Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным циклом

Рынки недвижимости имеют ряд существенных особенностей, кото­рые необходимо учитывать в процессе оценки недвижимости. Прежде все­го, при расчете потока доходов и возможной цены реализации недвижи­мости в период времени t₀ + n необходимо учитывать цикличность рынка недвижимости и влияние рынка капитала на рынок недвижимости.

Одна из особенностей развития рынка недвижимости заключается в том, что цикл его развития не совпадает с промышленным циклом на уров­не макроэкономики, и этим во многом объясняется отрицательная корре­ляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традицион­ные финансовые активы.

Высокие темпы инфляции в период промышленного кризиса во мно­гом повышают инвестиционную привлекательность доходной недвижи­мости, приток капитала на рынки недвижимости возрастает. Циклы раз­вития рынка недвижимости по сравнению с промышленным циклом не­сколько сдвинуты, что повышает инвестиционную привлекательность доходной недвижимости в период спада реальных ставок доходности тра­диционных финансовых активов.

Обозначения:

А,В- кризис, ВС- застой, CD- промышленное оживление,

DA - промышленный подъем.

Рис. 2.3. Развитие рынка недвижимости и этапы промышленного цикла

52.  Понятие и виды рисков, алгоритм управления рисками на рынке недвижимости.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относи­тельно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность полу­чения (или неполучения) доходов.

В наиболее общем виде исходный перечень источников рисков, свойственных инвестициям в недвижимость, может быть представ­лен в следующем виде:

• риск управления недвижимостью;

• административный риск;

• риск низкой ликвидности;

• секторный (отраслевой) риск;

• региональный риск (риск местоположения);

• планировочный риск;

• строительный и технологический риски;

• риск физического износа и старения;

• экологический риск;

• риск инфляции;

• кредитный риск;

• риск законодательного регулирования;

• налоговый риск;

• юридический риск.

Ожидаемый уровень риска учитывает­ся в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожи­даемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвести­рованный капитал можно рассчитать по формуле R_i = R_f + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в тра­диционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые рис­ки макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;

• неопределенность законодательного регулирования сделок с недви­жимостью;

• неопределенность в налогообложении;

• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

• длительность делового цикла;

• демографические тенденции;

• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.

К управляемым рискам относятся микрориски:

• условия арендного договора;

• уровень операционного и финансового левереджа;

• структура инвестированного капитала и его стоимость;

• доля рынка недвижимости определенного типа;

• местоположение недвижимости;

• структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы дол­жно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количе­ственный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, ме­дианы или средней ставки доходности;

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

3. Определение ковариации как относительной меры риска на едини­цу дохода.

Частота распределения ставок доходности инвестиций за ретроспек­тивный период в три года определяется следующим образом. Если доход­ность актива составила:

10% - 6 раз, 9,5% - 10 раз, 8,2% - 12 раз, 6% - 4 раза, 12% - 4 раза, то в данном случае можно определить среднеарифметическую:

(10 + 9,5 + 8,2 + 6 +12) • 5 = 9,14.

Более точный результат дает использование средневзвешенной:

{(10 • 6) + (9,5 • 10) + (8,2 • 12) + (6 • 4) +(12 • 4)} / 36 = 9,038.

Медиана (средняя) - это величина, которая располагается в середине чисел, расположенных по возрастающей.

Мода - это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируе­мом ряду цифр: в нашем примере мода составит 8,2.

Использование средней, медианы или моды определяется конкретной ситуацией.

При анализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использование средневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить в долгосрочном периоде.

Ожидаемый доход основан на четко определенном распределении до­ходов.

,

где P(R_i) - вероятность возникновения дохода R_i.

Уровень риска отдельного актива измеряется изменением доходов ак­тива, выраженным как стандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимости вследствие их низкой ликвидности и слож­ности получения своевременной и достоверной информации о состоянии рынка недвижимости.

Поскольку для доходной недвижимости характерен устойчивый рав­номерный поток доходов, вариация в серии полученных доходов опре­деляется как

.

Стандартное отклонение - квадратный корень из вариации:

.

Вариация ожидаемых доходов:

.

Стандартное отклонение для ожидаемых доходов есть вновь корень квадратный из вариации.

Ковариация (COV) - относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода.

Для полученных доходов можно определить как

Для ожидаемых доходов ковариацию можно определить как

53.  Понятие «точки безубыточности» и ее определение методом уравнения, методом маржинального дохода и графическим методом.

Точка безубыточности — минимальный объём производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами, а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает получать прибыль. Точку безубыточности можно определить в единицах продукции, в денежном выражении или с учётом ожидаемого размера прибыли.

Синонимы: критическая точка, CVP-точка.

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли. В свою очередь, как с изменением выручки растет прибыль показывает Операционный рычаг (операционный леверидж).

Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на две составляющие:

• Переменные затраты  — возрастают пропорционально увеличению производства (объему реализации товаров).

• Постоянные затраты  — не зависят от количества произведенной продукции (реализованных товаров) и от того, растет или падает объем операций.

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе жизнестойкости компании и ее платежеспособности. Так, степень превышение объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

Введем обозначения:

В	—	выручка от продаж.
Рн	—	объем реализации в натуральном выражении.
Зпер	—	переменные затраты.
Зпост	—	постоянные затраты.
Ц	—	цена за шт.
ЗСпер	—	средние переменные затраты (на единицу продукции).
Тбд	—	точка безубыточности в денежном выражении.
Тбн	—	точка безубыточности в натуральном выражении.

Формула расчета точки безубыточности в денежном выражении:

Тбд = В*Зпост/(В - Зпер)

Формула расчета точки безубыточности в натуральном выражении (в штуках продукции или товара):

Тбн = Зпост / (Ц - ЗСпер)

На приведенном ниже рисунке точка безубыточности Тбн = 20 штук

В точке безубыточности линия доходов пересекает и идет выше линии общих (валовых) затрат, линия прибыли пересекает 0 — переходит из зоны убытков в зону прибыли.

Сущность маржинального анализа заключается в анализе соотношения объема продаж (выпуска продукции), себестоимости и прибыли на основе прогнозирования уровня этих величин при заданных ограничениях. В его основе лежит деление затрат на переменные и постоянные. На практике набор критериев отнесения статьи к переменной или постоянной части зависит от специфики организации, принятой учетной политики, целей анализа и от профессионализма соответствующего специалиста.

Основной категорией маржинального анализа является маржинальный доход. Маржинальный доход (прибыль) — это разность между выручкой от реализации (без учета НДС и акцизов) и переменными затратами. Иногда маржинальный доход называют также суммой покрытия — это та часть выручки, которая остается на покрытие постоянных затрат и формирование прибыли. Чем выше уровень маржинального дохода, тем быстрее возмещаются постоянные затраты и организация имеет возможность получать прибыль.

Маржинальный доход (М) рассчитывается по формуле:

• M = S - V

где S — выручка от реализации; V — совокупные переменные затраты.

Маржинальный доход можно рассчитать не только на весь объем выпуска в целом, но и на единицу продукции каждого вида (удельный маржинальный доход). Экономический смысл этого показателя — прирост прибыли от выпуска каждой дополнительной единицы продукции:

• M = (S-V) / Q = p -v

где M — удельный маржинальный доход; Q — объем реализации; р — цена единицы продукции; v — переменные затраты на единицу продукции.

Найденные значения удельных маржинальных доходов для каждого конкретного вида продукции важны для менеджера. Если данный показатель отрицателен, это свидетельствует о том, что выручка от реализации продукта не покрывает даже переменных затрат. Каждая последующая произведенная единица данного вида продукции будет увеличивать общий убыток организации. Если возможности значительного снижения переменных затрат сильно ограничены, то менеджеру следует рассмотреть вопрос о выведении данного товара из ассортимента предлагаемой организацией продукции.

На практике производят более глубокую детализацию переменных затрат на группы переменных производственных, общепроизводственных, общехозяйственных и прочих расходов. Отсюда вытекает необходимость исчисления нескольких показателей маржинального дохода, из анализа которых выносится решение о том, воздействие на какие группы расходов может наиболее заметно отразиться на величине конечного финансового результата.

Деление затрат на постоянные и переменные, исчисление маржинального дохода позволяют определить влияние объема производства и сбыта на величину прибыли от реализации продукции, работ, услуг и тот объем продаж, начиная с которого предприятие получает прибыль. Делается это на основе анализа модели безубыточности (системы «затраты—объем производства—прибыль»).

Модель безубыточности опирается на ряд исходных предположений:

• поведение затрат и выручки можно описать линейной функцией одной переменной — объема выпуска;

• переменные затраты и цены остаются неизменными в течение всего планового периода;

• структура продукции не изменяется в течение планируемого периода;

• поведение постоянных и переменных затрат может быть точно измерено;

• на конец анализируемого периода у предприятия не остается запасов готовой продукции (или они несущественны), т.е. объем продаж соответствует объему производства.

Точка безубыточности — это объем выпуска, при котором прибыль предприятия равна нулю, т.е. объем, при котором выручка равна суммарным затратам. Иногда ее называют также критическим объемом: ниже этого объема производство становится нерентабельным.

Алгебраическим методом точка нулевой прибыли рассчитывается исходя из следующей зависимости:

• I = S -V - F = (p * Q) - (v * Q) - F = 0

где I — величина прибыли; S — выручка; V — совокупные переменные затраты, F — совокупные постоянные затраты

Отсюда находим критический объем:

• Q ' = F / (p-v)

где Q ' — точка безубыточности (критический объем в натуральном выражении).

Критический объем производства и реализации продукции можно рассчитать не только в натуральном, но и в стоимостном выражении:

• S = F * p /(p - v) = Q' * p

где S — критический объем производства и реализации продукции.

Экономический смысл этого показателя — выручка, при которой прибыль равна нулю. Если фактическая выручка предприятия больше критического значения, оно получает прибыль, в противном случае — убыток.

Приведенные выше формулы расчета критического объема производства и реализации в натуральном и стоимостном выражении справедливы лишь, когда выпускается только один вид продукции или когда структура выпуска фиксирована, т.е. пропорции между различными видами продукции остаются неизменными. Если выпускается несколько видов товара с разными предельными затратами, тогда необходимо учитывать структуру производства (продажи)этих товаров, а также долю постоянных затрат, приходящуюся на конкретный вид продукции.

54.  Методы калькулирования затрат: директ- и: абзорпшен-костинг.