5.2. Особенности отвода земельных участков под строительство через земельные торги.

Норма об отводе земельных участков государственной и коммунальной собственности на конкурентных началах была установлена в Земельном кодексе еще в первой редакции. А именно в ст.134 ЗК говорилось, что: «земельные участки государственной или коммунальной собственности, предназначенные для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку, подлежат продаже на конкурентных началах (земельные торги)». Кроме того, проведение земельных торгов предполагалось в двух формах - конкурса и аукциона.

В 2008 году в Земельный кодекс были внесены изменения в соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству», которые касались вопроса земельных торгов. Так, данным законом был расширен предмет земельных торгов, ведь согласно нововведениям кроме продажи самих земельных участков путем земельных торгов была предоставлена ​​возможность отчуждать также другие права на земельный участок (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) , а еще была ликвидирована конкурсная форма проведения земельных торгов. Однако, все равно было много моментов, которые блокировали возможность проведения аукционов. Например, в соответствии с положением ч. 5 ст . 137 ЗКУ , «земельные торги проводятся в порядке, установленном законом» , а специального закона, который определял бы порядок проведения земельных торгов (аукционов) , принято не было. Хотя проекты закона «О рынке земель» неоднократно рассматривались Верховной Радой Украины, однако ни один из представленных в парламент проектов закона не мог считаться удовлетворительным и поэтому не был парламентом принят. Альтернативная попытка провести через парламент специальный закон «О земельных аукционах» также потерпела неудачу - 17.02.2010 года парламент отклонил правительственный проект этого закона. При таких обстоятельствах риск того, что любой аукцион будет объявлен не соответствующим закону, а именно ч. 5 ст . 137 ЗКУ, что даст основания для оспаривания договора, заключенного по результатам аукциона, блокировал возможность проведения аукционов.

Наконец, 5 июля 2012 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно порядка проведения земельных торгов в форме аукциона». Принятие данного закона позволило проведение земельных аукционов, которое было чрезвычайно затруднено ранее, при отсутствии установленной законом соответствующей процедуры. Однако, данным законом также предусмотрено принятие большого количества подзаконных нормативно - правовых актов, без которых проведение земельных торгов будет невозможным. Согласно ст.10 Закона, такими актами должны быть определены: форма заявления об участии в аукционе, форма справки о получении документов исполнителем, форма книги регистрации участников аукциона, форма входного билета, форма информационной карточки на лот, форма карточки участника торгов - сейчас урегулирован Приказом Министерства аграрной политики и продовольствия «Об утверждении форм документов, необходимых для проведения земельных торгов» от 25.09.2012 № 580.

Итак, в настоящее время порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) в форме аукциона регулируется главой 21 Земельного Кодекса.

В части 2 статьи 135 установлен «исключительный» порядок продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) на земельных торгах. Однако, исключения из этого правила содержатся в части 2 статьи 134, из них нашей темы (отвод земельных участков под строительство) касаются, в частности, следующие:

• строительство объектов в полном объеме осуществляемое за средства государственного и местных бюджетов;

• предоставление земельных участков государственным и коммунальным предприятиям, бюджетным учреждениям, а также хозяйственным обществам, в уставном капитале которых государственная или коммунальная доля акций (долей, паев) превышает 60 процентов ;

• предоставление земельных участков в аренду для реконструкции кварталов устаревшей застройки, для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен;

• предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности для нужд частного партнера в рамках государственно -частного партнерства в соответствии с законом;

Процедура проведения аукциона условно делится на следующие этапы:

1. Определение организаторов торгов земельных участков государственной или коммунальной собственности, права на которые продаются.

2. Формирование лотов к проведению земельных торгов.

3. Подготовка и порядок проведения собственно самой процедуры аукциона.

4. Установление и обнародование результатов земельных торгов.

Организатором земельных торгов выступает физическое или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который осуществляет реализацию права государственной или коммунальной собственности на земельные участки, или государственный исполнитель при выполнении решений, подлежащих принудительному исполнению в порядке, предусмотренном Законом Украины «Об исполнительном производстве».

Подготовка лотов к проведению земельных торгов обычно осуществляется за счет средств организатора земельных торгов, но также может осуществляться за счет средств исполнителя земельных торгов на основании договора о подготовке лотов для продажи между организатором земельных торгов и исполнителем земельных торгов с последующим возмещением расходов исполнителю земельных торгов за счет средств, уплачиваемых покупателем лота.

Относительно исполнителя (или лицитатора) земельных торгов, то таковым может выступать предприятие, имеющее лицензию на проведение земельных торгов и заключило с организатором земельных торгов договор об их проведении. Такой субъект может быть частной или государственной формы собственности. Например, такие услуги по проведению земельных торгов предоставляет государственное предприятие «Укрспецзем», которое имеет 28 филиалов по Украине.

Подготовка лотов к проведению земельных торгов включает:

• изготовление, согласование и утверждение в установленном порядке проекта землеустройства по отводу земельного участка (в случае изменения целевого назначения земельного участка и в случае, если границы земельного участка не установлены в натуре);

• государственную регистрацию земельного участка;

• государственную регистрацию вещного права на земельный участок;

• получение выписки о нормативной денежной оценке земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» в случае продажи на земельных торгах права аренды на него;

• проведение экспертной денежной оценки земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об оценке земель», кроме случаев продажи на земельных торгах права аренды на него;

• установления стартовой цены продажи земельного участка (которая относительно земель государственной и коммунальной собственности не может быть ниже экспертной денежной оценки земельного участка);

• установление стартового размера годовой арендной платы, который относительно земель государственной и коммунальной собственности не может быть меньше размера арендной платы, определенного Налоговым кодексом Украины;

• установления стартовой цены продажи прав эмфитевзиса, суперфиция земельного участка, относительно земель государственной или коммунальной собственности не может быть ниже рыночной стоимости соответствующего права, определенной путем проведения экспертной денежной оценки земельных участков;

• определение исполнителя земельных торгов, даты и места проведения земельных торгов (ч.4 ст.136 Земельного кодекса)

Основанием для начала проведения аукциона служит публикация, размещенная исполнителем в печатных средствах массовой информации общегосударственной, региональной и местной сферы распространения, а также на официальном сайте Государственного агентства земельных ресурсов. Земельные торги проводятся не ранее 30 дней и не позднее 90 дней после публикации объявления.

Потенциальные участники, не позднее чем за три рабочих дня до их проведения, подают к исполнителю торгов перечень материалов, очерченный в пункте 7 статьи 137 Земельного кодекса Украины, по результатам чего получают документ, подтверждающий заявленный факт.

В день проведения торгов исполнитель регистрирует присутствующих участников. Для реализации своего права на участие в аукционе лицо (его представитель) обязано предъявить паспорт (доверенность на совершение действий во время торгов и паспорт), в частности на участие в торгах и подписание протокола о результатах торгов. Незарегистрированные лица к участию в торгах не допускаются. В процессе ведения торгов ведется также протокол, один из экземпляров которого потом выдается победителю.

Договор купли-продажи, аренды, суперфиция, эмфитевзиса земельного участка между организатором земельных торгов и победителем торгов заключается непосредственно в день проведения торгов. Заключенный договор купли-продажи земельного участка нотариально удостоверяется. Что касается цены продажи земельного участка, а также платы за пользование земельным участком, права пользования которым приобретено на торгах, то данный платеж подлежит уплате победителем не позднее трех банковских дней со дня заключения соответствующего договора. Гарантийный взнос, уплаченный победителем до начала торгов, засчитывается в цену покупки.

Завершающим этапом процедуры аукциона является обнародование организатором торгов не позднее пяти рабочих дней в средствах массовой информации и размещения на официальном сайте центрального органа исполнительной власти, обеспечивающим реализацию государственной политики в сфере земельных отношений, видеозаписи торгов и сообщение о результатах торгов по каждому лоту.

5.3. Правовые модели приватизации земельных участков под строительство

Приватизация земельных участков занимает важное место в реформировании земельных правоотношений. В Украине она началась с принятием Закона Украины «О формах собственности на землю» и новой редакции (от 13.03.1992) ЗКУ 1990 и продолжается до сих пор. Законодательство не пошло по пути приватизации на основе земельных бон (такой способ изначально предполагался Концепцией разгосударствления и приватизации предприятий, земли и жилищного фонда, принятой постановлением ВРУ 31.10.1991 № 536 ), вместо этого приватизация осуществляется путем бесплатной передачи земель в собственность гражданам. Некоторые исследователи также относят к приватизации земель процедуры процедуры паевания и раздела земли.

Понятие приватизации земельных участков.

Ни в законодательстве, ни в правовой доктрине окончательно не установилось понимание (не говоря уже о понятии) приватизации земельных участков. Несмотря на многочисленность подходов, их обобщенно можно разделить на две группы: широкий и узкий подходы.

Широкий подход предполагает рассмотрение приватизации как отчуждение имущества, находящегося в государственной (коммунальной) собственности, в пользу физических и юридических лиц. Именно такое определение закреплено в ст . 1 ЗУ «О приватизации государственного имущества», который относит к объектам приватизации «земельные участки, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации» (ч. 1 ст . 5). Исходя из такого понимания изложены и нормы ст . 4 и др. ЗУ «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» который также предусматривает приватизацию земельных участков), некоторые Указы Президента Украины по земельным вопросам. За вузького підходу приватизація розглядається як безоплатне, одноразове (в межах встановлених норм) відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності виключно громадянам (в такому розумінні приватизація буде розглядатися і у даній темі).

Вариантом узкого понимания приватизации является подход, высказанный П.Ф. Кулиничем, который в одной из работ рассматривал как приватизацию только безвозмездную передачу в частную собственность земельных участков, ранее предоставленных в пользование граждан.

Проблема. Согласно ч. 4. ст. 116 ЗКУ, «передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных настоящим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования» Возникает вопрос: как соотносить «одноразовость» приватизации с фактом приватизации земельных участков в соответствии с предыдущим ЗКУ? Законодательство обходит данный вопрос стороной, что дает основания для повторной бесплатной приватизации. Специальные правила существуют только в отношении земельных участков для ведения ЛКХ. Ч. 6 ст. 4 ЗУ «О личном крестьянском хозяйстве» устанавливает, что «граждане Украины, реализовавшие свое право на бесплатную приватизацию земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в размере менее 2,0 гектара , имеют право на увеличение земельного участка в пределах норм, установленных статьей 121 ЗКУ для ведения личного крестьянского хозяйства».

Правовые модели приватизации земельных участков.

В теории земельного права принято выделять различные модели приватизации земельных участков. На наш взгляд, с учетом современного состояния земельного законодательства целесообразно выделять такие модели, или процедуры (классификация основывается на подходе, предложенном В. И. Андрейцевым):

• так называемую полную модель (процедуру) - приватизации земельных участков из земель запаса;

• упрощенную модель (процедуру) - приватизации земельных участков, ранее предоставленных в пользование лицам, желающим их приватизировать (заявителям);

• усложненную модель (процедуру) - приватизации земельных участков, находящихся в собственности или пользовании других лиц (не заявителя);

• приватизацию земельных участков коллективами граждан;

• приватизацию земельных участков для ведения ФХ.

Приватизация земельных участков из земель запаса («полная модель»).

В период формирования территорий сельских, поселковых и городских советов было создано до 10% земель запаса, а при передаче земель в коллективную собственность (согласно ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 г.) - до 15% т.н. резервного фонда, который согласно действующей редакции ст. 19 ЗКУ также может подпадать под определение земель запаса (если эти земли не предоставлены в пользование).

Земли резервного фонда специально предназначаются для перераспределения в порядке приватизации (см., в частности, ч. 10 ст. 25 действующего ЗКУ). Однако, значительная часть таких земель в свое время была передана в постоянное пользование или аренду предыдущим пользователям, то есть они не относятся к землям запаса. В случае подачи заявления об их приватизации автоматического прекращения права пользования такими землями не происходит, для прекращения необходим добровольный отказ пользователя (см. ст . 142 ЗКУ ) или расторжение договора аренды земельного участка (ст. ст. 31, 32 ЗУ «Об аренде земли) . В случае такого отказа возможна приватизация земельных участков по полной процедуре.

«Полная» процедура приватизации применяется при получении земельных участков (1) для ведения ФХ, (2) ЛКХ, (3) для садоводства, (4) строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), (5) индивидуального дачного строительства, (6) строительства индивидуальных гаражей (ч. 6 ст . 118 , ст. 121 ЗКУ), а также (7) в размере земельных долей (паев) гражданами Украины, эвакуированным из зоны отчуждения, отселенным из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также самостоятельно переселились с территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или других сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, проживающих в сельской местности (право на приватизацию этих лиц предусмотрено ст. 1 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», ч. З ст. 35 ЗУ «О социальном и правовом статусе лиц, пострадавших в результате аварии на Чернобыльской АЭС»). Относительно последней разновидности приватизации земельных участков, правда, прямого указания о распространении на нее процедуры, предусмотренной ст. 118 ЗКУ, нет, но нет и альтернативы применению этой процедуры.

Можно выделить следующие основные стадии полной процедуры:

• подача ходатайства «в соответствующую районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка. В ходатайстве указываются целевое назначение земельного участка и его ориентировочные размеры. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое место расположения земельного участка».

Проблема. Довольно часто от граждан, обращающихся с заявлением (ходатайством) о приватизации земельного участка, требуют справку о том, «что он не верблюд» - то есть о том, что земельного участка по данному виду целевого использования он еще не приватизировал. Следует отметить, что закон подачи такой справки не требует, и, в общем, доказать «факт наличия отсутствия» приватизированного участка проблематично - это технически возможно только за определенный период и в определенном регионе.

• рассмотрение соответствующим органом «ходатайства в месячный срок» и предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или принятие «мотивированного решения об отказе» (ч. 7 ст. 118 ЗКУ).

В определенных случаях законодательство предусматривает преимущественное право на получение земельных участков для таких категорий:

- ветеранов войны: им обеспечивается первоочередное отведение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, садоводства и огородничества - см.. ЗУ «О статусе ветеранов войны, гарантии их социальной защиты» от 22.10.1993, п. 14 ч. 1 ст. 12 абз.2 п. 18 ч. 1 ст. 13 п. 13 ч. 1 ст. 14 абз.2 п. 15 ч. 1 ст. 15;

- граждан, пострадавших от Чернобыльской катастрофы: п. 20 ч. 1 ст . 20 п. 1 ч. 1 ст . 21 ЗУ «О статусе и социальной защите граждан , пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы» от 28.02.1991 предусматривают льготу для граждан, отнесенных к категориям 1, 2, в виде обязательного» (в течение года после подачи заявления) отвода местными Советами земельных участков для индивидуального жилищного строительства для нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, а также отвода земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, строительства индивидуальных гаражей и дач»; ч. 4 ст. 32 Закона предусматривает право граждан, которые эвакуированы, отселены (отселяются) или самостоятельно переселились, «на индивидуальное жилищное строительство с внеочередным получением земельных участков ...»;

- ветеранов труда - п. 7 ст. 7 ЗУ « Об основных принципах социальной защиты ветеранов труда и других граждан преклонного возраста в Украине » от 16.12.1993 предусматривает «преимущественное право на ... отвод земельных участков для индивидуального жилищного строительства , садоводства и огородничества ...»;

- молодых семей - ч. 2 ст . 10 ЗУ « О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине » от 05.02.1991 предусматривает , что «при отводе земельных участков для индивидуального жилищного строительства органы местного самоуправления утверждают квоты участков , предоставляемых молодым семьям под строительство жилья»;

- военнослужащих, родителей и членов семей военнослужащих, погибших (умерших) или пропавших без вести во время прохождения военной службы, а также уволенным с военной службы лицам , которые стали инвалидами во время прохождения военной службы, если они изъявили желание построить частные жилые дома - ч . 6 ст. 12 ЗУ «О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей» от 20.12.1991;

- инвалидов с заболеваниями опорно - двигательного аппарата -ч . 5 ст. 30 ЗУ «Об основах социальной защищенности инвалидов» от 21.03.1991 предусматривает, что «органы местного самоуправления обеспечивают выделение земельных участков ... под строительство гаражей для автомобилей с ручным управлением вблизи места их проживания» .

• Заказ (заявителем) и изготовление проекта землеустройства по отводу земельного участка (ч. 7 ст. 118 ЗКУ, ст. 50 ЗУ «О землеустройстве»). Срок изготовления регулируется договором. По существующей практике техническое задание на разработку проекта отвода согласовывается с местным органом земельных ресурсов (обязанности получения такого согласования законодательством не предусмотрено). Типовой договор о разработке проекта утвержден ПКМ от 04.03.2004 № 266, а Порядок разработки проектов - ПКМ от 26.05.2004 № 677.

• в случаях, предусмотренных ст. 9-1 Закона Украины «Об охране археологического наследия» - научная археологическая экспертиза проектов землеустройства;

• согласование проекта землеустройства комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по землеустройству (в трехнедельный срок), что осуществляется в форме предоставления заключения. Принципы деятельности комиссии определяются ч. 8 ст. 118 ЗКУ в . 186-1 ЗК, ПКМ от 23.12.2009 № 1420 «Некоторые вопросы реализации статьи 186-1 Земельного кодекса Украины». Согласно последней, в состав комиссии входят представители (1) « районного (городского ) органа земельных ресурсов», (2) градостроительства и архитектуры, (3) природоохранного и (4) санитарно - эпидемиологического органов, и (5) органа охраны культурного наследия (согласование с последним предусмотрено также п. 17 ст. 5, п. 9 ч. 1 ст. 6 Закона «Об охране культурного наследия»). В случае «изъятия, предоставления, изменения целевого назначения земель лесохозяйственного назначения, водного фонда, земельных участков для целей, связанных с разработкой полезных ископаемых, в состав Комиссии привлекается соответственно представитель территориальных органов лесного хозяйства, водного хозяйства, государственного горного надзора» (ст. 186-1 ЗКУ ) .

• государственная землеустроительная экспертиза проекта (необходимость такой экспертизы в случае «отвода земельных участков особо ценных земель, земель лесного фонда, а также земель водного фонда, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко - культурного назначения» предусмотрена ст. 9 ЗУ «О государственной экспертизе землеустроительной документации» № 1808-IV 17.06.2004). Порядок проведения экспертизы определяется ЗУ «О государственной экспертизе землеустроительной документации» и приказом Госкомзема от 03.12.2004 № 391 «Об утверждении Методики проведения государственной экспертизы землеустроительной документации»;

• утверждение проекта соответствующим советом или администрацией (в двухнедельный срок), которое одновременно является решением о предоставлении земельного участка (ч. 9 ст. 118 ЗКУ);

• регистрация права собственности на земельный участок. В соответствии со ст. 125 ЗКУ, право собственности на земельный участок возникает «с момента государственной регистрации» этого права. Правовые основы регистрации определяются ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Приватизація земельних ділянок, наданих раніше у користування громадянам («спрощена модель»)

За даними Держземагентства України, вже станом на 01.10.2006 11,8 млн. громадян на площі 3,7 млн. га реалізували своє право на приватизацію земельних ділянок, наданих їм у користування, що становить 87,1 % загальної кількості. Цим громадянам видано 4,2 млн. державних актів на право власності на землю, що становить 35,6 % від кількості громадян, які приватизували свої земельні ділянки.

Цікаво, що на 01.10.2010 кількість землекористувачів, що мають право на приватизацію земельних ділянок, за даними того ж Держземагенства істотно збільшилася і складала 14,5 млн. осіб. З них приватизували свої земельні ділянки 12,5 млн. осіб (85,9 %), площа приватизованих ділянок складає майже 5,25 млн. га, 58,3 % отримали державні акти.

У зв´язку із тим, що земельна ділянка визначена в натурі, за даною процедурою (теоретично) немає потреби у виборі місця розташування земельної ділянки, замовленні, розробці, погодженні, затвердженні та перенесенні в натуру проекту відведення, що значно спрощує приватизацію.

Процедура має наступні стадії:

• подача заяви з доданими до неї технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, до відповідної ради або адміністрації (ч. ч. 1, 2 ст. 118 ЗКУ);

Технічними матеріалами та документами, що підтверджують розмір земельної ділянки, є насамперед дані БТІ, документи, що посвідчують права на землю (витяги з реєстрових, господарських, земельно-шнурових книг тощо).

Як «технічні матеріали та документи, що підтверджують розмір земельної ділянки» в розумінні ч. 1 ст. 118 ЗКУ використовується також технічна документація, спеціально розроблена для визначення розміру ділянки - наприклад, у м. Рівному поширена розробка «Протоколу обстеження і погодження меж земельної ділянки, що передається у власність».

• розгляд заяви відповідним органом (протягом місяця) та прийняття рішення про приватизацію земельної ділянки (ч. 2 ст. 118 ЗКУ);

• реєстрація права власності на земельну ділянку (ст. 125 ЗКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; щодо правил, які застосовуються на період до створення механізму реалізації вказаного закону див. викладене вище щодо «повної» процедури).

Проблема. Цікавим є питання про те, яке користування - фактичне чи обов´язково правомірне (на підставі права) - є передумовою для застосування спрощеної процедури приватизації земельних ділянок. На наш погляд, враховуючи положення ч. 2 ст. 118 ЗКУ, за якими рішення приймається «на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки», органи, які приймають рішення щодо приватизації, повинні виходити із презумпції правомірності фактичного користування, проте у разі виявлення відсутності у заявника права користування відповідною земельною ділянкою, спрощена процедури застосована бути не може, оскільки у ч. ч. 1 та 2 118 ЗКУ мається на увазі саме правомірне (на підставі права) користування земельною ділянкою. Останній висновок знаходить підтвердження й у судовій практиці: див., наприклад, рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12.01.2005 у справі за позовом Р. до Київради про неправомірне рішення, яке порушує права та охоронювані законом інтереси та захист права власності, де зазначено таке: «технічний паспорт не посвідчує права користування земельною ділянкою, а лише відображає фактичний розмір земельної ділянки».

Для з´ясування, чи набула свого часу певна особа право користування земельною ділянкою, а отже, чи може вона приватизувати її за спрощеною процедурою, необхідним буває звернення до актів законодавства, що на даний момент втратили чинність - ЗК УРСР 1970 р. та ЗКУ 1990 р.

Проблема. Поширеною є ситуація, коли присадибні ділянки надавалися в користування у відповідності із раніше чинним законодавством (зокрема, ст. ст.. 63,77 ЗК УРСР 1970 р.) у розмірах, більших, ніж норми безоплатної приватизації земельних ділянок, встановлені ст. 121 чинного ЗКУ. Практика зазвичай йде шляхом приватизації такої земельної ділянки як двох ділянок - присадибної та ділянки для ведення ОСГ. Формально (див., зокрема, ст. 50 ЗУ «Про землеустрій», ПКМ від 26.05.2004 № 677) у цьому випадку необхідною є розробка проекту відведення, що автоматично перетворило б процедуру приватизації на повну. За існуючою практикою проект відведення не розробляється, відповідні межі встановлюються в процесі здійснення робіт зі складання державного акту на право власності на землю (іноді трапляються випадки, коли земельна ділянка надається навіть без її фактичного поділу на дві ділянки; у державному акті вказується, що він посвідчує право на дві ділянки, на плані ж зображена одна ділянка). Така практика відповідає здоровому глузду, проте не чинному законодавству.

Проблема. Тісно пов´язана із попередньою і проблема застосування чи незастосування до спрощеної моделі приватизації ст. 121 ЗКУ, яка передбачає норми безоплатної приватизації. Ст. 116 ЗКУ розрізняє приватизацію «земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян» (п.«а» ч. 3) і «одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації» (п.«в» ч. 3). Так само, розділяються відповідні процедури у ст. 118 ЗКУ. Вважаємо, що це свідчить про намір законодавця не поширювати на «спрощену процедуру» норми безоплатної приватизації, принаймні у випадках, коли земельна ділянка була надана свого часу у користування в межах існуючих на той момент норм. Такий підхід дозволяє вирішити й іншу проблему (див. вище) - приватизації таких ділянок дійсно у спрощеному порядку.

Разом із тим, у правовій доктрині висловлюються підходи, за якими норми безоплатної приватизації поширюються і на спрощену процедуру приватизації.

Цікаво, що в Росії в аналогічній ситуації Конституційний суд вирішив, що норми «надання земель» не поширюються на випадки «переоформлення» права на землю.

Проблема. Протягом тривалого часу у радянський період право користування земельними ділянками підтверджувалося документами, що не передбачали обов´язкового складання плану земельної ділянки (записами у земельно-шнурових, реєстрових книгах тощо - див., зокрема, ч. 5 ст. 20 ЗК У PCP 1970 року; див. ілюстрації до питання 2 теми 1). Тому зараз особи, що мають право користування земельними ділянками, стикаються зі складнощами у застосуванні спрощеної процедури приватизації. Межі відповідної земельної ділянки зазвичай встановлюються в процесі виконання робіт із складання документа, що посвідчує право на земельну ділянку (ст. 56 ЗУ «Про землеустрій»), що передбачає проведення кадастрових зйомок (ст. 198 ЗКУ).

Кадастрові зйомки, згідно зі ст. 198 ЗКУ, включають «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». І ось тут на зацікавлену особу часто чекає велика проблема - адже сусіди в силу різних причин можуть відмовитися від підписання акта погодження меж.

В Україні склалася стійка судова практика вирішення суперечок, що виникають у такому випадку, у суді. Між тим, формулювання позовних вимог може відрізнятися дуже істотно: зустрічаються вимоги «зобов´язати ...не чинити перешкод в здійсненні приватизації земельної ділянки позивачем», «усунути перешкоди в приватизації земельної ділянки шляхом зобов´язання ...не чинити перешкод ...в приватизації земельної ділянки тау виготовленні державного акту ...», «усунути перешкоди в користуванні моєї... ділянки шляхом зобов´язання відповідачки ... погодити межі», « [з]обов´язати ... погодити в 2-х недільний термін, з моменту набрання рішення законної сили, матеріали інвентаризації земельної ділянки а в разі непогодження в 2-х недільний термін дозволити ... сільській раді затвердити матеріали інвен-таризації», «про визнання відмови у погодженні меж землекористування недійсною», «про визнання відмови ... безпідставною», «визнати незаконною відмову визнати ... право на отримання державних актів ... без погодження меж», «дозволити ... міській раді розглянути питання щодо приватизації земельної ділянки ... без згоди ...», «зобов´язати голову ... сільської ради ... підписати та затвердити акт встановлення та узгодження зовнішніх меж» (замість сусідки позивача) тощо. В обґрунтування своїх позовних вимог позивачі іноді посилаються на правила добросусідства.

На наш погляд, погодження меж є виключно допоміжною (причому, як ми вважаємо, дуже малоефективною) стадією у процедурі приватизації земельної ділянки, спрямованою на те, щоб уникнути необов´язкових технічних помилок.

При цьому ст. 198 ЗКУ просто вказує, що складовою кадастрових зйомок є «погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами». Із цього, як ми думаємо, зовсім не слідує, що у випадку відмови суміжного землевласника або землекористувача від підписання відповідного документу - акту погодження меж - слід вважати, що погодження меж не відбулося, і процедура приватизації має зупинитися. На наш погляд, погодження полягає у тому, щоб суміжнику було запропоновано підписати відповідний акт. Якщо він відмовляється це робити, орган, уповноважений вирішувати питання про приватизацію ділянки по суті, повинен виходити не із самого факту відмови від підписання акту, а із мотивів відмови (якщо вони озвучені), наприклад, провести додаткову перевірку, чи має місце «накладання» ділянок. Слід визнати правильною практику тих судів, які у разі виникнення спору не вважають саму по собі відсутність погодження меж підставою для того, щоб вважати прийняте рішення про приватизацію незаконним.

Таким чином, підписання акту погодження меж самостійного значення не має, воно не призводить до виникнення, зміни або припинення прав на земельну ділянку, як і будь-яких інших прав у процедурі приватизації. З огляду на це, слід вважати, що спір про право у випадку непідписання акту погодження меж відсутній, позовні вимоги з цього приводу судами розглядатися не повинні. Спір може виникнути в подальшому - коли уповноважений орган приймає (не приймає) рішення щодо приватизації земельної ділянки з підстав відсутності погодження.

Приватизація земельних ділянок юридичними особами

Можливість передачі земельних ділянок безоплатно у приватну власність передбачена щодо наступних різновидів юридичних осіб:

• садівницьких товариств - ч. 4 ст. 35 ЗКУ. За своєю правовою природою садівницькі товариства (садівничі кооперативи) є обслуговуючими і діють відповідно до ЗУ «Про кооперацію» від 10.07.2003;

• житлово-будівельних (житлових) та гаражно-будівельних кооперативів - ч. 1 ст. 41 ЗКУ;

• об´єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) -ч. 2 ст. 42 ЗКУ. Щодо поняття та статусу об´єднання співвласників див. ч. З ст. 10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992, ЗУ «Про об´єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001. Доктринально такі об´єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається як «спільна власність», «об´єднання співвласників»). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2 % житлових будинків583. На 01.08.2010 існувало вже 11144 ОСББ584. Зростання помітне, проте загальна цифра є надто малою по відношенню до загальної кількості багатоквартирних будинків.

Проблема. Процедура приватизації земельних ділянок усіма перерахованими вище суб´єктами на даний час на рівні закону не визначена.

В окремих населених пунктах порядок надання земельних ділянок у власність юридичним особам регулюється рішеннями місцевих рад - див., наприклад, Рішення Київради від 15.07.2004 № 457/1867 «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» (див. розділ 5 та ін. Порядку). З урахуванням положень ст. 14 Конституції України щодо набуття права власності на землю «виключно відповідно до закону», а також положень ст. 19 Основного закону така правотворчість виглядає сумнівною, проте, наприклад, у м. Києві існує навіть практика приватизації земельних ділянок співвласникам багатоквартирних житлових будинків: див., зокрема, рішення Київради № 713/3288 від 14.07.2005 «Про передачу об´єднанню співвласників багатоквартирного будинку «НАУКОВЕЦЬ» земельної ділянки для обслуговування та експлуатації житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами на вул. Костьольній, 15 у Шевченківському районі м. Києва».

Проблема. Проблемним також є питання визначення розмірів прибудинкових земельних ділянок (ділянок багатоквартирних житлових будинків).

На даний час такі розміри визначаються ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим, як зазначає О. А. Лагоднюк, необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи:

ПиН 1929 «Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд» від 20.06.1929; СН 41-58 «Правила і норми планування і забудови міст» від 01.12.1958;

СНиП П-К.2-62 «Будівельні норми і правила. Планування і забудова» від 07.05.1966;

СНиП 11-60-75;Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 11.09.1975; СНиП 207.01-89 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 13.07.1990.