3.5. Другие обременения (ограничения) прав на землю

Ограничение прав собственника по использованию земельного участка может происходить и в случае вхождения участка в зоны с особым режимом использования земель (санитарно-защитные зоны эколого- и взрывоопасных объектов, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, охранные зоны историко-культурных и природно-заповедных объектов и другие), которые устанавливаются в соответствии с законами, государственными строительными, санитарными и противопожарными нормами.

Право на земельный участок может быть ограничено (обременено) законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица или договором путем установления:

• а) запрета на пользование и / или распоряжение, в том числе путем отчуждения;

• б) условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;

• в) запрета на осуществление отдельных видов деятельности;

• г) запрета на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта;

• д) условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;

• е) условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;

• ж) условия предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.

Ограничения прав владельца земельного участка относительно его использования и застройки (запрещение нового жилищного строительства, сооружения гаражей, автостоянок, мойки и обслуживания транспортных средств и техники, и тому подобное) устанавливают по решениям органов местного самоуправления в случае определения зон с особенным режимом использования земель согласно действующему законодательству на основе утвержденной градостроительной документации.

К таким ограничениям относятся:

а) санитарно-защитные зоны промышленных, сельскохозяйственных, транспортных, коммунальных, складских предприятий и объектов, а также излучающих сооружений телерадиостанций и радиорелейных линий;

б) зоны и округа санитарной охраны курортов;

в) зоны санитарной охраны источников водоснабжения, водоочистительных сооружений;

г) прибрежные полосы водоемов;

д) зоны охраны ландшафта, памятников архитектуры, зоны регуляции застройки;

е) охранительные зоны объектов природно-заповедного фонда;

ж) зоны залегания полезных ископаемых;

к) сейсмические зоны и зоны разрушения земной поверхности, сдвигов, затопления, подтопления, тектонических разломов и других опасных естественных и антропогенных процессов;

л) защитные зоны трубопроводов, баз и складов нефтепродуктов, взрывчатых веществ, карьеров, где осуществляются взрывные работы, и других опасных объектов;

м) технические зоны метрополитена и других подземных сооружений.

Зоны с особым режимом устанавливаются в соответствии с законами Украины, действующих строительных, санитарных и противопожарных норм.

Объекты сервитутов и зон с особым режимом использования земель должны иметь конкретное описание с указанием площади земельного участка, к которому они относятся. Границы этих объектов могут быть установлены на плане земельного участка без их установления в натуре (на местности).

4. Трансакция земельных участков

Существенным следствием недвижимой природы земельного участка является также особый способ его передачи от одного владельца другому - путем перехода прав на земельный участок. Передача прав от одного владельца другому имеет стоимостный характер и подлежит оценке. В данном случае объектом оценки скорее являются права по отношению к земельному участку, чем собственно участок как физическая вещь.

Следует обратить внимание, что в этом контексте в теории и практике оценки четко разграничивают понятие недвижимого имущества и понятие недвижимости, как права собственности, в данном случае - земельной собственности. Последняя охватывает все права, интересы и выгоды от владения земельным участком, которые могут распределяться, как по отношению к его различным частям, так и между разными лицами. Причем, покупая и продавая землю, участники рынка относят конкретную стоимость к конкретному интересу (праву) в земельной собственности. Для оценки земли таковым объектом является земельный участок, который сам или с неразрывно связанными с ним естественными и/или созданными человеком вещами, формирует недвижимое имущество.

Такой характер связи с землей не только позволяет различать недвижимое имущество и имущество, которое можно переместить без потери его сущностных характеристик (движимое имущество), но и обусловливает необходимость воспринимать земельный участок с точки зрения единства двух составляющих - земли и земельных улучшений. Поэтому объектом оценки земли может быть как земельный участок (если он неулучшенный), так и земельный компонент в составе улучшенного земельного участка.

Контрольные вопросы

1. Объяснить особенности формирования недвижимости в Украине

2. Основные характеристики земельного участка

3. Суть прав на землю. Право развития.

4. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд: особенности права.

5. Право залога.

6. Постоянные ограничения прав.

7. Право добрососедства.

8. Виды сервитутов.

9. Суть ограничений (обременений)

Литература

1. Земельный кодекс Украины 25.10.2001 г. N 2768-III

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р.

3. Национальный стандарт Украины № 1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав", утвержден постановлением Кабинету министров Украины от 10 сентября 2003 г. № 1440

4. Оцінка земельних ділянок/Драпіковський О.І., Іванова І.Б. — К.: "ПРІНТ-ЕКСПРЕС", 2004. — 296 с, іл.

Справочная литература

5. ПРАВИЛА та порядок розподілу території житлового кварталу (мікрорайону) введені в дію з 1 жовтня 1999 року Iз змінами, внесеними згідно з Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики N 59 ( v0059241-01 ) від 19.03.2001} (Правила втратили чинність на підставі Наказу Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства N 146 ( v0146667-05 ) від 26.08.2005)

31

Градостроительный кадастр