- •6. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
- •6.1. Доходный подход
- •6.1.1. Общие положения
- •6.1.2. Обоснование отказа от применения подхода
- •6.2. Сравнительный подход
- •6.2.1. Общие понятия
- •6.2.2. Информация по объектам-аналогам
- •Информация по объектам аналогам для оцениваемого земельного участка по состоянию на 15.11.2012 года.
- •6.2.3. Описание и расчёт поправок в цены объектов-аналогов
- •График 1. Зависимость цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка
- •Поправочный коэффициент на масштаб для земельных участков
- •6.2.4. Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода
- •Расчет стоимости земельного участка по состоянию на 15.11.2012г.
- •8 680 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей.
- •6.3. Затратный подход
- •6.3.1. Общие положения
- •6.3.2. Обоснование отказа от применения подхода
- •6.4. Согласование результатов
- •8 680 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей.
- •1 298 (Одна тысяча двести девяносто восемь) рублей за 1 кв. М.
6.2.2. Информация по объектам-аналогам
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (Журнал "Недвижимость" №45 (76) от 12.11.2012 г.; Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Объект оценки расположен в Свердловской области в г. Екатеринбурге. На дату проведения оценки - 15.11.2012г., используя периодические издания: Журнал "Недвижимость" №45 (76) от 12.11.2012 г.; Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г., оценщик проанализировал выставленные на продажу земельные участки под промышленную застройку, расположенные в окраинных районах г. Екатеринбурга, и произвел выборку, представленную в таблице. Одновременно было произведено ранжирование выборки по показателю «цена за 1 кв.м, рублей» (Таблица 15).
Таким образом, оценщиком были применены статистические методы анализа данных, и произведено ранжирование объектов по их удельной стоимости. Основой для отбора аналогов, среди выставленных на продажу объектов, было взято значение стоимости соответствующей медиане выборки.
Из выставленных на продажу объектов оценщиком были отобраны аналоги, наиболее соответствующие объекту оценки по месторасположению и разрешенному использованию.
При отборе аналогов оценщик рассмотрел всю предложенную на продажу выборку земельных участков под промышленную застройку, расположенных в г. Екатеринбурге Свердловской области. Учитывая инфраструктуру объекта, для проведения расчета оценщиком были отобраны три аналога в верхнем ценовом диапазоне. Для отбора аналогов среди объектов, выставленных на продажу, оценщик руководствовался дополнительным критерием, в соответствии с которым для сравнения выбираются аналоги, удельный показатель стоимости которых до введения корректировок различается не более, чем на 30-35%.
Таблица 15
Параметры |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Объект 5 |
Объект 6 |
Объект 7 |
Объект 8 |
Объект 9 |
Объект 10 |
Объект 11 |
Объект 12 |
Источник информации об аналоге |
Журнал "Недвижимость" №45 (76) от 12.11.2012 г. стр. 207 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 240 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Газета «Есть Вариант» № 46 от 12.11.2012 г. стр. 241 |
Наименование |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Цена, рублей |
34 000 000,0 |
67 000 000,0 |
37 000 000,0 |
35 000 000,0 |
13 000 000,0 |
10 000 000,0 |
4 990 000,0 |
17 000 000,0 |
6 500 000,0 |
38 000 000,0 |
1 370 000 000,0 |
4 700 000,0 |
Общая площадь участка, кв.м |
74 000,0 |
140 000,0 |
70 000,0 |
60 000,0 |
20 000,0 |
13 200,0 |
6 000,0 |
18 850,0 |
7 000,0 |
40 000,0 |
1 370 000,0 |
3 500,0 |
Цена за 1 кв.м., рублей |
459,5 |
478,6 |
528,6 |
583,3 |
650,0 |
757,6 |
831,7 |
901,9 |
928,6 |
950,0 |
1 000,0 |
1 342,9 |
Адрес |
г. Екатеринбург, Химмаш, ул. Черняховского |
г. Екатеринбург, Шабровский, Высокогорская, 30 |
г. Екатеринбург, Кольцово |
г. Екатеринбург, Эльмаш, Промышленный |
г. Екатеринбург, Птицефабрика |
г. Екатеринбург, ЖБИ, ул. 40-летия Комсомола, 38 |
г. Екатеринбург, Завокзальный, Летчиков |
г. Екатеринбург, С. Сортировка, Шувакишская |
г. Екатеринбург, Полеводство |
г. Екатеринбург, Уралмаш, Машиностроителей |
г. Екатеринбург, Химмаш, Кольцовский тракт |
г. Екатеринбург, Полеводство |
Дата действия цены |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
15.11.2012 |
Тип цены |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Характер финансовых расчетов |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Оплата будет произведена немедленно и в полном объеме |
Продавец |
(922)109-46-83 |
Ликом, т. 8-912-24-69-404 |
Тихий центр, т. 8-953-00-57-535 |
Огаста, т. 355-50-50 |
Тихий центр, т. 8-953-00-57-535 |
МАН-главный, т. 371-20-00 |
Белый дом, т. 269-55-05 |
МАН-главный, т. 371-20-00 |
Кит, т. 219-51-53 |
Тихий центр, т. 8-953-00-57-535 |
Риэлт системы, т. 8-904-54-20-65 |
БК Недв. Центр, 222-21-11 |
Объем передаваемых прав |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Аренда |
Собственность |
Аренда |
Аренда |
Собственность |
Аренда |
Собственность |
Собственность |
Целевое использование участка |
под промышленную застройку |
под промышленную застройку |
под промышленную застройку |
под строительство зданий и сооружений производст. |
под пром.базу, логистику |
под автоцентр |
под автостоянку |
промышленность |
под логистический центр, склад, производство |
под промышленную застройку |
под строительство транспортно-логистич. |
промышленность |
Физические характеристики участка |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Пригоден для строительства |
Развитие инфраструктуры |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
есть коммуникации по границе участка |
Фактор разрешенного использования |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Не подходит |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Подходит |
Фактор площади |
Не подходит |
Не подходит |
Не подходит |
Не подходит |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Не подходит |
Требуется корректировка |
Ценовой пояс |
3 |
4 |
4 |
2 |
4 |
2 |
2 |
3 |
4 |
2 |
4 |
4 |
Фактор месторасположения |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Подходит |
Требуется корректировка |
Подходит |
Подходит |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Подходит |
Требуется корректировка |
Требуется корректировка |
Данные об объектах-аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в таблицу 16.
Таблица 16