Лекція 8. Договори в будівництві

8.1. Загальна характеристика договорів в будівництві. Види. Класифікація.

8.2. Особливості укладення договорів в будівництві. Тендерні процедури.

8.3. Різновиди договору підряду - договір генпідряду, договір субпідряду, договір підряду на проектування та ін.

8.4. Непоіменовані договори в будівництві (договір про пайову участь, договір про управління проектом, договір про маркетингові та інші дослідження).

8.5. Особливості державного регулювання договорів підряду на капітальне будівництво (загальні умови укладення договорів підряду на капітальне будівництво)

8.1. Загальна характеристика договорів в будівництві. Види. Класифікація.

Договори підряду на будівництво різноманітні, в зв'язку з чим постає проблема їхньої класифікації.

Залежно від предмета договору розрізняють:

• договори підряду на будівництво (капітальне будівництво) чи будівництво інвестиційного об'єкта;

• договори на виконання будівельних і пов'язаних з ними робіт (спеціальних будівельних: монтажних, пусконалагоджувальних, земляних, а також упоряджувальних та інших);

• договори на шефмонтаж — виконання пусконалагоджувальних робіт виробником відповідного устаткування (обладнання), що монтується на об'єкті.

Залежно від сторін-виконавців і обсягу виконуваних ними робіт розрізняють:

• договори підряду (генерального підряду) на будівництво (тобто на виконання всього комплексу будівельних і пов'язаних з ними робіт на об'єкті);

• договори субпідряду (договори на частину будівельних і пов'язаних з ними робіт, що виконуються на об'єкті); договори субпідряду укладаються у разі використання договору генерального підряду.

Залежно від розподілу між сторонами обов'язків та їхнім обсягом розрізняють:

• традиційний генпідрядний (підрядний) договір на будівництво, що укладається на підставі готової проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) та передбачає забезпечення Підрядчиком виконання усього комплексу будівельних і пов'язаних із ними робіт на об'єкті відповідно до наданої йому Замовником проектно-кошторисної документації;

• проектно-будівельний договір, що укладається з організацією, здатною суміщувати дві стадії капітального будівництва — проектування та будівництво, на виконання як проектних, так і будівельних робіт. Підрядчик при цьому може виконувати увесь обсяг обумовлених договором робіт власними силами, а може залучати для цього інших виконавців на підставі договору субпідряду. Використання такого виду договору підряду на капітальне будівництво забезпечує скорочення строків будівництва;

• договір на управління будівництвом, укладається інвестором з посередницькою, косалтінговою або інжиніринговою організацією, яка здійснює управління будівництвом об'єкта, тобто визначає виконавців, укладає з ними договори, координує їхню діяльність, контролює хід та я кість виконуваних ними робіт, забезпечує приймання закінчених будівництвом об'єктів Замовником і відповідає перед ним за якість і своєчасність будівництва об'єкта в цілому. Цей вид договору застосовується у разі,, якщо Замовник власними силами не спроможний здійснювати контроль за будівництвом.

Залежно від кількості сторін у договорі розрізняють:

• двосторонні договори підряду на будівництво, тобто договори, в яких беруть участь лише дві сторони — Замовник і Підрядчик;

• багатосторонні договори, в яких нарівні з Замовником і Підрядчиком виступають як сторони в договорі, гаранти чи поручителі (з боку Замовника та/або з боку Підрядчика), страхові, проектні та інші організації.

За принципом визначення ціни в умовах ринкової економіки розрізняють:

• контракти з ціною типу «вартість плюс контроль», що передбачають виконання обумовлених договором робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін; не гарантують заздалегідь наміченої вартості будівництва, в зв'язку з чим існує значний ризик для замовника;

• контракт типу «гарантований максимум або перевищення ціни контракту», що передбачає виконання робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, але зі встановленням максимальної вартості обумовлених договором робіт, що сплачується замовником; у цьому випадку є гарантія для замовника, що узгоджена з ним певна максимальна вартість об'єкта не буде перевищена;

• контракт з фіксованою ціною вимагає наявності повної проектно-кошторисної документації та гарантує замовнику виконання обумовлених договором робіт в межах кошторисної вартості.

• Законодавство, що регулює договірні відносини в будівництві.

Порядок укладення й виконання договорів підряду на проведення робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітальному ремонту будинків, споруджень, технічному переоснащенню підприємств (далі - будівництво об'єктів), а також окремих комплексів або видів робіт, пов'язаних з будівництвом об'єктів, визначається Цивільним (параграф 3 глава 61) і Господарським (глава 33) кодексами України, а так само Загальними умовами укладення й виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.2005 р. №668.

Необхідно враховувати, що Загальні умови обов'язкові під час укладення й виконання договорів підряду в капітальному будівництві (далі - договір підряду) незалежно від джерел фінансування робіт, а також форми власності замовника й підрядника (субпідрядників).

Договори підряду в капітальному будівництві при участі нерезидентів укладаються й виконуються в порядку, передбаченому Цивільним і Господарським кодексами України, а так само цими Загальними умовами, іншими актами законодавства, що регулюють зовнішньоекономічні відносини. Якщо в міжнародному договорі України, укладеному у встановленому законом порядку, встановлені інші правила, чим ті, які встановлені Загальними умовами, застосовуються правила відповідного міжнародного договору.