3. Методологія аналізу ринку

Як було зазначено раніше, ринок нерухомості представляє собою складну, багатофакторну і різнорідну систему. Кожен об’єкт на ринку нерухомості індивідуальний, як за своїми технічними характеристиками, так і за місцем розташування. Крім того, ринок нерухомості є сегментованим і персоніфікованим. Не дивлячись на всю складність ринку нерухомості та різнорідність учасників ринку (оцінювачі, ріелтори, девелопери, будівельники, страхові і інвестиційні компанії, банки, державні структури і просто покупці та продавці) всі вони зацікавлені в розумінні поточного стану ринку, а також у відслідковуванні тенденцій його розвитку. Звідси стає очевидним, що для проведення аналізу ринку необхідно сформувати систему простих і доступних його індикаторів, які дозволяють оперативно відслідковувати як поточну ситуацію, так і її зміну на ринку нерухомості. Зрозуміло, що моделювання стану ринку через систему індикаторів не може врахувати всі деталі. І тому для прийняття конкретних управлінських рішень, особливо при реалізації крупних інвестиційних проектів, виникає необхідність проведення більш глибоких досліджень відповідно до мети проекту, що реалізується.

Однак, у більшості випадків аналіз індикаторів ринку виявляється достатнім для оперативного регулярного моніторингу ринку. Фондові ринки всього світу використовують різноманітні індекси, так як Dow Jones, NASDAQ, Nikkey, РТС (російська фондова біржа), ПТФС (українська фондова біржа) та інші, які дають можливість учасникам ринків приймати обґрунтовані рішення.

На ринку нерухомості для цих цілей найчастіше використовується такий показник як середня ціна продажу (пропозиції) і більшість аналітичних публікацій стосуються аналізу приросту або падіння середньої ціни за певний період часу, наприклад, за місяць. Подібний підхід може привести до хибних висновків щодо стану ринку в тому чи іншому сегменті нерухомості, і, як наслідок, стати причиною неузгодженості даних про ситуацію, яка складається на ринку.

Оскільки ринок нерухомості є інерційною системою, то йому не притаманні різкі коливання цін зі змінною тенденцією від місяця до місяця. Термін інерційності – два–три місяці. І тому підхід прямого розрахунку зміни середньої ціни по місяцях, а, особливо, по тижнях, що досить часто практикується, може призвести до об’єктивно хибних результатів.

Справа в тому, що зміна середньої вартості питомої одиниці порівняння нерухомості (1 кв.м) може бути пов’язана з перерозподілом структури вибірки, яка аналізується. За нашими спостереженнями, місячне оновлення вибірки складає 10–15% від загальної кількості об’єктів у вибірці. І, якщо припустити, що це оновлення відноситься до дорожчого сегменту, наприклад, квартири верхньої цінової ніші, то аналітика зафіксує незначне подорожчання на всі квартири, представлені у вибірці. І, навпаки, в ситуації, коли структура вибірки змінюється за рахунок "дешевого" сегменту, спостерігається незначне зниження цін. Ще одним джерелом виникнення коливань середньої ціни можуть бути цілеспрямовані дії крупних гравців на ринку нерухомості.

Крім того, дослідження, які базуються на середній вартості призводять до постійного "тремтіння" показника середньої ціни. З цієї причини середня вартість в одному місяці може зростати, в наступному – падати, а потім знову вирости. Таким чином, для середньої ціни характерним є пилоподібний графік, точки якого необґрунтовано скачуть то вверх, то вниз. Вочевидь, що суттєво інерційний ринок нерухомості не може вести себе подібним чином. Враховуючи інерційність ринку, тенденції до зростання або падіння тривають як мінімум декілька місяців або навіть років.

Подібні короткотермінові, від одного до двох місяців, коливання цін відносяться до флуктуацій, які не є наслідком взаємодії попиту і пропозиції на ринку. Серйозна аналітика ринку, як правило, не має справи з флуктуаціями, оскільки їх не можливо передбачити, і не можна чекати, що вони будуть довготривалими. Крім того, що дуже важливо, флуктуації не є наслідком змін співвідношення попиту і пропозиції на ринку нерухомості. З точки зору статистичного аналізу, їх можна віднести до "статистичного шуму".

Як було вище зазначено, для коректного аналізу стану ринку нерухомості необхідно визначити інтегрований ціновий індикатор ринку, яким, вочевидь, є валовий рентний мультиплікатор (ВРМ). Для побудови часового ряду ВРМ необхідно, крім дослідження динаміки індексів фінансового часового ряду вартостей, побудувати і дослідити часовий ряд орендних ставок в сегментах досліджуваної нерухомості. Валовий рентний мультиплікатор більш коректно відображає стан ринку нерухомості і тенденції його розвитку в цілому, оскільки цей показник інтегрує в собі не тільки зміну вартості нерухомості, але й зміну дохідності цієї нерухомості. Відомо, що зростання орендних ставок (дохідності), навіть при несуттєвому падінні поточної вартості, передує переходу ринку до зростання вартості, і навпаки. Таким чином, прогнозний тренд зміни ВРМ більш коректно відображає очікування змін на ринку нерухомості, ніж у випадку, коли ми обмежуємось тільки дослідженням індексів часового ряду вартостей.

Для проведення аналітичних досліджень ринку нерухомості зручно об'єднувати декілька стадій в напівцикли або періоди (наприклад, фазу спаду – в стадію інтенсивного спаду та стадію рецесії; фазу відновлення і підйому – в стадії інтенсивного та сповільненого росту). Або виділяти у середині фаз окремі стадії (наприклад, стадію стабілізації після спаду, стадію стабілізації після буму), які можуть бути як короткочасними, так і більш менш тривалими. Так, наприклад, стадія стабілізації після цінового буму була короткочасною, і її тривалість для різних регіонів коливалася від трьох до чотирьох місяців, а стадія рецесії (стабілізація після падіння–обвалу) триває вже понад три роки.