Лекция 5. Особенности применения земельного законодательства при осуществлении градостроительной деятельности

5.1. Земельный участок и строительная площадка Соотношение понятий, их правовая характеристика.

5.2. Особенности отвода земельных участков под строительство через земельные торги.

5.3. Правовые модели приватизации земельных участков под строительство

5.4. Использование специальных моделей отвода земельных участков под строительство ( государственно - частное партнерство ,индустриальные парки , реконструкция кварталов устаревшей застройки)

5.1. Земельный участок и строительная площадка Соотношение понятий, их правовая характеристика.

Соотношение понятий «земля», «земельный участок» с другими объектами. В некоторых странах Европы (см., напр., § 1 ст. 552 Гражданского кодекса Франции) законодательство рассматривает понятия «земельный участок» (и , соответственно, «земля» ) как, охватывающая пространство от центра Земли до «неба» ( включая все объекты недвижимости, которые расположены в пределах этого пространства - растительностью, водами, зданиями и т.п.). В то же время, законодательство других стран устанавливает « вертикальные границы» понятия «земельный участок» . Именно к таким странам относится Украина, что обусловливает необходимость выяснения «вертикальных» границ понятий «земля» и «земельный участок» , а также решение вопроса о соотношении этих понятий с объектами, находящимися в пределах земельного участка (на земле) .

Пространство. Ч. 3 ст. 79 ЗКУ предусматривает, что «право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений» (это положение дублированное в ч. 3 ст. 373 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ )). Исходя из системного толкования норм ЗКУ, данную формулировку следует, понимать расширенно: право собственности распространяется не только на пространство, необходимое для строительства, а и на пространство, необходимое для использования земельного участка по целевому назначению. Это означает , что понятие земельного участка включает в себя соответствующее пространство .

Водные объекты, леса . Ч. 2 ст . 79 ЗКУ (см. также ч. 3 ст. 373 ГКУ) предусматривает, что «право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на ... водные объекты, леса находящиеся на нем». Кроме того, ст. 13 Лесного кодекса Украины (далее - ЛКУ ) предусматривает, что право собственности на леса удостоверяется государственным актом на право собственности на землю, а право собственности на леса возникает с момента получения этого документа. На первый взгляд, это свидетельствует о том, что понятие «земля» и «земельный участок» охватывают не только соответствующее пространство, а и упомянутые природные ресурсы, расположенные в соответствующих пределах.

Однако нам представляется, что процитированные положения законодательства следует толковать иначе. Поскольку воды и леса являются отдельными природными ресурсами, имеют отличный от земли правовой режим, для их использования закон обычно требует получать специальные разрешения независимо от наличия у пользователя прав на земельный участок, считаем, что следует разграничивать земли, земельные участки, с одной стороны, и леса и воды, с другой.

Поэтому провозглашение собственника земельного участка собственником указанных природных ресурсов в пределах этого участка фактически является декларацией, не наполненной реальным содержанием: собственник земельного участка (кроме некоторых незначительных исключений, подтверждающих правило) не имеет возможности по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться водами и лесами, расположенными в пределах земельного участка.

Недра. Ст. 23 Кодекса Украины о недрах предоставляет землевладельцу и землепользователю право без отдельного разрешения и внесении платы осуществлять ограниченное использование недр под его участком: «Землевладельцы и землепользователи в пределах предоставленных им земельных участков имеют право без специальных разрешений и горного отвода добывать для своих хозяйственных и бытовых нужд полезные ископаемые местного значения и торф общей глубиной разработки до двух метров и пресные подземные воды до 20 метров и использовать недра для хозяйственных и бытовых нужд» .

На первый взгляд, это также может означать, что недра являются составляющими земель. Однако, как представляется, нет достаточных оснований даже для того, чтобы считать недра не только составной частью, но хотя бы принадлежностью земельного участка (как предлагает Р. С. Кирин). К такому выводу следует прийти потому, что недра могут находиться исключительно в собственности народа Украины (ст. 4 Кодекса Украины о недрах), а право недропользования землевладельцев и землепользователей ограничивается несколькими видами ограниченного пользования исчерпывающим перечнем ископаемых. Термин же «принадлежность» употребляется обычно для того, чтобы показать, что какой-то объект (вещь) имеет общий правовой режим с "основной" вещью. В случае с недрами и земельным участком это не так, значит, недра не являются принадлежностью земельного участка и тем более не охватываются этим понятием .

Поверхностный (почвенный) слой . Ч. 2 ст . 79 ЗКУ ( см. также ч. ст. 373 ГКУ ) предусматривает, что «право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный ) слой ... » . В противоположность водам, лесам и недрам, почвы имеют общий режим с земельным участком, землей, их использование, охрана и воспроизводство регламентируются именно земельным законодательством. Использование земельного участка практически всегда означает использование поверхностного (почвенного) слоя. Исходя из этого, считаем, что понятие «земельный участок» и «земля» охватывают не только пространство над и под земной поверхностью, но и расположен в пределах этого пространства почвенный покров. Итак, почвы - составляющие земель (земельных участков ). Вместе с тем , отождествление земли и почвы является, конечно, неверным.

В случае, когда почвенный покров будет удален из природной среды, т.е. почва перестанет образовывать почвенный покров и будет помещена, например, в горшок с цветком, она не будет охватываться ни понятием «земля», ни «земельный участок» , и отношения, объект объектом которых будет почва в горшке, не будут относится к предмету земельного права. Однако если почвенный покров будет снят для хранения и последующего нанесения на малопродуктивные угодья в порядке ст . 168 ЗКУ, данные отношения все-таки будут земельными, поскольку их объектом, кроме снятого грунта, будут соответствующие земли (малопродуктивные угодья ) .

Здания и сооружения. Межевые сооружения законодательство фактически относит к принадлежностям земельного участка (ст. 108 ЗКУ). Вопрос же о соотношении земельного участка и других капитальных зданий и сооружений, на нем расположенных, интересен и неоднозначен.

В римском гражданском праве здания и сооружения считались неотъемлемой частью земельного участка, действовал принцип «superficies solo cedit» (наземное имущество прирастает к земельному участку). Однако в дальнейшем, с усложнением оборота, общественных отношений, в правовых системах многих европейских стран существование зданий на чужой земле стало реальностью. В большинстве современных стран здания и сооружения признаются принадлежностями земельного участка, в Украине же ситуация уже длительное время является обратной: ЗКУ в ред. 1992 предусматривал, что земельный участок «автоматически» следовал юридической судьбе зданий и сооружений, расположенных на ней (ст. 30). После некоторого перерыва (2002-2004 гг ) это правило стало снова последовательно внедряться в действующее законодательство, и сегодня земельный участок рассматривается как принадлежность здания или сооружения: см. ст. 120 ЗКУ , ст. 377 ГКУ (при отчуждении дома, здания или сооружения) , ст. 1225 ГКУ ( при наследовании здания и сооружения) , ч. 4 ст . 6 Закона « Об ипотеке » (при ипотеке здания и сооружения), ст. 796 ГКУ (при аренде здания или другого капитального сооружения). Таким образом, «земельный участок» по действующему законодательству является подчиненной вещью по отношению к главной вещи - зданию или сооружению. Поэтому, конечно, сегодня понятие «земельный участок» не охватывает зданий и сооружений , на нем расположенных.

Проблема. Несмотря на наличие правил о следовании земельного участка за зданием, очень распространенной является ситуация, в которой владелец здания или сооружения не является собственником или пользователем земельного участка. Следует отметить, что по существующей судебной практике, в случае нахождения на земельном участке зданий, которые зарегистрированы в установленном порядке, освобождении земельного участка по требованию владельца или землепользователя означает прекращение права собственности на такие сооружения и допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом (отчуждение имущества по мотивам общественной необходимости и т.д. ) .

С таким подходом согласиться полностью нельзя. Защищая права собственника здания, нельзя игнорировать права собственника земельного участка. Эти права вступают в конфликт, который может и должен быть разрешен судом. На наш взгляд, ситуация, которая не полностью урегулирована законодательством, должна решаться по аналогии согласно правилам, установленным для случая окончания срока действия суперфиция (ст. 417 ГКУ), или по аналогии с правилами, установленными для прекращения общей долевой собственности (ст. ст. 364,365 ГКУ).

Проблема. Существуют определенные объекты, вопрос об отнесении которых к сооружениям как самостоятельных объектов недвижимого имущества, или, наоборот, к неотъемлемым улучшения земельного участка является сложным и неоднозначным. Речь идет о заасфальтированных площадках, дорожном покрытиях, подъездных железнодорожных путях и т.д.. Существует судебная практика, по которой железная дорога, например, считается самостоятельным объектом недвижимости, а дорожное покрытие - нет. Сложность решения таких вопросов иллюстрирует, на наш взгляд, целесообразность позиции (от которой действующее законодательство, к сожалению, отошло), по которой земельный участок и все построенное на нем должны рассматриваться как единый объект.

Многолетние насаждения. Согласно ч. 2 ст . 79 ЗКУ (см. также ч. ст. 373 ГКУ), «право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на ... многолетние насаждения, находящиеся на нем». Считаем, что это, а также сама природа многолетних насаждений , которые нельзя отделить от участка без потери ими своих свойств, а также потери свойств самого участка, позволяет считать, что понятие земельного участка в большинстве случаев включает в себя многолетние насаждения, на нем расположенные.

В настоящее время в нормативных и правовых актах термин "строительная площадка" не определен. «Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины от 15.12.1993г. №9», которое утратило силу 02.06.2008 определяло, что «Строительная площадка - земельный участок, отведенный в установленном порядке для застройки и сооружения объекта строительства».

Действующий ДБН А.3.1.5-2009 "Управление, организация и технология. Организация строительного производства" установлены общие требования к организации строительного производства при строительстве, в том числе и к организации строительных площадок.

По уставленной практике, строительная площадка - это территория, на которой строится здание, расположены временные сооружения (склады, растворные узлы, проходные и т.д.), подъездные дороги, а также места для складирования различных строительных материалов.