значень результуючої ознаки навколо середнього.

На першому етапі після цензурування проводився статистичний аналіз вибірки ринкових даних по сегменту житлової нерухомості, віднесеному до економ-житла класу С, за період рецесії ринку 2010-2013 рр. в кількості 24996 об‘єктів.

Визначення статистичної значимості (репрезентативності) аналізованої вибірки. Для визначення необхідного об‘єму вибірки, при якій можна коректно застосувати методи регресійного аналізу, була використана технологія нейромережевого аналізу для фінансового моделювання в середовищі Neural Network Toolbox Matlab.

Були проаналізовані підвибірки об‘ємами 150, 250, 500, 1500 об‘єктів випадковим чином вибрані з загальної вибірки із 24996 об‘єктів. Навчання нейромережі проводилося з використанням 85% об’єктів з кожної підвибірки. Верифікація нейромережі здійснювалась на залишкових 15% об‘єктів з кожної підвибірки. Результати верифікації приведені на рис.

150 samples,	250 samples,
500 samples,	1500 samples,

Рис. 19. Залежність коефіцієнта кореляції від об‘єму вибірки

Значення скоригованого коефіцієнту детермінації показує, яка частка загальної варіації аналізованої вибірки обумовлена зміною факторних ознак. Відповідно до шкали Чеддока , якщо значення коефіцієнта детермінації перевищує 0,7, то сила зв‘язку статистично оцінюється як висока. Як видно з даних, представлених на рис. 19, при використанні підвибірки з 250 і більше об‘єктів, можна коректно застосовувати методи регресійного аналізу для вивчення впливу аналізованих факторів.

Описова статистика вибірки. Алгоритм підготовки (цензурування) бази даних пропозицій вторинного ринку комерційної нерухомості м. Львова в сегменті торгової нерухомості, віднесеної до вбудованих і прибудованих (street–retail), а також приміщень вільного призначення, , які у відповідності до класифікатора торгової нерухомості віднесені до класів 3,5,8–11, за період рецесії ринку 2010–2013 рр. наступний:

• проводиться попередня обробка всієї наявної ринкової інформації і форматна підготовка даних лістингу пропозицій для введення в базу, а також актуалізація поточного лістингу;

• чищення від пропусків і помилок та "повторів" і "дублів";

• вилучення "унікальних об'єктів", ціна яких виходить за вибраний інтервал мінімальних та максимальних цін;

• формування вибірок на основі типових запитів до бази даних в досліджуваному сегменті нерухомості,

• перевірка на однорідність (коефіцієнт варіації ),

• дослідження типу розподілу (нормальне, рівномірне, інше) та критерію достатності обсягу вибірки.

На першому етапі після цензурування проводився статистичний аналіз вибірки ринкових даних по сегменту торгової нерухомості, віднесеному до вище зазначених класів, за період рецесії ринку 2010–2012 рр. в кількості 14031 об‘єктів. На рис 20 представлена гістограма цінового розподілу аналізованої вибірки.

Гістограма цінового розподілу аналізованої вибірки

Статистичні показники аналізованої вибірки наведені в таблиці 8: