1. Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.Д.;

2. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.Д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику. Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями. Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости. Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных. При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии. Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки. Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта. Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д.

Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

1. размеры земельного участка;

2. форма земельного участка;

3. рельеф и почвы;

4. вид землепользования.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.).

Описание объекта включает:

1. наименование объекта;

2. год постройки;

3. дату последнего капитального ремонта;

4. общую площадь;

5. полезную площадь;

6. количество этажей;

7. описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

8. описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки. ^ Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости) А. Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости) Технические и прочие документы. Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости). Экспликация объекта недвижимости. Поэтажный план объекта недвижимости. Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости. Бизнес-план развития объекта недвижимости. Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости. Б. Общая информация Б.1. Общеэкономические источники. Эксперт РА, АК&М, Росбизнесконсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы). Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала). Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант. Региональные печатные издания. Генеральные планы развития регионов, городов. ^ Б.2. Характеристика и сегментация рынка недвижимости. Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах: Российской Гильдии Риэлторов; Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов; Российского Общества Оценщиков; Виртуального клуба риэлторов; Виртуального клуба оценщиков; Центра анализа рынков недвижимости; Информационного портала «Русская недвижимость»; Р.R.Е.S. – профессионального сервера недвижимости; Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника; Объединенного российского сервера недвижимости; RE:VIEW Недвижимость (Интернет-дайджест о рынке недвижимости). Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWау. Обзоры управляющих компаний: NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В); АNGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Аnghevelt-Research); СОLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости); РЕNNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости). В. Информационная база оценки недвижимости затратным подходом В.1. Оценка недвижимости с составлением сметы. СНиПы (строительные нормы и правила). ЕРЕРы (единые районные единичные расценки). СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы). ПВРы (показатели стоимости на виды работ). Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы – Объектные сметы – Сметы на монтаж оборудования – Сводный сметный расчет. ^ В.2. Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости. УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года. УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года. УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года. УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года. ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года. ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г. Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема – 1 куб. м. в ценах 2007 г. В.3. Индексы стоимости строительства 1969 г. – 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства». 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) – текущий момент: Сборники Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве). ^ В.4. Расчет физического износа. Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение. Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании). Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС). ^ В.5. Оценка земельного участка. Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные участки. Данные кадастровой оценки земельных участков – нормативная цена земли (Земельный кадастр). База данных бюллетеня RWaу. Г. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом Г.1. Данные о совершившихся сделках. Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлтеры намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам). Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ РФ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени). ^ Г.2. Предложения на продажу. Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛ-ЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН. Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY. Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др. База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости). ^ Г.3. Собственные базы данных оценщика. При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости актуальны примерно полгода. Д. Информационная база оценки недвижимости доходным подходом Д.1. Информация для расчета арендной ставки. Базы данных риэлторских агентств МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ-МЦБН и др. Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER. Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды. Периодические издания: «Из Рук в Руки», бюллетень RWay и др. База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости). ^ Д.2. Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы недозагрузки. Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости. ^ Д.3. Информация для расчета эксплуатационных издержек. Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости. Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование). Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний). ^ Д.4. Информация для построения коэффициента капитализации. Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов. Данные информационных агентств АК&М, Финмаркет, Росбизнесконсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам. Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости

^ ТЕМА 6. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ В ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ

1. Доходный подход и его методы

2. Сравнительный подход

3. Затратный подход

4. Выведение итоговой величины стоимости

5. Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

§ 1. Доходный подход и его методы. В оценке выделяют три основных подхода при определении стоимости объекта: доходный, сравнительный и затратный. Доходный подход в оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной собственности, т.е. собственности, способной принести доход. При использовании доходного подхода стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, которые получит собственник в процессе эксплуатации и возможной перепродажи оцениваемого объекта. В рыночной экономике большое значение играют инвестиции. Каждого инвестора в первую очередь интересуют доходы, которые он сможет получить на инвестируемые вложения. Доходный подход как раз взаимосвязывает размер инвестиций с выгодами от использования объекта инвестиций. В этом основное преимущество метода. Основным же недостатком метода является то, что выводы о стоимости объекта делаются на основании прогнозных данных, а прогнозы не всегда сбываются, особенно в нестабильных экономиках. Основным принципом, на котором базируется доходный подход, является принцип ожидания (предвидения). Суть подхода состоит в том, что будущие доходы пересчитываются в текущие цены с помощью специальных значений (дисконтирующих множителей), т.е. применяется процесс дисконтирования. В доходном подходе основными являются два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков. ^ Первый (капитализации дохода) применяется в том случае, когда доходы от объекта стабильны. Стоимость определяется по формуле: , где V – стоимость; D – доход за год от объекта; R – ставка капитализации. Ставка капитализации – это ставка дохода, который желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. ^ Второй метод (дисконтированных денежных потоков) применяется в случае, когда доходы от объекта собственности нестабильны. Для определения стоимости используется следующая формула в общем виде: , где n – число периодов получения дохода (владение собственностью); k – период владения; r – ставка дисконта. ^ Ставка дисконта – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции. Ставка капитализации и ставка дисконта находятся во взаимосвязи: R= r-g , где g – долгосрочные темпы прироста дохода. g = (CF₂- CF₁)/CF₁ Если долгосрочные темпы прироста дохода имеют место, то r > R, если g отсутствует, то r = R. Ставка дисконтирования – это ожидаемая норма прибыли на доступные альтернативные возможности с сопоставимыми рисками. Задача Известно, что объект собственности в первый год эксплуатации принесет 200 т.р. чистого дохода, во 2 год – 300 т.р., в 3 год – 350 т.р. чистого дохода. В конце третьего года предполагается продать объект за 1,5 млн. р. Ставка – 10%.. а) Определить текущую стоимость будущих доходов, если платежи обычные. б) Определить текущую стоимость будущих доходов, если ставка дисконтирования в первый год составит 10%, во 2 год – 12%, в 3 год – 17%. Платежи авансовые, в начале года. Решение: а) PV = 200 000/(1+0,1)¹ + 300 000/(1+0,1)² + 350 000/(1+0,1)³ + 1 500 000/(1+0,1)⁴ = 181 181 +247 934 + 262 960 + 1 024 520 = 1 716 595 б) PV = 200 000 + 300 000/(1+0,1)¹ + 350 000/(1+0,1)(1+0,12) + 1 500 000/(1+0,1)(1+0,12)(1+0,17) = 200 000 + 272 727,27 + 284 090,9 + 1 040 626 = 1 797 444,17 Общепризнанно, что доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее. ^ В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения. Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) -ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на: • условно-постоянные; • условно-переменные (эксплуатационные); • расходы (резерв) на замещение. К условно-постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование. К условно-переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д. Расходы на замещение вычитаются как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). Формула оценки выглядит так: V₀ = CF/R,(1) где: Vo - текущая стоимость (стоимость на момент оценки) бизнеса, CF - годовой денежный поток, R - коэффициент капитализации. Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно. Коэффициент капитализации при оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкой дохода на капитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемым среднегодовым темпом роста дохода предприятия. Формула для нахождения коэффициента капитализации имеет вид: R = r-g (3) где: R - коэффициент капитализации, г - ставка дисконта, g -ожидаемый среднегодовой темп роста дохода. Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.). Как свидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются: • срок прогнозного периода (срок проекта); • чистый операционный доход; • прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта; • возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода; • ставка дисконтирования для будущих денежных потоков; • рыночная стоимость объекта недвижимости. Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7-10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам. В соответствии с принципом ожидания основной оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов. Для прогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов: • прямое задание величины реверсии; • прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения; • применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования. Так как метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методе цены капитальных вложений. Этот метод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов: • номинальная безрисковая ставка; • общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг); • коэффициент бета. При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям - как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг. В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете. Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию. Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии). § 2. Сравнительный подход Сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж, рыночный метод, метод рыночной информации, метод компании-аналога) – это оценка стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Основным принципом здесь является принцип замещения. Подход основывается на рыночной информации о продаже сопоставимых объектов собственности, поэтому его применение без развитого рынка продаж невозможно. Кроме того, если оцениваемый объект собственности является специализированным, либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Последовательность действий следующая: I этап. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. II этап. Проверяется информация о сделках (это нужно для того, чтобы убедиться в достоверности информации и определения необходимых методов корректировки имеющейся информации). III этап. Корректировка стоимости сопоставимых объектов (корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада). Преимуществом метода является, что для оценки собственности используются рыночные данные по уже совершенным сделкам с аналогичными объектами, т.е. учитываются рыночные предпочтения и «взгляды» большинства на оцениваемые объекты собственности. Недостатком является то, что при оценке не учитываются будущие доходы от оцениваемой собственности.