2. Права на землю

Относительно земельного участка, как уже указывалось, могут существовать многочисленные права, обязательства и интересы. При этом различные лица могут владеть разным набором или пакетом прав, которые могут распространяться как на весь участок, так и на его часть, в том числе и земельные улучшения, и действовать на протяжении различных периодов времени. Как правило, эти права (интересы) удостоверяются юридическими документами и регламентируются национальным законодательством, которое устанавливает способ и форму получения дохода с земли.

Пакет прав может быть разделен на большое количество составляющих, дающих возможность создания новых комбинаций прав. Комбинация прав позволяет решать конкретные экономические и общественные задачи.

Это дает возможность, во-первых, привлекать необходимое количество инвесторов путем обмена прав на собственность, во-вторых, - изымать определенные правомочия собственника, если это оправданно общественными интересами. Последнее, как правило, связано с ограничением со стороны государства или территориальной общины права на некоторые виды использования земли. Поэтому земельную собственность целесообразно рассматривать как сумму прав на существующее использование и прав на развитие: деление, объединение, застройку земельного участка.

Отметим, что необходимость разграничения права пользования и права развития обусловливается и сугубо экономическими факторами. Стоимость земельной собственности будет значительно выше, если существует возможность ее дальнейшего развития.

Необходимо четко определить права, которые могут переходить от одного лица другому, независимо от того, относятся ли они к земельному участку в целом или к его реальной и идеальной доле.

Традиционно к таким правам относят:

• право собственности,

• право застройки,

• право залога,

• сервитуты,

• реальные повинности,

• право преимущественного приобретения.

Указанные права рассматриваются как существенные составляющие земельного участка, и вместе с отдельными правомочиями и обязательствами законного собственника земельного участка представляют собой юридический титул.

Наиболее полным по совокупности правомочий является право собственности, стоимость которого, по сути, и отражает стоимость земли Обладатель этого права владеет, пользуется и распоряжается земельным участком и может требовать от всех других лиц воздерживаться от нарушения его правомочий и устранять последствия таких нарушений. Правомочности собственника могут быть ограничены лишь законом или договором. В мировой юрисдикции право собственности трактуется как неограниченное безусловное право, включающее право использовать, занимать, развивать, делить (объединять), продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству, менять, дарить; право использовать все эти права или какое-либо из них, передав остальные другим лицам или государству, либо право вообще отказаться от них.

Таким образом, осуществляя свои правомочия, собственник может совершать различного рода гражданско-правовые сделки относительно земельного участка, что приводит к тому, что определенный земельный участок, находящийся в собственности, обременяется правами третьих лиц на основании заключенного с собственником земельного участка соглашения (договора).

К наиболее распространенной форме передачи отдельных правомочий собственника следует отнести предоставление земли в аренду, то есть в срочное владение и пользование земельным участком. При этом владелец права аренды не имеет права заключать соглашения, которые могут привести к отчуждению земельного участка, но имеет право передавать свои правомочия третьим лицам путем продажи, дарения, обмена и т п. на срок и на условиях, установленных договором аренды Он также имеет право сажать многолетние насаждения, возводить на земельном участке здания или сооружения, если другое не предусмотрено законом или договором аренды. Владелец права аренды обязан платить собственнику земельного участка арендную плату, размер и сроки которой устанавливаются по соглашению сторон.

Близким к праву аренды, но более ссуженным по перечню правомочий, является право застройки (суперфиций), возникающее на основании договора застройки с собственником земельного участка, срок действия которого строго лимитирован во времени. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником земельного участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, согласно Гражданскому кодексу Украины.

Эмфитевзис устанавливается по договору между собственником земельного участка и физлицом, проявившим желание пользоваться определенным земельным участком (землепользователем). Срок эмфитевзиса, размер оплаты, ее форма, порядок и сроки оплаты устанавливается договором. Согласно гл.16-1 Земельного кодекса Украины срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд или для застройки не может превышать 50 лет.

Важной особенностью эмфитевзиса является то, что это право может быть отчуждено и передано по наследству. Землепользователь имеет право не только пользоваться земельным участком согласно договору, но обязан своевременно вносить плату, повышать урожайность земли, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

Землепользователю предоставлено право продажи своего права пользования земельным участком. При продаже этого земельного участка землепользователь имеет преимущественное право перед другими физлицами на право его приобретения по предложенной стоимости или на других равных условиях. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд останавливается в случае:

   а) объединения в одном лице собственника и землепользователя;

   б) окончания срока права пользования;

   в) выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью.

  Суперфиций. Собственник земельного участка имеет право предоставить его другому лицу не только для сельскохозяйственных нужд, но и для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилищных и других сооружений и зданий. Суперфиций может возникнуть на основании договора или завещания, как на определенный, так и на неопределенный срок. Как правило, указывается минимальный и максимальный срок, которые чаще всего регламентированы эффективным сроком жизни здания. Землепользователь обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, вносить плату за пользование земельным участком, другие платежи, установленные законом. Землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), возведенные на земельном участке. Право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае:

   а) объединения в одном лице собственника и землепользователя;

   б) окончания срока права пользования;

в) отказа землепользователя от права пользования;

г) не использование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесено в уставный капитал, передано в залог.

Владельцу права застройки принадлежит правомочие использования этого права с целью возведения на земельном участке здания или сооружения, которые после завершения строительства переходят в его собственность. Он также имеет правомочие относительно срочного пользования земельным участком, на котором находится построенное им здание или сооружение и правомочие по распоряжению правом застройки, которое может быть отчуждено в пользу третьего лица на период до окончания срока действия договора застройки. При этом владелец права застройки не может при осуществлении своих правомочий ущемлять права собственника земельного участка, обремененного правом застройки, и не имеет права совершать какие-либо сделки относительно данного участка.

Рассматривая права собственника земельного участка, следует помнить важный экономический момент, которым является постоянная ценность земли, дающая возможность рассматривать его как надежный гарант при получении необходимых для инвестиций кредитов. Поэтому собственник земельного участка с целью получения кредита может прибегнуть к его залогу - ипотеке.

Право залога - это право залогодержателя, т.е. лица, в пользу которого установлен залог, удовлетворить свои требования к залогодателю за счет земельного участка. Оно возникает на основании договора ипотеки, а прекращается - после выполнения обязательств, обеспеченных залогом, или после продажи земельного участка залогодержателем.

Право земельного сервитута

Разнообразие землепользования и, прежде всего, городского, обусловило необходимость внедрения еще одной формы землепользования – права сервитута, - права ограниченного пользования чужим земельным участком. Право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).

Право земельного сервитута — это право, объектом которого является конкретный обслуживающий земельный участок, а субъектом — собственник (пользователь) конкретного господствующего участка. Поэтому право земельного сервитута не является личным правом.