Ключевые термины и понятия рынка первичной недвижимости

Первичный рынок – это рынок строящегося жилья.

Так что же это такое?

В первую нужно понимать, что никаких сделок с недвижимостью здесь не происходит. Клиент заключает договор, предмет которого, по сути — участие в долевом строительстве дома, а цель — получение квартиры, как результат его исполнения.

На момент заключения договора объекта недвижимости еще нет, будущая квартира подвешена на N-ом этаже в осях, а участок земли под строительство, скорее всего, взят у города в аренду на инвестиционных условиях. Сделки на первичном рынке должны восприниматься, как инвестирование.

Участники первичного рынка и их взаимосвязи:

Структура первичного рынка

• Застройщик (Заказчик) — юридическое (реже физическое лицо) получает в установленном порядке права на застройку земельного участка. Застройщик отвечает за организацию строительства в целом. Именно застройщик распределяет будущие квартиры в своем доме между остальными участниками строительства и ведет учет их принадлежности. Постановление Правительства (Разрешение на строительство) выдается именно ему. Иногда Постановление выдается Застройщику, но строительство ведет Инвестор (ГенИнвестор) на основании инвестиционного договора или доверенности, о чем будет сказано ниже. Застройщик контролирует процесс строительства, вводит Объект в эксплуатацию по окончании строительства, получает ПИБовские паспорта, милицейский адрес Объекта, передает квартиры Дольщикам.

• Инвестор (ГенИнвестор) — юридическое лицо, осуществляющее финансирование строительство (как правило за счет привлечения средств других организаций и частных лиц).

• Генподрядчик — Организация, возглавляющая непосредственно процесс строительства, т.е. строит дом

• Подрядчик, Субподрядчик (субчики) — организации, привлеченные Генподрядчиком и подрядчиком соответственно для выполнения определенного объема работ не стройке – профильные работы.

• Поставщики материалов — как понятно из названия, поставляют на стройку строительные материалы

• Дольщик — физические и юридические лица, предоставляющие свои средства для осуществления строительства дома

Дольщик:

Давайте рассмотрим принципиальную разницу между Инвестором и Дольщиком. Инвестор вкладывает свои средства в строительство с целью получения прибыли.

Дольщику желательно получить, как результат исполнения договора, право собственности на объект и сам объект с пригодными для жилья условиями.

Функции Дольщика:

• Поиск Объекта самостоятельно или с помощью специалистов.

• Заключение договора инвестирования или договора долевого участия в строительстве.

• Исполнение своих обязательств согласно договору (оплатить в срок, принять квартиру у строителей, получить необходимые документы от застройщика и оформить право собственности, оплатить коммунальные услуги).

У дольщика не так много функций, и они связаны с вложением средств и временем на ожидание результатов инвестиций.

Поставщики и производители строительных материалов

Это особая группа лиц, связанных со строительством.

Поставки осуществляются как Генподрядчику, так и подрядным организациям. Расчеты поставщики предпочитают в деньгах, поскольку отдают реальный товар. Однако, поставки на большие суммы строители часто не могут оплатить сразу, а материалы требуются еще до того, как появились средства на их оплату. В желании продать свой товар Поставщики идут на рассрочку платежа, беря в качестве гарантии долю в строящемся доме, которая определяется конкретными квартирами.

Свою долю – квартиру поставщики могут продать, используя разные юридические схемы и без услуг специалиста понять - произведены ли все расчеты в полном объеме, правильно ли оформлены правоотношения, зарегистрирует ли такой договор УФРС - будет сложно.

Подрядные и субподрядные организации

Подрядные организации могут быть привлечены Генподрядчиком для выполнения самых различных работ по строительству дома: земляные работы, нулевой цикл (укладка фундамента), подводка наружных инженерных сетей, общестроительные работы (установка каркасных и несущих конструкций здания, а также внутренних стен, перекрытий и перегородок), кровельные работы, установка внутренних инженерных коммуникаций, отделочные работы, благоустройство прилегающих территорий, транспортные услуги и т.д..

Рассмотрим подробнее схему работы подрядных организаций.

Расчеты с подрядчиками происходят деньгами (при небольшом объеме работ), деньгами и долей в строительстве в виде квартир (при большом объеме работ). В этом случае подрядчик пытается реализовать полученную долю и перевести ее в живые деньги.

Реализуют свою долю подрядчики как самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.

У подрядных организаций, как правило, цена за кв. м. ниже, чем у застройщика, генподрядчика и крупного поставщика. Объясняется просто: нужны средства на проведение работ, а продавать по цене Застройщика — значит ждать пока последний распродаст все свои объекты (почти до конца строительства), так как преимущество покупки у Застройщика очевидно.

Так же есть мнение: с подрядчиками опаснее заключать договор, чем с застройщиками. Это действительно опасно, в случае, если заключать какой-либо Договор без участия специалиста по эти вопросам, а также не ориентироваться в юридических семах и условиях Договора инвестирования.

Генподрядчик

Генподрядчик отвечает за техническую часть вопроса в строительстве всего дома. К нему стекается вся строительная документация. Привлекает, координирует и отслеживает работу подрядчиков, организует работу с поставщиками строительных материалов и конструкций.

Как правило, Генподрядчик рассчитывается с подрядчиками долей в доме, причем доля эта не маленькая.

Генподрядная организация — прежде всего строительная. Общестроительные работы выполняет именно она.

Свою долю Генподрядчики реализуют как сами, так и через посредников.

Генинвестор/Инвестор

Организация, финансирующая и/или осуществляющая привлечение средств на строительства объекта. Как правило, занимается продажей объектов, ведет переговоры с Генподрядчиком, поиск поставщиков и подрядчиков (в случае, если это входит в ее обязанности по инвестдоговору).

Застройщик

Застройщик определяет организационную структуру строительства: Генподрядчика, Генинвестора. Организует продажу квартир, ценовую политику, получает разрешение на строительство, осуществляет регистрацию права собственности, получает кредиты в банках и т.д.

Сегодня многие строительные организацию совмещают функции Застройщика (Заказчика) Инвестора и Генподрядчика в одном лице.

Задание №2: выучить и знать все ключевые понятия рынка первичной недвижимости.

Правовая база. Формы договоров

Задание № 3: выучить и знать все формы договоров на первичном рынке недвижимости. Знать преимущества и недостатки каждой формы договоров

Иерархия надежности договоров:

1. Договор Долевого участия

2. Договор ЖСК

3. Договор инвестирования или соинвестирования

4. Предварительный договор купли-продажи

1. Договор долевого участия

Правовая база договора:

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.

            По  договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленные договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

      Сторонами договора являются застройщик (любое юридическое лицо) и участник долевого строительства (дольщик-гражданин, юридические лица также могут, но с оговорками). Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, не могут быть объекты производственного назначения. Договор должен включать следующие существенные условия:

•     определение конкретного объекта долевого строительства;

•     срок передачи объекта застройщиком инвестору;

•     цена договора, сроки и порядок уплаты;

•     гарантийный срок объекта (он не может составлять менее 5 лет на объект, исчисляется со дня передачи объекта инвестору, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Дольщикам Объекта не может составлять менее чем три года).   

Принципиального отличия между существенными условиями в Договоре долевого участия и Инвестиционном договоре нет. Поэтому при необходимости детализации в части существенных условий обращаем внимание на информацию, указанную в статье по Инвестдоговору.

Только наличие всех этих существенных условий в договоре обеспечивает его действительность. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Заявление на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве подается обеими сторонами сделки, то есть Застройщиком и Дольщиком.

Кроме того, с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве, земельный участок, принадлежащий Застройщику, считается находящемся в залоге у Дольщиков, что более надежно обеспечивает их права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Застройщиком.  Также госрегистрация Договора на начальном этапе строительства исключает возможность «двойных продаж, двойных регистраций». 

 Привлекать денежные средства Дольщиков Застройщик вправе только после:

• получения разрешения на строительство,

• опубликования Проектной документации (Проектной декларации)

• государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок.

• оплата по договору после госрегистрации договора долевого участия

Договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации в УФРС. В связи с этим многие Застройщики используют различные схемы для получения первого взноса по Договору до его регистрации в УФРС. Для чего они так поступают? Во-первых, официальный срок регистрации 5 рабочих дней, однако реально срок затягивается до двух месяцев. Во-вторых, Дольщик может зарегистрировать договор, но не внести по нему первый платеж, в этом случае Застройщик должен выждать 2-месяца с момента регистрации, напомнить Дольщику о платеже и только затем расторгнуть Договор в одностороннем порядке. Расторжение происходит только после направления уведомления в адрес Дольщика Расторжение оформляется также через УФРС. Как видите, срок расторжения длительный, квартира весь этот период не находится в обороте.  Итак, схемы:

- Предварительный договор долевого участия с внесением обеспечительного платежа в виде первого взноса. Этот платеж при регистрации основного договора долевого участия засчитывается в стоимость этого договора;

- Договор бронирования;

- Аккредитивные расчеты;

- Просто оплата по Договору долевого участия (в этом случае нарушают законодательство).

Вероятно, есть еще какие-либо схемы, которые в целом направлены именно на получение первого взноса.

Закон обязывает Застройщика предоставить для ознакомления любому лицу всю информацию о проекте строительства, которые отражаются в Проектной декларации. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган росрегистрации. Отношения между Застройщиком и Дольщиками становятся более прозрачными.

Что касается продления сроков разрешения на строительство. Порядок точно такой же, как было описано при схеме привлечения инвестиций по 39-ФЗ Инвестиционный договор (см. выше). Как правило срок окончания строительства и срок передачи объекта не совпадают, кроме того Застройщик прописывает, что плановый срок окончания строительства может быть изменен изданием государственных актов, распоряжений. Это как раз в случае продления срока строительства через Службу ГСН. Это общая практика установки срока в Договоре.

При инвестировании по 214-ФЗ необходимо помнить, что в органы росрегистрации Дольщик обращается 2 раза:

- 1й раз при заключении ДДУ. Вносится запись в росреестр о праве конкретного лица на конкретную квартиру;

- 2-й раз при получении права собственности (Зарегистрированный договор + Акт приема передачи Квартиры). Вносится запись о возникшем праве собственности на конкретный объект конкретного лица.

Все изменения по строительству, по разрешенной документации и по финансовому состоянию Застройщика и изданий распоряжений по срокам строительства можно посмотреть в Проектной декларации, в которую Застройщик обязан вносить изменения в случае изменения-дополнения состава документации и состояния Объекта.

Штрафы и условия расторжения Договора не могут противоречить 214-му ФЗ и, как правило, дублируют его положения.

Плюсы и минусы Договора	Плюсы: Регистрация в УФРС (невозможность двойных продаж), при регистрации договора одновременно возникает право залога на земельный участок и на строящийся объект недвижимости; наличие Проектной декларации (вся инфо по Застройщику и объекту строительства); гарантия на объект строительства (5 и 3 года), распространение Закона о защите прав потребителей
	Минусы: Любое изменение необходимо регистрировать в УФРС
Особенности открытия договора и внесения первого взноса	Договор вступает в силу в момент регистрации в УФРС. По закону первый взнос должен быть осуществлен после регистрации Договора в УФРС.
Порядок передачи ключей от квартиры	После ввода объекта в эксплуатацию, как правило, спустя 6 месяцев или в срок, указанный в договоре, Квартиры передаются по акту приема-передачи от Застройщика Дольщику. При наличий возражений к качеству строительства подписывается Акт об устранении недостатков. После устранения недостатков подписывается Акта приема-передачи тот, который пойдет на регистрацию в УФРС.
Порядок оформления в собственности	Собственность оформляется после наступления следующих событий: - со стороны Застройщика передан полный комплект документов, подтверждающий окончание строительства, выполнение инвестусловий, Акт ввода объекта в эксплуатацию, ПИБовские платы объекта и т.д. -со стороны Дольщика по графику, установленному Застройщиком или в ином порядке, предоставляются на регистрацию Договор долевого участия, Акт приема-передачи Квартиры, а также документы по физическому лицу, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
Расходы по оформлению	Как правило, оформление собственности осуществляет Застройщик на основании отдельного договора и доверенности от физлица. Стоимость от 10 000 до 25 000 рублей, может быть выше - ниже. Нужно смотреть в договоре. В эту стоимость входят пошлины и сборы, необходимые для уплаты в УФРС.
Срок регистрации	Официально 5 рабочих дней, по факту до 2-х месяцев.