4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены ранее. При таком варианте условия оценки должны выбираться так, что бы это было юридически и технически осуществимо, экономически эффективно и обеспечило собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. § 5. Процесс оценки Основания проведения оценки (ст.9 ФЗ) Оценка должна проводится в следующих случаях:

• Договор между заказчиком и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;

• Решение суда, арбитражного суда, третейского суда;

• Обязательная оценка (ст. 8 ФЗ);

• Решение уполномоченного органа (повторная оценка).

Основные этапы процесса оценки:

1. Постановка задачи.

1.1. Устанавливается цель оценки, т.е. возможность использования заключения об оценочной стоимости. Цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. 1.2. В зависимости от цели оценки определяется вид стоимости. 1.3. Проводится идентификация объекта собственности, и определяются юридические права, связанные с объектом. 1.4. Устанавливается дата проведения оценки.

2. Составление плана работ.

2.1. Составляется график работ по оценке (календарный график и план). 2.2. Устанавливаются источники и способы сбора информации, а также определяются затраты на сбор и обработку информации. 2.3. Разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости, исходя из имеющейся информации. 2.4. Определяется вознаграждение оценщика, исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.

3. Сбор и обработка данных (информации).

3.1. Сбор данных как о внешней, так и о внутренней среде объекта, а также факторов, влияющих на него. 3.2. Осуществляется проверка полноты и достоверности данных. 3.3. Исключаются излишние и сомнительные данные. 3.4. Осуществляется обработка и корректировка данных.

4. Непосредственная оценка.

1. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчеты стоимости объекта оценки выбранными методами.

5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.

1. Проверяется правильность всех математических расчетов, информация, на которой основывается оценка, обоснованность допущений, принятых во время определения стоимости.

2. Производится обобщение всей информации.

3. Формируется единое окончательное заключение.

6. Написание отчета о результатах оценки стоимости.

^ ТЕМА 2. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Необходимость и значение Федерального закона «Об оценочной деятельности».

2. Основные механизмы регулирования оценочной деятельности.

3. Обязательность проведения оценки.

4. Независимость оценки.

§ 1. Необходимость и значение закона «Об оценочной деятельности». Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки. Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. По сути дела вступление в действие закона "Об оценочной деятельности" совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка. Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности. Закон также устанавливает обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке. Закон содержит исчерпывающий перечень случаев, в которых оценка независимого профессионального оценщика обязательна. В законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы. ^ Основные нормативные правовые акты Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

2. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20 июля 2007 года № 256

3. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20 июля 2007 года № 255

4. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20 июля 2007 года № 254.

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Росимуществе России. § 2.2. Основные механизмы регулирования оценочной деятельности. Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Основными механизмами саморегулирования оценочной деятельности являются:

• членство в СРОО;

• страхование гражданской ответственности оценщиков;

• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемыми организациями оценщиков (СРОО);

• контроль со стороны СРОО за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности;

• аттестация оценщиков в области оценочной деятельности;

• определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики.

Основными механизмами государственного регулирования оценочной деятельности являются: Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков:

• надзор и нормативно-правовое регулирование, осуществляемое федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (уполномоченные федеральные органы).

• разработка федеральных стандартов оценки, осуществляемая Национальным советом по оценочной деятельности;

• утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности.

^ Уполномоченные органы Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы). Согласно статье 18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» надзор и нормативно-правовое регулирование осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в надзоре и нормативно-правовом регулировании является Министерство экономического развития Российской Федерации. ^ Функции уполномоченных федеральных органов Согласно статье 19 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» функциями уполномоченных федеральных органов являются:

• выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

• нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

• ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

• осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;

• обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

^ Саморегулируемые организации Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor - землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования про­фессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время данная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS. Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности существует также в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет 400 часов и разбита на два уровня - по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессио­нального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка семи других профессиональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков – многодисциплинарная профессиональная организация, объединяющая в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин и оборудования, ювелирных изделий. Согласно статье 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией в соответствии с положениями настоящей статьи с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

• объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным частью второй статьи 24 Федерального закона требованиям;

• наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном частью третьей статьи 24⁶ Федерального закона;

• наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

• наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Федерального закона.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность. Саморегулируемая организация оценщиков обязана своевременно принимать меры по недопущению возникновения конфликта интересов между саморегулируемой организацией оценщиков и ее членами, а также по своевременному урегулированию такого конфликта. Ликвидация некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях. В ликвидационную комиссию некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации оценщиков, должен быть включен представитель Национального совета. Некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована. ^ Функции саморегулируемой организации оценщиков Согласно статье 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

• разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

• разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

• представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

• прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

• контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

• ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

• организация информационного и методического обеспечения своих членов;

• осуществление иных установленных Федеральным законом функций.

Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков Согласно п. 2 статьи 22 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» саморегулируемая организация оценщиков вправе:

• представлять интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

• оспаривать в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана:

• соблюдать требования Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

• формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;

• осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

• применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, в отношении своих членов;

• сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным частью третьей статьи 22 Федерального закона, в течение десяти дней с момента выявления такого несоответствия;

• отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Федеральным законом;

• исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, за нарушение требований Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

• вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

• организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.

§ 2.3. Обязательность проведения оценки. Согласно статье 8 ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества чиновниками в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается.

Также Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика в случаях возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;

• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Кроме того, законодательством РФ предусматриваются следующие случаи обязательной оценки: Оценка акций для их обязательного выкупа по требованию акционеров (Ст. 75 и 77 ФЗ «Об акционерных обществах»)

1. Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» и ст.15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

2. Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 ФЗ «Об исполнительном производстве»)

3. Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ).

4. Оценка в рамках законодательства о банкротстве (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» № 127-ФЗ, «О реструктуризации кредитных организаций» №144-ФЗ)

Данный список не является исчерпывающим, так как условия гражданского оборота могут выявить иные обязательные случаи проведения оценки (например, из условий договора). § 2.4. Независимость оценки. Согласно закону лишь независимые профессиональные оценщики могут заниматься оценочной деятельностью. Именно они, в силу своей профессии, владеющие соответствующими методиками и объективно не заинтересованные в недооценке или завышении стоимости имущества, способны объективно выполнять оценку стоимости собственности. На основании заключения независимого профессионального оценщика смогут при желании защитить свои интересы граждане. Это становится возможным благодаря включению в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможности граждан и юридических лиц оспаривать правильность сделанной кем-либо оценки принадлежащего им имущества, в том числе и в целях налогообложения. Принцип оспоримости оценки имущества дает гражданам и предприятиям, всем участникам рыночных отношений реальную возможность защиты своих прав, в том числе через суд. Закон дает заказчику ряд реальных гарантий оценки в целях защиты его интересов. Профессиональными оценщиками не могут быть лица, заинтересованные в результатах оценки. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

^ ТЕМА 3. СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 3.1. Система стандартов. Российские стандарты оценки. 3.2. Международные стандарты. § 1. Система стандартов. Российские стандарты оценки. Одной из основных форм регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности. Различают национальные и международные стандарты оценки. Основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

• обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества; • формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке; • установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке; • создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке; • гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами; • содействие соблюдению законодательства Российской Федерации средствами и методами стандартизации. ^ Статья 20 ФЗ ««Об оценочной деятельности в РФ» Стандарты оценочной деятельности Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки. Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона. Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети "Интернет". Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки. § 2. Международные стандарты оценки В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ).

Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам. Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee-IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач МКСОИ является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств - членов МКСОИ. Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. В настоящее время МКСОИ в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности. В 2007 г. были приняты МСО в редакции 2007 г. (МСО-2007). Это издание развивает и углубляет положения предыдущих изданий МСО и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг. Большое внимание было сосредоточено на стандартизации терминологии и идентификации взаимоотношений с бухгалтерскими стандартами, чтобы гарантировать, что отчеты об оценке стоимости демонстрируют последовательное и сопоставимое измерение активов. Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. ^ Содержание МСО 2007 Введение Истоки Международного комитета по стандартам оценки и самих стандартов Фундаментальные понятия для Общепринятых принципов оценки (ОПО [GAVP]) Кодекс поведения Типы имущества Международные Стандарты Оценки – МСО (International Valuation Standards) МСО 1 Рыночная стоимость как база оценки МСО 2 Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости МСО 3 Отчетность об оценке стоимости Международные Применения Оценки – МПО (International Valuation Applications) МПО 1 Оценка стоимости для финансовой отчетности МПО 2 Оценка стоимости для целей обеспеченного кредитования МПО 3 Оценка стоимости активов государственно-общественного [публичного] сектора для финансовой отчетности Руководства (Guidance Notes) Руководство 1 Оценка стоимости недвижимого [реального] имущества Руководство 2 Оценка стоимости прав [интересов] аренды Руководство 3 Оценка стоимости установок, машин и оборудования Руководство 4 Оценка стоимости нематериальных [неосязаемых] активов Руководство 5 Оценка стоимости движимого [личного] имущества Руководство 6 Оценка стоимости бизнеса Руководство 7 Оценка стоимости при наличии опасных и токсичных веществ Руководство 8 Затратный подход для финансовой отчетности – (АЗЗ [DRC]) Руководство 9 Дисконтированный денежный поток (ДДП [DCF]). Анализ для рыночных оценок стоимости и инвестиционный анализ Руководство 10 Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества Руководство 11 Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости Руководство 12 Оценка стоимости специализированного торгового имущества Руководство 13 Массовая оценка для налогообложения имущества Руководство 14 Оценка стоимости имущества в добывающих отраслях Руководство 15 Оценка стоимости исторического имущества ^ ТЕМА 4. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ) 4.1. Внешняя информация (макроэкономическая информация и отраслевая информация) 4.2. Внутренняя информация Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям:

• достоверности;

• точности;

• комплексности.

Используемая информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого объекта. Существуют различные пути организации информации: хронологический, журналистский, логический. Хронологический путь организации информации предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с изложения истории создания компании. Журналистский путь организации предполагает размещать материал от более важного к менее важному. Например, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, а внимание акцентируется на наиболее важных пропорциях или коэффициентах. Логический порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводится обзор макроэкономической ситуации, позволяющий определить инвестиционный климат в стране. ^ СИСТЕМА ИНФОРМАЦИИ Оценка стоимости имущества основана на анализе данного имущества как товара, при этом необходимо произвести учет прошлых затрат, проанализировать текущее состояние и спрогнозировать будущий потенциал. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом. • Внешняя информация, характеризующая условия функционирования объекта оценки в регионе, отрасли и экономике в целом. • Внутренняя информация, дающая представление о специфике оцениваемого объекта. § 1. Внешняя информация (макроэкономическая информация и отраслевая информация) Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что собранная и изученная оценщиком информационная база является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Информацию следует давать в оптимальном объеме и ориентированной на оцениваемый объект. Для определения объема требующейся информации необходимо: 1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ). 2. Провести интервью с заказчиком и собственником. 3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта. Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ. В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных. Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.1). Рис. 4.1. Информация необходимая для оценки Информационный блок внешней информации характеризует условия функционирования объекта оценки в отрасли и экономике в целом. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. 1. Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на функционировании объекта оценки изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета. Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, возникающий из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики. Диверсификация - сокращение риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого круга ценных бумаг). Риск - степень определенности, которой характеризуется достижимость в будущем ожидаемых результатов. Как правило, риск воспринимается как возможность потери, хотя, по определению, любое возможное отклонение (+/-) от прогнозируемой величины есть отражение риска. Анализ фактора риска имеет субъективный характер: оценщики, уверенные в будущем росте доходов от объекта оценки, определят его текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистичный прогноз. Другими словами, чем шире разброс ожидаемых будущих доходов вокруг наилучшей оценки, тем рискованнее инвестиции. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости объекта оценки. На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели: • темпы экономического роста; • уровень инфляции; • изменение ставок процента; • изменение обменного курса валют; • индекс деловой активности; • инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений; • уровень доходов населения и другие факторы. 2. Политические и социальные факторы: • стабильность и прогнозируемость политической ситуации; • доверие правительству; • приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др. Основные источники внешней информации: 1. Программы Правительства и прогнозы. 2. Данные государственных организаций. 3. Исследования международных финансовых организаций. 4. Аналитические обзоры информационных агентств. 5. Электронные информационно-поисковые системы. 6. Периодическая экономическая печать. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.